來源： 觀點地產網
去年金融街(000402,股吧)的業績，或許要用“冰與火”來形容。
由於疫情帶來的巨大折損，2020年房企銷售大多呈現低增速甚至負增速，這一背景下，金融街年內銷售卻突破新高，實現銷售額402億元，同比增長26%。
中金公司對金融街未來銷售仍持樂觀態度，據其估算，金融街當前總貨值約2000億元，2021年銷售額料延續20%左右同比增速，對應金額480億元。
不過，在這一年，金融街的扣非淨利潤創下近幾年最低點。
數據顯示，期內，金融街錄得營業收入181.21億元，同比下降30.79%；實現淨利潤24.98億元，同比下降27.41%；扣非淨利潤2.88億元，同比降89.94%。
在4月27日舉辦的2020年度業績説明會上，金融街稱，業績出現較大幅度下降，一是受疫情影響，公司部分計劃結利的房產開發項目工期延後，未能實現竣工交付；公司持有項目經營收益下降明顯，以及為中小微企業客户減免租金。
二是受疫情及市場結構性下滑影響，公司採取以價換量的銷售策略，部分項目收益下降，按照會計準則要求計提了存貨跌價準備。
下滑的業績
下滑的業績是投資者關注的重點之一。
其實，金融街並不是業績大幅下降的孤例，金茂等企業亦出現腰斬的境況，原因無外乎地產結算規模下降、利潤率下跌，以及計提存貨減值所帶來的影響。
根據年報，期內，金融街房產開發業務項目結算規模較上年同期下降，2020年僅實現158.13億元營收，同比下降32.91%。其中，住宅產品實現收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務產品收入13.78億元，毛利率為44.81%。
因結算項目的結構性差異，房地產開發整體毛利率降至27.54%，較上年同期下降9.22個百分點，進而拉低了利潤水平。
在已披露的房企業績公告中，毛利率下降現象較為普遍。有分析指，去年受到疫情的衝擊，行業經營表現受到影響，企業或許會處理一些較低毛利的存貨。
更主要的原因可能來自於較高的地價影響，疊加調控令房地產的利潤空間大幅收窄。
金融街管理層亦坦承，從目前房地產行業總體發展形勢、調控政策及土地政策看，房地產行業整體毛利率呈下降趨勢，公司會積極提高投資效率和管理效率，實現較好的毛利率水平。
據悉，2020年房企結轉項目大部分都來自2017-2018年的項目，由於金融街的項目佈局主要在一線城市及周邊，在政府限購限價背景下，2017年拿下的高價地或導致毛利率下降。
此前拿下的高價項目就在此次金融街計提之列，受調控因素影響，金融街對位於佛山、北京、天津、成都的6個項目計提了9億元的存貨跌價準備。
這次計提對公司淨利潤影響為-7.97億元，對歸屬於上市公司股東的淨利潤的影響為-6.86 億元，對歸屬於上市公司股東的淨資產的影響為-6.86 億元。
“去年公司部分項目銷售價格不及預期，存貨成本高於其可變現淨值，出於上述會計政策的考慮，公司計提了存貨跌價準備。”管理層稱，未來是否會繼續計提減值準備，具體項目還將根據區域市場情況，依據會計準則來確定。
顯然，計提的項目銷售價格不及預期。觀點地產新媒體瞭解到，上述六個項目分別為北京房山金悦嘉苑、北京黃村頤璟春秋、天津熙湖台、成都新津金悦府、成都新津花嶼島以及佛山金悦府。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
據悉，北京房山金悦嘉苑項目是一個位於房山線地鐵南關站約4公里的共有產權房項目，去年項目附近限競房項目出現降價；另一個大興的限競房項目頤璟春秋，同樣面臨競爭激烈；成都、佛山項目則在拿地時樓面價創區域新高。
沒有什麼比拿錯地、拿貴地還可怕的事情。幾年前，企業的投拓圍繞高週轉和擴規模展開，如今回頭看，當時躊躇滿志的成果，可能已成為衝動下的苦果。
