圖片來源@視覺中國
文 | 日新網Pro
近期關於綠城服務，有兩件值得關注的事兒。
一件是，前幾天綠城服務發佈了一則《截至2022年4月30日止四個月未經審計的財務信息》的自願公告。
大意是説，其持有股份總額約9.08%的股東——龍湖智創上市，但兩家公司被認定為關聯公司，因此綠城服務需更新一下今年前四個月的財務情況。
從數據表格看，今年前4個月，綠城服務收入42.54億元。綠城服務2021年收入125.66億元，同比增長24.3%。按照這個增速，今年應達成的營收可能要超過150億元。
另一件是，6月24日，綠城服務與信達悦生活成立合資公司，宋衞平出現在現場，為這次與國資的合作站台。
雙方合作的主體被命名為“浙江信誠智慧城市運營服務有限公司”，雙方分工明確：信達悦生活在戰略、風控等方面從旁協助，並帶來信達地產的項目；綠城服務則負責品牌支持和管理，同時輸送技術、體系、經驗等。
從2014年綠城與融創結婚再離婚，再與中交閃婚後，宋衞平逐漸淡出、隱身。地產行業似乎已經很久沒有關於這位“地產界喬布斯”的傳言了，有人挺惋惜的，總結了綠城這幾年的大殺四方、高歌猛進的戰略佈局，激進拿地、代建放貸，利息高達14%-16%，早已不是宋衞平時代的那個綠城。
這個總結，是快映照着慢。曾經有人説，普通人眼中的一年，在萬科的人眼裏只有九個月，因為拿地九個月必須開盤；在碧桂園只有六個月，因為六個月現金流不回正就要捲包袱走人；在宋衞平這裏，則可能長達數年。
在宋衞平這裏，惋惜的情緒似乎也要慢一慢，讓子彈飛一會兒。在經過一段時間的“沉寂”之後，去年宿遷農民房改造刷爆了社交網絡，用了3年時間，這個項目團隊成長成了最懂鄉村振興需求的非體制人員，衍生出了許多新的產品。
這很宋衞平。他把商業當成一種社會實踐，最初做烏鎮雅園、天使小鎮的路數也是這樣，先做調研，調研內容事無鉅細，把整個社區按照生活場景的步驟來豐盈佈局。而後從1.0做到2.0，再後來把養老和教育合為一體。
宋衞平在綠城被去化了，他自己也在去綠城化，大小會議都不再多提房地產，反而開始“研究生活”。做項目定位時，甚至住宅的價值只剩下20%，服務40%，自然景觀40%。
現在，是時候開始把實踐經驗反哺到綠城服務了嗎？
01 綠城服務的養老壓力去年行業裏收併購很熱鬧，綠城服務顯得很沉默低調，一直到10月快過去了，才發了一則收併購公告。
以2200萬元收購杭州健成20%的股權。
這是一筆關聯交易，杭州健成成立才不到4年，股東卻大有來頭，赫然是許久不露面的宋衞平與他的妻子，還有他背後的男人壽柏年，分別間接持股40%、21%及39 %。
綠城服務當時的公告是這樣説的：收購除了帶來穩定及長期的投資回報，也可以優化投資組合，豐富集團基礎物業服務項目類型，獲得更多的業務及投資機會，以及落實園區服務的康養服務板塊戰略佈局。
公告説的很明確，就是在養老方便有更多落實的內容。綠城服務把社區裏的服務精選為“一老一小”，針對養老也做了很多事，包括從日本端回來一整個養老服務的團隊。
去年在杭州和園區服務的負責人見面，對方言簡意賅地把這個思路概括為“宋總的情懷所在”。
從1998年8月正式從綠城房地產拆分出來之後，綠城服務一直在研究人的生活。2010年開始佈局養老服務，對外一直稱要從養老方向打造服務壁壘。實際上如果去回溯，這種探索也非常宋衞平。
2007年，他就帶團隊開始進入養老產業，2011年真正開始做養老地產。那幾年養老小鎮的概念很火熱，萬科也開發了養老項目，房子賣完了，鬱亮卻宣佈試點失敗，堅持下來的，而且一直從地產和服務雙層探索的，可能就只有宋衞平了。
甚至在融綠之爭階段，他還在跟養老項目負責人討論項目上的事。甚至曾經有傳言説，當時宋衞平曾經要求採訪的記者做一篇中國老齡化的深度報道，才考慮接受採訪。
