近期，港股市場再現物業公司上市潮，僅6月24日就有雅城集團、榮萬家、合景悠活3家公司遞交上市申請，此前排隊的正榮服務、金融街物業、弘陽服務也陸續通過了港交所聆訊。
相比後來者，去年10月上市的藍光嘉寶服務（2606.HK）作為西南物業第一股，已經藉助資本市場率先實現了快速擴張。自2019年10月18日上市以來，藍光嘉寶服務已累計併購了5家物管企業，6月30日，公司再度與5家物業服務企業簽訂股權合作協議以及與一家國企成立合資公司，規模化擴張再提速。
“隨着更多的物業公司上市，將在資本市場上形成合力，共同把物業板塊的餅做大，吸引更多的關注，但也會出現兩極化，頭部公司市場份額不斷提升。”藍光嘉寶服務董事長姚敏表示。而藍光嘉寶服務將利用早上市的優勢，抓住行業變革紅利，快速提升市場份額，向行業頭部挺進。
股權合作5家物企 新增875萬方在管面積
6月30日，藍光嘉寶服務與珠海市住宅物業、寧夏安欣物業、成都鑫天禹物業、浙江當代物業、廣安萬品物業5家公司簽署股權合作協議，累計耗資1.19億元。同時，公司宣佈與國企安徽明光市嘉恆置業成立合資公司。
本次收購完成後，不僅將為藍光嘉寶服務帶來875.4萬方的在管面積，也意味着其“1+1+N”戰略進一步深入，在華東、華南、西北等高潛力市場加快擴張步伐。
2019年10月，藍光嘉寶服務正式登陸港股市場，成為西南物業第一股。藉助國際資本市場的融資平台，公司的擴張步伐提速。在2019年底完成與江蘇常發物業、浙江中能物業的合作，2020年以來又陸續併購成都創藝物業、無錫東洲物業、成都三樸物業，加上本次簽約的5家物業公司，藍光嘉寶服務自2016年以來已累計併購16家物業公司，其中自上市以來以完成對10家物企的收併購，上市後擴張速度遠超過去3年。
在此次6月30日與6家物企集體簽約之後，據瞭解，藍光嘉寶服務經過全委、收併購等舉措，實現合約面積新增2055萬方，並有望在7月份完成系列工商變更和並表後，進駐城市70餘個，在管項目超500個，簽約項目近1000個。其中，通過與珠海住宅物業管理的合作，將實現在該區域零的突破，藉助後者的地緣優勢和市場資源快速融入當地市場，擴大市佔率。這與公司“鞏固西南，聚焦華東，佈局全國”的“1+1+N”戰略一脈相承。
值得一提的是，上述安徽明光市嘉恆置業系安徽明光市國資旗下的城市綜合運營服務商，擁有公園、地鐵站、博物館、車站、經濟開發區、工業園區等豐富業態。藍光嘉寶服務與其合作，意味着公司未來在聚焦住宅細分市場領域的同時，也將在城市運營服務方面展開更多探索。
對於本次與國企合作，藍光嘉寶服務董事長姚敏表示，一方面是公司服務運營能力受到廣泛認可、整體運營能力提升的表現，同時，公司將進一步挖掘“大物業”領域，涉足更豐富的公共服務領域。
積累成熟運營經驗 為標的項目全面賦能
“在過去三到四年的時間裏，藍光嘉寶服務先後與11家公司簽訂股權合作協議。在合作過程中總結探索了一些成熟的合作模式和運營經驗。無論是在服務品質，還是經營能力、管理能力等方面，藍光嘉寶服務的合作伙伴都實現了顯著提升，兑現合作承諾，整體投資價值凸顯。其中，公司在2016年收購的第一家物企——成都國嘉物業在3年內就實現投資回報，創下行業典範。”姚敏在6月30日的簽約儀式上表示。
談到如何對併購企業有效整合以實現“1+1>2”的效果，姚敏指出，每個公司都有自己的特色和優勢，所以要差異化賦能，公司將充分尊重各公司所在區域特性及既有優勢個性，求大同、存小異，與合作伙伴形成現有業態上的互補，延伸管理深度。
隨着傳統物業不斷加速向現代物業服務企業的轉型，對物企在服務模式、運營模式、競爭能力上提出了更高的要求。在姚敏看來，物企第一要務是做好服務本質，“先實現服務的價值，才能兑現企業發展的價值”；其次，物企要通過對旗下各公司各部門集約化、標準化管理和科技賦能，實現降本增效，藍光嘉寶服務正在讓“前端更簡單，讓後端更復雜”；第三，物企在做好傳統物業服務、提升業主滿意度的基礎上，要提供更多的社區增值服務。
值得注意的是，藍光嘉寶服務在收併購方面雖然動作頻頻，但始終保持着“優中選優”的理性態度，公司也已制定了一套嚴謹縝密的投資管理機制。據瞭解，其選擇的標的項目多分佈於中心區域高價值地區，屬於區域內優質的物企，大多具有項目品質高、物業費單價高、企業自身盈利能力及市場擴張能力強等特點，本身具有較好的成長性。
可以説，藍光嘉寶服務多年積累的併購經驗，不但幫助公司進入系統化、規模化運作，也為行業提供了收併購的範本。
抓住行業集中度上升紅利 外延式擴張提速
5月13日，中指研究院發佈2020中國物業服務百強企業名單，藍光嘉寶服務蟬聯第11位。報告顯示，2019年百強物業管理面積均值達4279.83萬方，同比上升15.08％；管理項目數量數量均值為212個，同比增長10.42％。百強企業市場份額擴大至43.61％，市場集中度持續提升。
面對物業管理行業萬億級大市場，跑馬圈地、規模拓展已成為頭部物企的共同選擇。“藍光嘉寶服務會利用早上市的先發優勢，抓住行業集中度上升的紅利，進一步擴大管理規模，提升市場份額，縮小與頭部企業的差距。”鄒昊表示。
根據藍光嘉寶服務IPO時披露的募資用途，77%的募集資金將用來擴大物業管理服務規模，截至2019年末，這部分資金餘額為11.55億元人民幣，未來仍有巨大的資本動作空間。公司相關負責人介紹，儘管今年受到疫情影響，但此前制定的規模增長目標並沒有調整，近半年管理規模增速遠遠超過過去三年的平均增速。
“標的項目並不稀缺，公司會選擇在區域內有發展空間的高質量公司強強聯合。”鄒昊表示。
對於股權合作對象的選擇，他介紹，一是要符合公司“1+1+N”的發展戰略，通過城市聚焦、區域聚焦，提高集中化的厚度，帶來資源整合的成本優勢，以及品牌影響力的提升；二是要考量合作對象是否有內生性質的增量，以及是否有擴張的能力。
在傳統物業服務要向現代服務業轉型的背景下，“規模”是物業企業的核心競爭力之一。姚敏認為，未來的物業服務企業應具備四大特徵：一是高度數字化、平台化管理系統，實現高效的決策和運營；二是通過數字化服務平台，讓業主獲得更好的體驗，在市場上擁有高美譽度；三是實現業主資產的保值增值；四是利潤率保持在一定高度，現金流充沛，人才團隊基因改善，人均創收能力提升。
2019年，藍光嘉寶服務以營收同比增長43.4%、淨利潤同比增長49.6%、合約管理面積同比增加58.8%的優異成績，交出了上市後的首份成績單。公司表示，未來將以資本市場視角，不斷提升市場化能力、標準化複製能力、面積儲備能力、利潤收入水平等核心競爭力，同時將以更開放的心態，更廣闊的合作空間，通過數字科技化手段，為更多中小型企業賦能，共同收穫發展價值。