編者按：本文來自微信公眾號 豹變（ID:baobiannews），作者：陳法善，編輯：張子睿，創業邦經授權轉載。
提前還貸違約嗎？
最近，一些購房者為提前還貸被銀行拒絕、交違約金而煩惱。近日，交通銀行發佈公告稱，從11月1日起，將對部分個人按揭類貸款、個人線上抵押貸提前還款用户，收取1%的補償金。
此舉被解讀為因房貸增量驟降、提前還款人數增加，銀行業績壓力巨大，不得不採取限制措施。一石激起千層浪，或許是引起的爭議太大，不久之後，交行便撤下了這條公告，但由此引起的“要不要提前還房貸”、“怎麼還房貸最划算”成了社交媒體上的熱門話題。
那麼，提前還貸的真實情況如何？有哪些風險點需要注意？
提前還貸遭遇“銀行刺客”近日，在社交媒體上，有不少一些購房者和博主吐槽稱，自己想提前還房貸，卻被銀行以還貸額度不足為由拒絕。
《豹變》調查後發現，雖然並未像外界傳聞那麼誇張，不過購房者想要提前還款，確實存在一些不便，難度也有所加大。
首先是預約週期長，無法在線自助辦理，一些用户在等待近1個月、繳納6個月貸款利息作為違約金後，才順利提前還款。
2021年2月，在上海打拼多年的東北女孩林妮貸款買下一套70平方米的房子，月供6300多元，每月還貸比同面積的出租房房租便宜不少。今年6月底，林妮看到網上討論提前還房貸。“理財收益跑不贏房貸利率，為什麼不提前還貸呢？”林妮突然蹦出這個之前從未有過的想法。
但當她打開中國銀行APP時，系統提示暫不支持提前還款操作。不過沒多久，林妮就接到銀行回訪電話，對方表示，提前還款需要交6個利息作為違約金，不能在線申請，只能到銀行網點辦理，且需要提前1個月預約。
經過評估，林妮提前還部分貸款需要交9300多元違約金，但她還是決定提前還貸。“沒有合適的理財能跑過房貸利率，股票、基金都虧。”林妮説。“貸款時，壓根沒想過自己會提前還貸，就沒注意還要交這麼多違約金。”
其次，還款方式受限，部分購房者被告知無法縮短還款期限，提前還的錢只能用於減少月供。
8月初，家住青島的潘暢提前還掉40萬房貸，剩餘24萬每月還1800多元。潘暢對《豹變》表示，她的貸款行是一家地方銀行，對方沒多久就同意了她提前還款申請，也沒讓交違約金。
“但銀行不同意我縮短還款年限，沒辦法，只能聽銀行安排，減少月供。可能縮短年限，銀行虧比較多。”潘暢説。“剩下24萬不準備提前還了，年紀大了，需要有錢在手。”
此外，據長期關注房地產市場的“芒果樓市”主理人東東觀察，一些銀行可能還會藉口沒有還貸額度去拖延還款時間。“借錢的時候有信貸額度限制，還錢的時候需要什麼額度？”
東東認為，提前還貸人數增加，主要受理財收益與房貸利率倒掛影響。前兩年為了調控樓市，房貸利率普遍在5.5%左右，甚至超過6%，而目前市面上理財產品年化收益約3-4%左右，難以覆蓋房貸成本。
“之前有的銀行還能辦理轉按揭，購房者先把原來利率較高的貸款還了後，再申請較低利率按揭貸款，但現在這個業務叫停了，畢竟銀行也不想把利潤讓出來。如果購房者有渠道能夠降低利率，很多人其實也不會這麼着急提前還款。”東東説。
提前還貸收益大於風險？在微博上，“這屆年輕人不想給銀行打工”的話題已經吸引了近9000萬次討論。
“提前還貸，是我今年最棒的投資了。”參與話題討論的陳麗在2020年用組合貸買房，商貸部分145萬，期限24年，等額本息，利率5.2%。算上公積金部分，月供超1萬。如今一鍵還款75萬後，她感到無比踏實。“感覺省出了一輛豪車。”
多位購房者表示，提前還貸主要是想節約房貸利息。以當前4.45%的房貸利率計算，100萬商貸，分30年等額本息償還，月供5037.19元，利息總額81.34萬元。償還5年後，貸款剩餘本金91萬多元，此時提前還31萬元，月供減少為3317.99元，利息總額為39.54萬元。可見，提前還款確實能節省不少利息。
