萬科想通了：萬物雲上市前與傳統物業有何不同？

本文來源：時代週報 作者：劉婷

多次否認分拆上市傳聞後，萬科旗下物業板塊終於向資本市場邁出實質一步。

11月5日晚間，萬科Ａ（000002.SZ）發佈公告稱，公司董事會通過了擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物雲”）到香港聯合交易所有限公司上市的相關議案。公司本次分拆萬物雲境外上市後，仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

截至11月5日，萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權。

同日，萬科相關負責人向時代週報記者表示，目前萬物雲在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

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萬物雲在此時分拆上市，出乎業內意料。近年來，面對物業分拆上市大潮，投資者曾超過5次向萬科管理層人士詢問物業上市計劃。

此前，萬科董事會主席鬱亮曾表示，萬科特意讓物業保持跟資本市場的距離，理由是“怕資本市場把我們引導壞了”。

10月23日，萬物雲CEO朱保全在萬科業務交流會上指出，感恩萬科對物業面向資本市場的“靜”的心態，也就是留給萬物雲足夠的時間思考這件事。

“為什麼很多房企的物業公司都分拆上市，但萬科物業遲遲沒有上市？如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市，我一定不會同意。”鬱亮此前曾表示，一定要等到萬科物業成為城市服務商，區別於傳統的物業公司，才會讓其上市。

目前，萬物雲在傳統物業板塊之外，還將業務範圍延伸至空間服務（萬物梁行）和城市服務（萬物雲城）。

時代週報記者從萬科業務交流會上獲悉，萬物雲對旗下板塊增速有明確預期。朱保全表示，預計萬物雲在2021全年的收入達250億元。

在增長規模方面，萬科物業增速控制在30%以內、萬物梁行增速保持在30%-60%、萬物雲城增速大於60%，三者定位分別為居民首選的物業管家、企業首選的物業管家、政府首選的物業管家。

10月底，朱保全宣佈，未來三年，包括萬科物業、萬物梁行、萬物雲城在內的物業板塊將共同完成百城千街計劃。

據悉，過去4年，萬物雲在全國288條街道3公里半徑的區域物業項目濃度已超過25%，未來發展將聚焦中國100個城市的1000條高濃度街道。

萬科A半年報中的財務數據顯示，2021年上半年，萬物雲實現營業收入103.8億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，佔比55%；商業物業及設施服務31.6億元，佔比30.4%；智慧城市服務6.3億元，佔比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，佔比5.4%；萬物成長收入3.2億元，佔比3.1%。

上市前夕，萬物雲通過收併購擴大規模，完善產業鏈。克而瑞物管發佈的《2021年上半年中國物業企業新增擴展榜單》中，萬物雲新增內部轉化面積為1047萬平方米，位於行業第二。

8月，陽光城旗下物業公司陽光智博全體股東擬以持有的陽光智博100%股份戰略投資萬科旗下“萬物雲”，換取萬物雲4.8%股份。此次“換股”，打開物企合作新方式。

9月，萬物雲在福州召開與伯恩物業的戰略合作啓動會，伯恩物業正式加盟萬物雲生態家族。伯恩物業管理面積超7000萬平方米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一。

“公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。”萬科稱，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢。