強強聯合 物管行業將步入大規模整合階段

來源： 中國證券報

日前，陽光城發佈與萬物雲簽署意向合作框架協議的提示性公告引起市場關注。機構指出，陽光城與萬物雲的強強聯合，標誌着物業行業將進入更大規模的整合階段。

拓寬整合渠道

8月5日陽光城發佈公告，公司控股子公司陽光智博全部股東擬以所持100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%的股份，即萬物雲在現有股權基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份，陽光智博全體股東按照其在陽光智博的各自持股比例進行換股。

陽光城將與萬物雲成立合資公司，承接未來新增交付的項目，分為住宅物業合資公司、商寫物業合資公司、學校醫院合資公司和社區商業合資公司。該交易後將保留陽光智博品牌，同時與萬物雲可以共同設立新品牌。

記者注意到，陽光城4月曾發佈公告，公司會議審議通過了關於公司擬分拆所屬企業陽光智博到境外上市的相關議案。

因而，上述換股消息引起了行業的普遍關注。西南證券發佈研報稱，陽光城與萬物雲的強強聯合，或標誌着物業行業將進入更大規模的整合階段。

西南證券稱，自2018年以來，國內房企分拆物業上市就成了熱潮。2021年至今，已有11家物企成功上市，已向港交所遞表排隊等待上市的物企數量達20餘家。考慮到行業競爭逐漸加劇，上市物業公司資本市場表現兩極分化，陽光城方面和萬物雲的換股模式，或將為其他物企在上市和收併購之外提供一種新的可能性。

華泰證券指出，物管公司的“朋友圈”正在持續拓展，從金融領域到越來越多的產業資本和互聯網龍頭，股東層面的創新合作有望加速物管行業整合。今年以來，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，在pre-IPO階段入股中梁百悦、長城物業，萬物雲通過換股整合陽光智博又開創了物管公司之間股權合作的新模式。對頭部公司而言，需要思考如何利用資本、規模、品牌和科技的優勢加速提升市佔率；對進取的中小型公司而言，與頭部公司深度綁定或將成為獨立上市之外着眼長遠的新選項。

去年10月31日，萬科物業宣佈改名為“萬物雲”，並稱這不再是一家單純的物業公司，而要成為“科技服務公司”。改名後的萬物雲，擁有Space、Tech和Grow三大業務模塊，在Space空間服務板塊下設萬科物業（住宅空間）、萬物梁行（商企空間）、萬物雲城（城市空間）等多個細分空間市場品牌。

業績繼續向好

據記者不完全統計，目前已有16家物管公司披露了上半年業績預告，同比均保持了兩位數增長，不少物管公司業績同比預增幅度超100%。

融創服務預計上半年公司擁有人應占溢利同比增長超140%，主要是管理規模增加、盈利能力提升。

世茂服務預計上半年股東應占溢利同比增速不低於120%。原因是公司物業管理合約建築面積及在管建築面積增加，社區增值服務與非業主增值服務收入增加。

旭輝永生服務預計上半年純利及公司擁有人應占溢利均同比增超55%。公司稱，純利增加主要由於公司在管物業建築面積增加，社區增值服務及向非業主提供的增值服務收入增加。

7月以來，不少物管公司股東開始增持。時代鄰里日前公告，7月26日公司股東卓源以每股約5.23港元買入公司1580000股股份。時代鄰里公告表示，卓源對公司未來前景和長期發展充滿信心，不排除進一步增持。

卓越商企服務日前公告，公司控股股東於公開市場上買入公司686000股股份。此外，中奧到家、金科服務等公司股東也出現增持情況。

發展方向明晰

7月23日，住建部聯合八部門發佈“關於持續整治規範房地產市場秩序的通知”。其中，物業管理行業重點整治未按合同提供服務、未按規定公示信息、超出合同收費、擅用業主共有部分、合同依法解除後拒不退出等問題。

“市場較關注的是業主共有部分的合規經營。”中泰國際房地產行業分析師劉潔琦表示。

劉潔琦表示，從財務角度看，中指研究院2020年百強物管企業總收入中，社區增值服務佔比約為15.9%，社區增值服務中社區空間運營收入佔比約28.8%。預計百強企業社區空間運營收入對總收入的平均貢獻約為5%。整體上，該政策對物管企業業績影響有限。

“提高物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平。”劉潔琦認為，物管行業發展方向明確，政策將支持物業管理行業市場化、規模化發展。