而從樓市來看，市場景氣度下降也加劇了提前還貸情緒。根據國家統計局的統計，今年上半年，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。
貝殼網南京一位房產中介表示，樓市景氣的時候，5-6%的房貸利率很多人都不覺得貴，排着隊等貸款，能從銀行貸300萬，絕不選擇200萬；能貸30年，絕不貸20年。因為都覺得房貸的錢很便宜，只要房價上漲就賺了，都想去薅銀行羊毛。但現在情況不一樣，大家發現房價不漲、賺錢變難，手裏有錢乾脆提前還款得了。
相比大部分人只看到收益，業內人士提示，其中的風險仍不容忽視。
有銀行客户經理對《豹變》表示，一些客户提前還貸是為了抵押房產，重新借利率更低的經營貸。以浙江為例，目前交行、工行對房抵貸利率約為一年期3.4％、三年期年利率低至3.45％、五年期年利率3.6%，最長貸款期限為十年，可貸到房屋價值的70%。購房者如果在利率高點購房，房貸利率甚至超過6%。兩個貸款品種就有兩個多點利息差。
“不過這屬於經營貸，存在一定風險。按規定，這筆錢只能用於企業經營，變相進入樓市就違規了。銀行能監控到，可能信貸寬鬆的時還好，一旦信貸收緊，就會要求你還錢。”東東提示：“給得還款時間非常短，可能只有一週或者10天就要求還掉，此時房子又沒辦法再辦理按揭，資金很容易出問題。”
銀行面臨業績壓力銀行牴觸客户提前還貸，主要原因還是業績壓力大。
對銀行而言，房貸是屬於風險低、收益穩定的優質業務。但是，當前形勢下，客户集中提前還貸，會給銀行帶來不小業績壓力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《豹變》表示，提前還貸多了，銀行今年的信貸投放任務可能會完成不了，尤其是在各地督促銀行加快房貸投放的情況下。提前還貸會使得貸款餘額減少，容易造成銀行牴觸客户提前還貸。
北京一位銀行從業近20年的資深行業人士也證實，提前還貸會影響銀行KPI考核，因為按照原有契約，銀行借給用户的資金已經在一個既定合同裏，提前還貸改變了這種契約，銀行的資金成本會受影響，業績壓力往往與此同向關聯。
“交行的通知，看似是普通公告，卻説明了當前提前還款的現象是在增加的，銀行對此並不歡迎。”嚴躍進説。
根據嚴躍進分析，購房者提前還款，有的是考慮還款壓力，想提前償還，減少後續利息開支；有的是想還貸後把房產做抵押，獲得成本更低的貸款；有的是手上有閒錢，投資收益低，還不如還房貸。銀行需要充分分析還貸動機，提供對應金融服務。
農業銀行浙江一分行負責人對《豹變》表示，基本上都會跟客户協商，爭取讓客户在還貸後做抵押貸款，抵押貸款額度可能比房貸更多，利率比房貸低。品種轉換後，銀行總貸款餘額變化不大的話，對業績的影響就還好。
從調查結果看，銀行並沒有提前還貸的通用標準，各家在監管範疇內自行制定方案。交通銀行浙江地區一支行客户經理稱，交行的公告只是把行業規則戳破了而已，幾乎所有銀行房貸合同裏都有違約條款，提前還款也屬於違約。如果客户申請減免，各個網點可酌情決定收不收、收多少違約金。
上述北京銀行業資深人士也認為，客户提前還款破壞了原有的契約，理應支付違約金，只是一般貸款合同不會重點提示這方面的內容。
“還貸後，銀行中後台要重新核算、配備服務，這些都是不小的無形成本。用户感知不到，以為提前還貸很簡單，但不代表銀行運營成本沒有增加。”該人士稱。
業內人士認為，雖然有違約條款，但在當前國家號召金融機構應紓困企業與個人、降低融資成本的背景下，銀行或應充分理解客户的金融需求，主動改善服務，以不增加購房者負擔的角度去協調此類問題，減少貸款方面的糾紛與投訴。
（應受訪人要求，文中林妮、潘暢為化名）
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