但在外界來看，綠城服務的養老重資產模式，多多少少給公司盈利帶來了一些困擾。2021年綠城服務收入為125.7億元，毛利率為18.5%，同比下降0.5個百分點；淨利率為7.1%，同比下降0.2個百分點；現金及現金等價物為43.1億元，同比下降2.9%。毛利率和淨利率都在下滑，增收不增利，面臨收縮。
2021年，綠城服務收入主要來自於三部分：物業服務、園區服務和諮詢服務：
其中，物業服務依然是綠城服務最大收入來源，為77.7億元，同比增長20.9%；物業服務毛利率為12.5%，同比下降0.3%。園區服務收入達28.4億元，同比增長30.3%；園區服務毛利率為27.1%，同比下降1.1%。諮詢服務收入達19.6億元，同比增長30.7%，諮詢服務毛利率為30.0%，同比下降2.6%。
綠城服務給出的解釋是：物業服務毛利率下降主要是因為2020年社保退坡政策影響；園區服務毛利率下降主要是因為年內園區產品及服務持續調整產品結構，帶來相應的成本投入；諮詢服務毛利率下降則主要是隨着市場競爭加劇，在建物業服務板塊毛利率有所下降所致。
實際上，從2019年開始，綠城服務就開始淨利收縮，毛利走低，當年的十幾家上市公司裏，其營收規模排在第二，但是毛利率、淨利率均為倒數。
尤其是園區服務部分，一直是虧損的。一直到2020年才説看到了盈利的拐點，2021年財報用的詞是：虧損縮減。
如果從社區增值服務的業務構成來分析，綠城服務的很多內容都比較“硬”，不管是養老服務還是文化教育，進入門檻都比較高，用綠城服務自己的話術來説，就是強化商業壁壘。
這兩年綠城服務還新試點了一項市場上認為完全賺不到錢的業務，也就是社區居家服務，在西溪誠園、翡翠城，做運營服務。
但這也意味着試錯成本相對比較高，很多服務內容始於情懷，但多年過去，不能只終於情懷。
就連宋衞平風雨同舟20載的壽柏年，也曾直言不諱地評價説：“綠城在商業上是失敗的”，因為它成本太高，在同類公司中利潤率一直偏低。到了綠城服務這裏，似乎仍然在延續這個傳統，為股東賺錢從來不是其宗旨。
02 綠城服務沒有母公司依賴症從1998年獨立之後，綠城服務二十多年裏探索了很多事，雖然社區增值服務部分的賺錢能力差強人意，但外拓能力確實幾乎頂格。在沒有收併購在沒有任何收併購面積情況下，去年全年新增了1.28億平方米。
跟別的物業公司不太一樣，綠城服務把“簽約面積”稱作“儲備面積”，上市之後的財報裏，儲備面積一直都比簽約面積高。
去年綠城還強化了市場拓展團隊建設，人員數量增長了50%，佈局在深耕的華東和環渤海地，廣東以及重點中西部地區城市的佈局也有所增長。大杭州和長三角仍然是綠城服務的“舒適圈”，在這裏綠城粉絲眾多，也是社區創新業務進展最好的區域。
截至2021年12月31日，綠城服務在管面積按區域分佈，仍然是長三角拔得頭籌，大杭州地區（包括杭州和餘杭）排第二；收入佔比上來看，大杭州地區佔居第一。
前幾天在分析旭輝永升服務時，旭輝永升服務也在利用合資企業給自己造輸血管道，在這方面，綠城服務可能有過之而無不及。
前幾天龍湖智創生活上市，牽扯出和綠城服務的關聯性問題。這是2020年，綠城服務通過股東減持、配股等途徑引入龍湖集團作為投資者。
當時綠城服務管理層曾表示，綠城服務希望構建一個生活服務的聯盟。“我們希望通過這樣股權的捆綁，擴大我們整體的客户資源平台，而股權的交叉持股，也可以保證這個聯盟的整體穩定性。”
為了把大家都綁到一條繩子上，綠城服務先後入股中奧到家、濱江服務，也引入龍湖戰投。再加上原本的綠城、藍城，綠城服務戰車上的“爸爸們”越來越多，有的給規模，有的給業務模式、客户資源。
在開疆闢土這方面，可以説是走了條不費錢無硝煙的新路子。
綠城服務人被宋衞平影響很深刻，“在這個時代，我們不認為自己有躺着賺錢的幸運，只能堅持做難而正確的事。”
從人與居住的角度，在這個斑駁的世界裏，社區是最後的心靈居所。
而從商業的角度，那些難的事真的正確嗎？
去年底綠城服務換帥，“創始人團隊”的李海榮退休，楊掌法接棒。不知道在今年，“生活服務與城市服務的引領者、 社區治理與城市治理的先行者”，會走到哪一步。