經濟觀察網
9月26日晚上11點，方潼剛走出東部某省的住建大樓下班回家。不出意外的話，今年的十一假期他要為化解恆大風險加班。
6月底，該省住建廳就發現恆大地產項目的異常，並多次約談恆大及相關方；8月中旬，住建、公安、税務、金融、政法委等部門聯合成立了主要任務為保交房的“恆大集團項目處置及風險化解專班”，全面摸查核算債務缺口。
不僅僅是方潼所在的省份， 自恆大流動性問題爆發以來，在監管層統一協調下，部分地方成立由省級政府牽頭、市縣級政府為主體的恆大風險化解專班小組，計劃幫恆大部分停工項目復工。
“沒有一個好消息。”聽到其他部門反饋的情況，方潼嘆了一口氣。作為監管部門中的工作人員，方潼與恆大經常打交道，他説，目前外界看到的只是恆大眾多問題的冰山一角。
“誰家孩子誰抱走”
方潼所在省份，恆大有50多個項目，分佈在10個地級市。一個多月來，住建廳對全省恆大項目資產進行摸底，測算“保交房”資金缺口，協調地方城投公司和其他開發商的接盤意願。
排查摸底發現，恆大在該省份近三分之一項目非正常停工或逾期交付，恆大方面也和購房者承認，兩到三年內無法交房，能夠將房子建好交付的大概有10個項目。
各個地市因問題項目數量而面臨壓力不一，有的城市恆大項目有10多個，一旦出現異常交房，很難找到接盤方。即便業主籌集資金自救，也非常困難。以往成功案例極少。
住建廳也嘗試協調其他開發商救助恆大項目，但無論國企或民企，盡調完部分項目後，都搖頭婉拒了。
一家央企的人士告訴方潼：他們摸底後發現，恆大項目債務情況複雜，有的項目一兩年換了好幾撥財務團隊，財務章也收歸到總部，“項目被抽資的厲害，有的項目預售款項被總部控牢了”。
由於無人接盤，這些動輒數十萬平方米的項目變成“燙手山芋”。方潼説，現在處理恆大問題的思路主要是：誰家的孩子誰抱走。
保交樓嚴控金融風險
據方潼介紹，他所在省份對恆大問題項目進行測算，保守估計，資金缺口超過400億元。這就需要由地市和區縣財政按一定比例出資，作為保交樓建設款，壓實屬地責任，他們稱為“解圍資金”。
他算了一筆賬，恆大的50個項目，除了10個能自負盈虧的，剩餘項目平均每個資金缺口在10億元左右，“這只是工程建設款，保不定後面還有其他債務，因此估算400億元是很保守的”。
方潼也清楚自己團隊的使命：恆大流動性問題波及購房者、投資人、供應商等多方面，但目前風險化解專班最大的任務是保交樓，先確保購房者拿到房子。
據方潼介紹，每一級政府都有相應的應急資金，必要時可以申請調用，“無非是市、區按照多大比例支出這筆錢，由哪些城投來接項目”。
資金解決後，需要為恆大的問題項目引入新的施工單位，對於施工單位的甄選，住建廳首選的是地方城投公司。首先，城投公司由政府背景，可以減少二次暴雷的風險；其次，工程款可控。
方潼表示，解圍資金一般不會直接撥付給原施工企業、承包商、供應商，如果原施工單位願意繼續承建項目，可以和城投公司簽約，但解圍資金僅限於支付復工後的工程款，“之前恆大欠的錢，還是得找債主”。
讓城投公司接盤恆大項目是地方政府不得已的選擇，方潼所在的省份曾嘗試通過市場化手段解決，但恆大項目的紛繁複雜的融資及商票鏈條，最終讓其他房企望而卻步。
方潼説，和p2p、長租公寓暴雷不盡相同，很多人買房是窮盡一家幾口人的錢包，有限的資金只能用來解決最緊急的矛盾。
方潼透露，除了保交樓外，風險化解專辦的另一個重點任務是保地方城商行主體。由於恆大項目多在三四五線，城市商業銀行成為部分恆大項目的主要債權人，所以要確保恆大的流動性問題不會波及到銀行。
“如果一家城商銀行對接了三四個恆大的項目，動輒數十億元、上百億元，一旦形成壞賬，如何吃得消？”方潼説，城商行多數由農村信用社等轉型而來，本身抗風險能力較弱。萬一這些銀行出問題，後果不堪設想。
方潼説，城商、村鎮銀行的資金缺口取決於銀行自有資金以及存款規模，每家銀行不一樣，如果碰到一兩家小的城商銀行出現問題，波及面太廣，當地政府需要綜合考量，“保證小額存款的户頭安全”。
方潼從兄弟省市住建部門打聽到，有的省份恆大項目接近80多個，有些城市甚至難以平衡保交樓資金缺口。
從嚴監管資金
2021上半年，恆大在長三角項目去化率達到85%以上，6月底，方潼所在的住建部門注意到，恆大部分項目存在無證銷售、購房者交了房款無法網籤、預售款未存入監管賬户甚至被挪用等情況，也多次約談恆大及相關方。
比如，部分項目由於沒有預售證，實際上與客户籤的不是購房合同，實質是債務合同。 “即使購房者起訴恆大到法院，因為項目沒有達到預售的條件，客户以為自己買了房，實際上是買了恆大的債”，方潼表示。
據他介紹，今年5、6月，恆大在全國各地打折促銷賣房，但部分項目預售款沒有用於支付工程款，而是直接抽調到總部。
“恆大總部把項目的財務章收走了，導致了項目公司對這筆資金是沒有任何話語權的。現在很多地方政府反應過來，但這些購房款已經被抽走了。”9月，方潼所在的省份，由住建系統牽頭，要求恆大將所有預售款存入監管賬户。
方潼發現，近年來，包括恆大在內的不少房企，與建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假髮票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。
除了工程進度證明造假，許多企業也沒有按照預售監管資金的格式文本來操作，比如很多地方實際審核放款的單位是金融部門，部分企業繞過了住建部門，拿着工程方的出資證明、票據證明，向銀行要求提款。
到了最後把關的金融部門，監管者根據企業工程方的相關證明，認定雙方是經濟履約行為，只要監管協議的格式文本不違反民法典的相關要求，也會同意放款。
方潼説，恆大欠付的工程款、違規收取預售款的規模有多大，還需要相關部門核查，目前有關部門只是初步摸排，“聽到的消息是不太樂觀”。
9月22日，廣州市南沙住建局要求將恆大陽光半島項目所有收入繳入政府託管專户，包括已收款項、購房款、按揭款等後續所有收入。
經濟觀察報獲悉，貴陽市雨溪區成立恆大集團項目處置工作專班，工作專班包括日常監管組、資產核查組、農民工工資保障組等多個小組，目的是“全力化解恆大‘債務危機’對雨溪區的影響，確保房地產市場的健康發展”。
經濟觀察報記者瞭解，目前各地的恆大危機化解專班架構與貴陽雨溪區大同小異，主要是住建、公安、金融部門以及屬地街道負責。
9月以來，方潼所在住建廳連發幾個督辦函，要求夯實地方政府的主體責任。該省風險化解工作專班由副省長、住建廳廳長等牽頭，“什麼時候把問題解決，專班就什麼時候撤離”。
方潼提到一個細節，除了核查資產和債務情況，風險化解工作專班首先要做的事是拿到恆大項目的財務印章，把項目財務權、人事權從集團剝離下來，防止項目資金再被挪用。