降檔的壓力
另一個難於迴避的現實是，金融街還面臨着“三道紅線”的壓力。
過去一年，金融街與大多數房企一樣，採取了減少投資、出售資產的方式降低負債。目前，金融街2020年度指標兩項超閾值，較2019年下降一檔，實現“由紅轉橙”。
其中，剔除預收款後的資產負債率為74.4%，較上年同期提升約0.9個百分點，超過閾值；淨負債率為172.4%，較2019年末下降約16.5個百分點，超過閾值；現金短債比為1.3，較上年同期提升約0.6至達標。
管理層於業績説明會中指出，今年公司將加強資金統籌和調度，重點把握好項目銷售簽約回款、新增項目投資、項目工程投資等大額資金收支關係，持續改善公司資產負債結構，力爭三年將“三條紅線”管控的核心財務指標全部達標。
不過，可以注意到，金融街短期資金壓力並不太大。截至2020年末，金融街經營活動產生的現金流量淨額為98.9億元，相比2019年的26.6億元增長271.76%。
2017-2019年，這一數據分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。截至期末，金融街現金及現金等價物淨增加額為77.91億元，持有的貨幣資金達到188.17億元。
這一定程度上得益於去年末的資產處置。
年報顯示，現金流量淨額大幅增加的主要原因，一是中信城B地塊規劃條件無法全部實現，公司與北京中信房地產有限公司以協商方式解除北京中信城B地塊合作協議並收回前期支付價款；二是新增項目投資現金支出、税費支出及向合作企業提供股東借款減少。
期內，金融街通過退出中信城B地塊、出售金融街·萬科豐科中心項目股權，回籠資金超百億。
具體來看，因規劃要求無法實現，去年12月22日，金融街與中信地產協商解除北京中信城B地塊的合作協議。協議解除後，中信地產返還金融街控股已付的中信城B地塊合作價款約50.11億元，並向其支付資金佔用費約35.97億元，合計共86.08億元。
同時間，金融街還與萬科、平安人壽達成協議，37.1億元轉讓金融街·萬科豐科中心項目50%股權予平安人壽。
而在這一轉讓事項之後，截至2020年末，金融街的投資性房地產賬面價值408.32億元。其中，完工投資性房地產的賬面價值334.2億元，在建投資性房地產的賬面價值 74.12億元，金融街已完工存量投資性房地產項目位於北京、上海、天津、重慶等國家中心城市，項目規劃建築面積合計約為105萬平米。
值得關注的是，金融街的非核心資產處置仍在繼續。
今年1月，金融街控股通過北京產權交易所公開掛牌出售北京德勝投資有限責任公司100%股權及債權，掛牌起始價格暫定為15.75億元。
該公司主要資產為位於北京西城區的德勝國際中心部分寫字樓、商業、配套用房、車位，金融街控股持有該項目的面積約3.8萬平方米。戴德梁行估價報告顯示，這一物業的市場價值為16.98億元。
另一邊則是謹慎的土地投資，觀點地產新媒體瞭解到，在去年疫情後各大房企廝殺的土拍場中，鮮少能夠看到金融街的身影。
去年，金融街通過招拍掛、股權收購等方式，僅在上海、佛山、惠州、天津、遵化獲取項目5個，新增項目權益規劃建築面積96.9萬平米，同比減少58.6%；權益金額僅50億元，同比減少70.4%。
“今年會側重快週轉型項目的獲取，向市場化程度高，供需健康、開發效率較高的城市區域傾斜。”對於今年的土地投資，管理層回應，公司將堅持戰略佈局，深耕已進入城市，積極參與深耕城市的兩集中供地競買。
同時，也將關注非集中供地城市公開市場機會，擇機進入戰略新城市(300778,股吧)；尋找城市更新、集體用地、TOD、股權收購及小鎮類項目機會。
2021年，金融街拿出了180億的土地權益投資預算。投資上不再捉襟見肘，但在集中供地政策下，無論是資金還是團隊能力，金融街或許面臨着更多挑戰。