出品：大眼樓管
作者：王永
近期華南城發佈中期報告，期間合約銷售額增長4.4%至80.71億港元。在上年未達成160億港元銷售目標後，今年有望再度衝擊這個目標。
從持續性收入10.6%的增幅來看，華南城自持物業逐漸從疫情中恢復，不過距離公司規劃的20%增長目標仍有不小差距。
根據公司戰略規劃，持續性收入三個財年後營收佔比要達到40%，目前為19%。這意味着華南城還將繼續在自持物業上投入。
截至9月底，華南城“投資物業”已經達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。自持物業的慢週轉屬性顯然會加大財務壓力。
華南城上半財年銷售額80.71億港元 今年再度衝擊160億目標
12月24日，華南城發佈了2020年4月至9月的中期報告。報告期內實現營業收入71.07億港元，同比增長22%；母公司擁有人應占淨利潤6.54億港元，同比增長4%。
合約銷售額則增長4.4%至80.71億港元，完成了全年160億港元目標的50.44%。2018/2019財年華南城就定了160億港元的銷售目標，不過未能完成，今年銷售目標仍為160億。
公司披露，收入增加主要原因是報告期間有較多的物業銷售交付，以及整體持續性收入增加所致。持續性收入主要包括物業租金、管理服務收入及其他持續性收入，其中其他持續性收入中包括了奧特萊斯運營收入、倉儲物流服務收入及好百年家居收入。
華南城的收入來源有兩部分——物業銷售和租金、管理服務收入。華南城會保留物流及倉儲設施、酒店等商業物業及50%的商品交易中心商舖作為自營或長期出租用途，餘下的約50%商品交易中心商鋪及住宅物業用於銷售，為公司發展提供現金流。
4月至9月物業銷售收入為57.77億港元，同比增長25.5%，佔到總收入的81%；持續性收入（租金、管理服務收入及其他持續性收入）13.24億港元，同比增長10.6%，佔總收入19%。
對比2019/2020財年，受疫情影響，持續性收入僅微增4.2%。這一財年上半年持續性收入增長有所恢復，不過仍低於公司20%的全年增長目標。
從總體來看，物業銷售收入仍是華南城主要收入來源。根據公司的戰略規劃，將不斷提升持續性收入，三個財年後達到45億元收入，營收佔比達到40%。這意味着公司還將加大自持物業的投入。
自持加出租的商業模式同時也在推高資產負債表中“投資物業”的規模。截至9月底，華南城非流動資產中“投資物業”達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。回款週期較長的自持物業無疑會加重公司財務負擔。
融資成本上升至8.33% 現金不足以覆蓋短債
截至2020年9月底，華南城的加權平均融資成本上升至8.33%，較上年的7.85%增加0.48個百分點。
今年以來，華南城發行海外債的利率均較高。今年6月發行的一筆1.25億美元優先票據票面利率為10.875%，8月份發行的2億美元優先票據票面利率達到11.5%，9月份發行的2.5億美元優先票據票面利率10.75%。
與此同時，5月份以來，公司陸續回購了多筆利率在6%-7%之間的優先票據。海外發債成本走高推高了華南城的融資成本。
2020/2021財年上半年華南城算上資本化利息之後的融資成本達到16.05億港元（其中資本化利息12.58億港元），同比增長近20%。從利潤表來看，2017年以來，公司的淨利潤與淨利率均在快速下降。
截至2020年9月30日，華南城總計息債務達到355億港元較3月底增加5%。剔除受限制資金後的現金及現金等價物為47.8億港元，一年內到期的短債總額約為160億港元，現金遠遠不夠覆蓋短債。
華南城相比別的地產商最大的優勢是可以獲得低成本土地，與此同時，其獲取土地大部分位於城市周邊，這壓低了自持物業的租金及出租率。另一方面，持續性收入中的租金收入來自批發市場的傳統行業，本身還涉及到招商和產業升級，運營並不容易。
在持續性收入短期內難挑大樑的背景下，現金流仍要依靠物業銷售。而近幾年公司銷售也出現頹勢，上年銷售額出現下滑，上半財年僅增長4.4%。截至9月底，經營活動現金流淨額相比上年同期減少66%，華南城面臨的壓力並不小。
責任編輯：公司觀察