金茂服務即將在港上市，專家：可與華潤萬象生活對標
本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
金茂物業服務（以下簡稱：金茂服務）成為2022年IPO闖關成功的第一支物業股。距離其第一次提交招股書，僅僅過去了5個多月。
2月25日早間，據港交所披露，金茂服務擬全球發售1.01億股股份，其中香港發售1014.12萬股，國際發售9126.95萬股。每股發售定價不低於7.52港元，不高於8.14港元，預計至多募資8.25億港元。公司股票預計於2022年3月10日在港交所買賣，股票代碼00816.HK。
金茂服務最新版招股書（以下簡稱：招股書）表示，本次IPO募資所得主要用於戰略投資與收購、升級智慧管理服務系統、開發社區增值服務、用於企業運營資金及一般用途。
與大批遞表-失效-再度遞表的物企相比，金茂服務的IPO之路顯然順利的多。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，金茂服務在高端物業、綠色住宅管理等方面優勢較大。他向時代週報記者表示，有央企背景支持且基礎紮實的物業企業，在資本市場上更容易受關注。
營收、淨利雙增
招股書顯示，該公司目前主要經營三條業務線，分別為物業管理服務，非業主增值服務和社區增值服務。
其中，物業管理服務是其營收的重頭。截至2021年9月底，物業管理服務營收5.78億元，佔據金茂服務總營收55.2％。
而業務範圍方面，截至2021年9月30日，金茂服務在中國20個省、自治區及直轄市的35座城市均有佈局，在管建築面積為2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。
單從營收、利潤表現來看，金茂服務的表現算得上可圈可點。
招股書顯示，營收方面，2018年-2020年，金茂服務的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，複合年增長率為28.2%，2021年前9個月的收入為10.49億元，同比增長57.6%。
淨利潤方面，2018年-2020年，金茂服務實現利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，複合年增長率逾110.0%，2021年前九個月利潤1.09億元，同比增長2倍多。
不過，需要注意的是，金茂服務淨利潤雖高，但該公司的的毛利率低於行業平均水平。招股書顯示，其2018年、2019年、2020年的毛利率分別為20.0%、19.2%、24.9%，截至2021年9月底，毛利率為29.6%。而中物研協數據顯示，2021上半年，51家上市物管企業的平均毛利率在30.7%。
IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代週報記者表示，整體來看，儘管有較高的業績增長，但金茂服務的毛利率較低，物管費用高，且規模不大，所以上市之後，投資者仍可能會有一定的顧慮。
事實上，與多數物管企業不同，金茂服務作為中國金茂旗下的物業平台，將自身定位為“高端物業管理及城市運營服務提供商”。這從管理費中可窺得端倪。招股書顯示，2018至2020年，金茂服務整體平均物業管理費約為每月每平方米6.2元、5.9元及5.4元，遠高於中指研究院公佈的百強物企行業平均水平——同期每平方米4.2元、3.9元及3.8元。
仍有母公司依賴症
和大多數房企分拆上市的物企一樣，金茂服務也有“母公司依賴症”的困擾。
招股書顯示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，金茂服務在管建築面積中，來自金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發的部分，分別佔89.8%、 94.2%、87.8%及86.6%。
過於依賴母公司，這無疑桎梏着金茂服務的發展，而金茂服務，也意識到了這一問題。
在招股書中，金茂服務有着這樣的表述：雖然我們預期對母企的依賴在未來仍會繼續，但我們於2020年開始，已分配更多資源加快與獨立第三方物業開發商的業務發展。
招股書中的數據也證實了這一點。金茂服務第三方在管總面積由2019年的70萬平方米增加至2020年的220萬平方米，物業管理服務收入從2019年的3100萬元增加至2020年的4260萬元。截至2021年9月底，金茂服務管理32個第三方項目。
同時，金茂服務在招股書中提到：本次IPO所募資金中，有55%將用於戰略投資及收購。
換而言之，如何擴大第三方項目佔比，進行規模化擴張是金茂服務未來需要考量的重點。
不過，金茂服務雖然存在一些“行業通病”，但多位業內人士均看好其上市後的估值。
稀缺性是首要原因。當前物企上市難度加大，從審批節奏來看，物企獲批進度放緩。據克而瑞物管統計，2021年上市的13家物企平均用時205天，同比延後約68天。而金茂此番能夠成功募股，意味着在不斷收窄的市場中找到了立足之地。
其次的原因，是物業版塊的PE均值有所下降，金茂服務或可能給市場帶來些許想象力。2020年末，物業版塊的PE均值達37.00倍，而2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，降幅高達52.31%。但在柏文喜看來，金茂服務可與華潤置地旗下的萬象生活進行對標，後者的估值在行業下行的環境下，仍舊保持在55倍PE以上。
“兩者之所以可以對標，一方面在管面積構成中都有較大的商辦佔比。金茂服務招股書顯示，除了傳統住宅物業外，寫字樓等商管物業和城市運營服務同樣是集團的發展重點。另一方面，兩家公司的業務基本都分佈在一二線城市。”柏文喜分析稱，自上市以來，華潤萬象生活的估值一直處於上市物企的前列，“與之相當的金茂服務，在央企託底的背景下，其上市後的估值或許不會太差。”