房地產成交低迷 樓市資金轉戰股市？

來源： 第一財經

[ 在A股連續35個交易日成交破萬億之後，投資者急切地想要找到成交量到底是被哪路資金推高的。樓市資金便成為一大分析目標。 ]

[ 信達證券策略分析師樊繼拓認為，當前影響居民資金長期流入的因素不但沒有改變，反而在加強（房地產調整、降準、理財利率下降）。 ]

樓市政策收緊，資金轉戰股市？在A股連續35個交易日成交破萬億之後，投資者急切地想要找到成交量到底是被哪路資金推高的。樓市資金便成為一大分析目標。

2021年春節前，股市屢創新高，基金銷售火爆，但節後股市出現了明顯調整，有不少市場人士把股市套現的資金用於買房，無論是投資還是自住的目的都有，樓市成交也出現了一定的火爆；然而第三季度這種情況開始逆轉，樓市成交連續兩個月下滑，股市則出現了成交持續火爆。

更值得關注的是，回望A股過去十年的歷史，房地產成交低迷一段時間後，經濟增速也會放緩，在“穩增長”政策基調之下，2012年第四季度、2014年第四季度、2019年第一季度都出現過藍籌股帶領大盤上漲的行情，雖然都是短暫而急速的，但部分個股兩個月內翻倍，給不少投資者帶來了豐厚回報。

這一次“穩增長”行情會不會再次出現？

十年三次

“穩增長”行情

過去十年，A股歷史上曾經有過的幾次“穩增長”行情，都是在房地產成交低迷導致經濟增速放緩，由政策推動下出現的。

2012年上半年、2014年上半年、2018年下半年都出現過類似的商品房成交面積同比負增長，此前都出現過嚴格的房地產調控政策，比如2011年多次加息、2013年的“錢荒”、2018年的“去槓桿”，都是導致隨後房地產市場成交低迷的關鍵原因。2021年第三季度，房地產成交面積等數據再次出現了負增長。

2011年12月9日，中共中央政治局研究分析了2012年經濟工作。在經濟增速放緩、外需下降等複雜形勢下，這次會議傳遞出諸多2012年經濟政策新信號。“實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性。”

國家統計局數據顯示，2012年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額為39964萬平方米和23314億元，同比分別下降10.0%和5.2%。2014年上半年，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。

2014年上半年與2012年上半年的共同特徵之一，是房地產銷售數據的同比下滑，不同的則是，2014年11月開始的多次降息降準，引發了當年券商為龍頭的藍籌股大漲行情。

國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。但根據貝殼研究院發佈的《2018年全國房地產市場報告》，2018年下半年市場開始轉冷降温。當年10月、11月全國商品住宅銷售面積同比下滑幅度分別為-1.3%、-3.7%。6月以來，重點城市二手房成交持續走低，11月交易量僅為5月的一半。新房成交同比持續下滑，一、二、三線城市土地成交宗數也明顯下滑。

國務院常務會議在2018年6月20日提出“支持銀行開拓小微企業市場，運用定向降準等貨幣政策工具”，隨後多數金融股在7月3日見底；2018年12月24日，國常會提出“完善普惠金融定向降準政策”，隨後大盤在2019年1月4日見底，在藍籌股帶領下開始新一輪的牛市行情。

2021年：

支持實體經濟，基建適度超前

今年第三季度房地產市場再次陷入成交低迷後，“穩增長”政策基調再次出現了。

關於下半年財政政策以及貨幣政策，財政部與人民銀行釋放了積極信號。而9月6日2021中國國際數字經濟博覽會開幕式上，高層也再提出“適度超前進行基礎設施建設”。

9月1日，貝殼研究院發佈的8月份全國新房市場月報顯示，受房產調控政策持續加碼影響，8月新房成交套數和麪積環比分別下降16%和17%，連續兩個月下滑，同比則分別下降10%和14%，降幅逐漸加大。

這一次樓市的資金會再次流向股市嗎？是否又將帶來A股新一輪行情展開？目前估值低迷的藍籌股，會不會有崛起的機會？

與樓市形成鮮明對比的是，過去兩個月股市成交火爆：9月6日收盤，滬指再度站上3600點整數關口。Choice數據顯示，當天A股市場整體成交量達1.4258萬億元。9月7日，上證指數刷新半年多以來新高。A股市場交易額連續35個交易日突破1萬億元。量化交易規模增加，樓市資金流向股市，都被部分市場人士解讀為成交火爆的成因。另外，地產、家電、互聯網、金融等行業的龍頭股都出現了回購、大股東和高管增持的情況。

深圳誠諾資產管理公司合夥人兼研究總監胡宇向第一財經表示，資金從樓市轉戰股市是一個大趨勢，從更長遠的角度看，預計樓市20年黃金期結束，開始股市20年的黃金期。

信達證券策略分析師樊繼拓認為，當前影響居民資金長期流入的因素不但沒有改變，反而在加強（房地產調整、降準、理財利率下降）。資管新規後，理財產品收益率波動上升，收益率下降。最近一個季度，由於降準，國債利率繼續大幅下降，理財收益率進一步下降。建議投資者在行業選擇上，增加估值的要求，降低成長性的要求，在繼續超配傳統週期股的同時，可逐步開始增加金融股配置。金融股過去一個季度非常弱，年底到明年初可能會有一波機會。

玄甲金融CEO林佳義向第一財經表示，2021年地產調控政策持續高壓“房住不炒”的背景下，地產投資未來數年可預期不會有多少收益，從而持續驅動資金從樓市流出，而繼續保持結構性賺錢效應的股市成為主要的替代配置對象。另外資管新規落地，導致非常多非標產品清盤，這些資金除了部分配置理財、債券等配置外，也有不少比例流入股市。中長期而言，全民投資比重中，地產資產佔比將下降，權益資產佔比將提升。