由華潤置地分拆的華潤萬象生活是一傢什麼樣的公司，國際頂級基石為什麼一致看高？
作為一傢俱有極強零售消費屬性的社區及資產服務提供商與平台，華潤萬象生活將於12月9日掛牌上市。據瞭解，華潤萬象生活在公開發售市場獲得近30倍超購，針對機構投資者的國際配售也出現顯著超購。
智通財經APP注意到，華潤萬象生活的基石認購陣容非常豪華 ，7家基石，合計認購6.5億美金，佔高端綠鞋前發行規模41.1%，包含了國際及中資背景最頂級的投資機構。
這是今年眾多IPO發行中，國際知名主權基金GIC為數不多的幾單基石投資之一，體現了頂級投資人對公司基本面的高度認可。
頂級投資人的矚目，源於華潤萬象生活與其它物業股企業截然不同的屬性。根據弗若斯特沙利文報告按2019年物管總收入計算，排名第五；按2019年購物中心管理收入計算，排名第二；按2019年重奢購物中心管理收入計算，排名第一。
這就是華潤萬象生活給予的底氣服務的購物中心是中國領先的重奢購物中心；管理的物業則是全國的高端寫字樓和住宅物業。
更重要的是，華潤萬象生活在業務組合、業務模式方面獨樹一幟，實現了模式“升維”，更多地是圍繞“全業態”中“全客户”的生活需求提供“全服務”，更加具有消費的概念和屬性。
商業運營服務的高毛利率
如果拆分華潤萬象生活的招股書，會發現幾組有意思的數據。
從聆訊後的資料可知，截至2020年6月30日，其提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.066億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米，兩項均屬物業股前列。
從財務數據而言，2017—2019年公司的收入分別為31.29億、44.32億、58.68億，複合年增長率為36.93%；2020年第二季度收入31.34億，較同期26.4億同比增長18.68%；
2017—2019年公司的淨利潤分別為3.88億、4.23億、3.65億。2020年第二季度淨利潤是3.39億，較同期1.92億同比增長76.13%。
如果不出意外，則華潤萬象生活2020年全年的淨利潤將會超過6億元，創下歷史新高。
細分來看，2017年至2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活住宅物業管理服務的營收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元、16.81億元，分別佔收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%；商業運營及物業管理營收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元。
這組數據有意思之處在於，從2017年開始，雖然住宅和商業運營收入都是實現了持續的增長，但住宅的收入佔比一直在下降，商業運營及服務收入佔比一直在提高，比例更在2020年上半年達到46.4%的佔比，較之2017年增長13.5個百分點。
這種比例的更替，即彰顯華潤萬象生活商業運營及服務板塊發展的強大韌性，亦從另外一面展示公司板塊業務重心的發展變化。
商業運營收入的增加，也抬升了華潤萬象生活整體的毛利率。
過去三年，華潤萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%；今年上半年，它的整體毛利率提升至24.1%，呈現持續走高趨勢。這其中主要是商業運營收入的貢獻。作為例證，2020年上半年，住宅物業管理業務的毛利率僅為14%，但商業運營收入的毛利率高達35.8%。
商業運營收入高毛利率背後，隱藏着華潤萬象生活全業態發展模式的秘密。
一體化的生活管理+消費生態的服務體系
如果去到中國每一個城市的萬象城，會發現其不僅僅是一個購物中心，而是多維的城市綜合體。
萬象城是集酒店、寫字樓、生態公園、購物中心、會所、城市超級寓所為一體的多功能、現代化、綜合性城市多維空間；外加配套的幸福裏住宅，使得華潤萬象生活可以建立起一體化的生活管理+消費生態的服務體系。
這就是華潤萬象生活區別於其它傳統物管公司的核心所在，即背依如此的物業生態鏈，構建起的強大社區增值服務競爭力。
傳統物管公司的業務主要集中在“保潔、保安、保綠、保修”等傳統的“四保”業務，不少領先企業雖然在發力社區增值服務業務，但還面臨着各類各個細分領域的專業服務提供商的激烈競爭；而華潤萬象生活則通過組合其旗下社區服務、商業運營和寫字樓運營等業務板塊，建立起服務人生活、購物、工作全方位需求的生活服務平台，從而打造了一個互相引流、相互促進的消費生態系統。
舉例而言，華潤萬象生活購物中心板塊的“一點萬象”計劃擁有超過1,000萬會員，住宅板塊的“悦家”計劃擁有79萬會員，寫字樓板塊的“Officeasy”等會員計劃擁有約6萬會員；龐大而穩定的客户基礎構成了華潤萬象生活可變現的私域流量；而通過業態之間相互引流，公司則能夠充分有效地實現流量變現，從而將服務“做深”、充分挖掘客户價值。
數據是最有利的説明。在住宅物業管理服務板塊中，華潤萬象生活社區增值服務約佔2020上半年分部收入的8%、分部毛利的21%。
在商業運營服務方面方面，服務收入的增長主要源於兩方面購物中心在管建築面積增加；自2020年1月開始向購物中心提供商業運營服務。
數據顯示，上半年的物管中心商業運營收入為2.9億元，而此前該數字為零，由此進一步拉動了購物中心營收的增長。
華潤萬象生活如此的模式，在概念意義上為全業態物業管理及商業運營服務。
全業態物業管理及商業運營服務市場主要包括為各業態提供的物業管理服務及增值服務，以及為購物中心及寫字樓提供的運營服務。通過採用全業態的發展模式，市場參與者可以分散收入來源，提高品牌知名度，並利用多業態的協同效應，將各類資源整合到產業鏈中。
在中國全業態物業管理及商業運營服務市場，中國僅少數參與者成功將業務擴展至全業態，這使得華潤萬象生活極具市場優勢。
根據弗若斯特沙利文的資料，中國全業態物業管理及商業運營服務市場十大公司佔2019年市場總收入約15.3%，而華潤萬象生活排名第7，佔市場份額1.2%。
華潤萬象生活的成功，另一大助力是來自母公司的消費領域的產業佈局支持。
華潤集團在2020年財富500強中排名第79位，在零售、健康和金融等領域有廣泛佈局且處於業內領先地位。依託華潤集團和華潤置地，華潤萬象生活的各業務板塊之間的互動，打破了業態的邊界，可以構建了一個獨特的消費生態系統。
招股説明書顯示，華潤集團及華潤置地為華潤萬象生活的兩大客户，2017年至2020年上半年所貢獻收入合共分別佔總收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。
未來估值幾何？
數據顯示，中國全業態物業管理及商業運營服務市場收入總額由2014年的2828億元增加至2019年的4709億元，年複合增長率為10.7%，隨着國內商業運營市場的日趨成熟，該市場規模將不斷擴大，預計2019年至2024年的複合年增長率為8.2%。
背依着華潤集團和華潤置地，未來華潤萬象在全業態物業管理及商業運營服務市場的排名將進一步提升。
招股説明書同時顯示，在未來3年內，根據華潤置地各樓宇及購物中心交付面積的增長，華潤萬象生活的在管物管面積將迎來爆發性增長。2020年新增在管建築面積為576萬平方米，但2021-2023年每年的新增在管建築面積均在1000萬平方米以上。
與此同時，據媒體報道，在華北、華東、華南、華西、華中各大區，華潤萬象生活已在近日全面啓動“尋求項目合作計劃”，合作方式包括管理輸出、承租經營、商管公司收併購。
據智通財經APP瞭解，根據各區域尋求項目合作計劃，其合作的業態稍有不同，例如華東大區包括了購物中心和寫字樓，華北、華西則只有購物中心。
雖然大部分物業管理服務企業的服務的主要業態為住宅物業或小規模的非住宅物業，但有少部分頭部企業已開始進行全業態佈局，而華潤萬象生活是踐行最早、亦是最成功的少數頭部企業之一。
在華潤萬象生活的服務體系裏，住宅和商業運營收入都是集中在一線與二線城市。細分而言，住宅方面的幸福裏，是每個城市的高端住宅物業；萬象城則是中國高品質的購物中心，是中國購物中心行業的領跑者。根據中國購物中心等級評價標準，2019年評定重慶萬象城、青島萬象城、成都萬象城為國家五星購物中心。
在智通財經APP看來，未來具有多業態多區域協同發展的市場參與者將具有競爭優勢，增值服務是其中關鍵，能夠培育社區增值服務的物業公司將會跑贏同業。從這一方面而言，具備天然的開放性和平台屬性，背依華潤集團和華潤置地產業優勢，加之業務基本在一二線城市的的華潤萬象生活無疑將可創造更多價值。