來源： 觀點地產新媒體
觀點指數 2020年8月，監管部門提出了三條紅線的監管指標，對房企有息負債進行管控。與以往的監管渠道不同，三條紅線從管控融資供給方轉向融資需求方，對融資主體的財務表現提出更高要求。
為此，去年第四季度房企將部分經營重心轉移到優化財務指標上，通過增加在手現金、權益以及減少有息負債等方式的進行“降檔”。
具體降檔方式因企業而異，包括IPO、配股、分拆上市、發行永續債、出售項目股權等。從近期發佈的2020年業績報告中，可以看出房企降檔效果顯著。
“降檔”任務下的財務變化
據觀點指數統計的40家上市房企數據，17家房企的三條紅線指標實現了優化，成功降檔。
數據來源：公司年報，觀點指數整理
其中，中國金茂、中駿集團、越秀地產、弘陽地產等8家房企成功從黃檔轉為綠檔，建發國際以及佳兆業連降兩檔，從橙檔轉為綠檔。
金輝控股以及金科股份降檔成果更為顯著，從2019年底連踩三條紅線，轉變為均符合監管要求的綠檔企業。
數據來源：公司年報，觀點指數整理
影響三條紅線指標的主要財務數據包括在手現金、有息負債、權益等因素。
得益於去年眾多房企將銷售回款作為硬指標進行管理，同時因為土地投資支出減少等因素，在手現金上升明顯。截至2020年末，40家房企在手現金總和為35884.4億元，同比增長15%，增幅較2019年擴大4個百分點。
另外，33家房企在手現金出現增長，其中增長幅度最大的兩家房企分別是去年完成上市，獲得大額募集金額的祥生和金輝，增幅分別為907%和125%。
數據來源：公司年報，觀點指數整理
有息負債方面，截至2020年末，40家房企有息負債總額為49483億元，同比增長2%，較2019年縮窄13個百分點。
隨着資金流入房地產渠道逐漸收緊以及融資新政下房企控制債務總量積極性增加，有息負債總量增速有望進一步放緩。
數據來源：公司年報，觀點指數整理
從有息負債結構上看，短期有息債務成為了首要控制標的，房企通過債務展期等方式降低短期有息債務量，使現金短債比符合監管要求。
體現在數據上，截至2020年末，40家房企短期有息債務總額為15451億元，同比減少4%，增速較2019年縮窄23個百分點；長期有息債務總額為34032億元，同比增長4%，增速較2019年縮窄9個百分點。
另外，短期有息債務佔有息債務比例降低31%，為近3年的低點。
數據來源：公司年報，觀點指數整理
從權益方面看，截至2020年末，40家房企總權益為41244億元，連續三年維持20%以上的同比增速。
相比於股權層面的融資，房企採用合作開發項目的方式更加容易和普遍，少數股東權益佔總權益比例上升明顯，從2018年末的33%上升到2020年末的39%。
降檔路徑
根據三條紅線指標的計算方法，房企可以通過增加在手現金、權益以及減少有息負債（尤其是短期有息負債）等方式實現降檔。不過，這背後的具體實施動作因企業而異。
對於尚未上市的房企而言，IPO是改善紅線指標的最有效途徑。
以金輝控股為例，2020年10月，金輝控股在港交所敲鐘上市，募資款項淨額為25.8億港元，計入股本和股份溢價。
數據來源：金輝控股年報，觀點指數整理
此外疊加2019財年年內溢利（31億元）全部轉為權益科目的保留溢利，金輝控股歸屬母公司股東權益同比增長28%至216億元。
除了IPO之外，部分已上市公司可以通過配股以及分拆子業務上市，達到快速降檔的效果。
以融創中國為例，2020年1月，融創中國以每股42.80港元配售1.8692億股配售股份，配售所得款淨額為70.6億元，計入權益科目的其他儲備。
2020年11月，融創中國通過發行新股的方式，將旗下物業板塊融創服務分拆於港交所上市，此次分拆募集款項淨額為75.92億元，與攤薄資產淨值賬面值差額為51億元，計入權益科目的其他儲備。
總的來説，融創中國通過配股以及分拆物業上市，疊加2019財年的利潤結轉（356億元），
使其歸屬母公司股東權益從2019年末的831億元增長至2020年末的1256億元，最終實現淨負債率和現金短債比兩項指標大幅改善，成功邁入黃檔企業範疇。
當然，也有少數企業憑藉着背後股東的雄厚資金實力，通過發行永續債的方式（計入權益），改善紅線財務指標，建發國際就是一例典型案例。
2020年12月，建發國際與大股東建發房產訂立可續期借款合同，獲得95億元永續債貸款金額，初始年利率低至4.65%（5年期以上LPR）。
由於永續債沒有到期日，償還順序與公司股票一致，在會計處理上通常被視為股本。因此，建發國際2020年財報中，權益科目下的永續貸款增加95億元，帶動歸屬母公司股東權益同比增長144%，同時優化了紅線財務指標數據。
上文中提及的IPO、配股、分拆上市以及發行債等增加歸屬母公司股東權益的降檔動作有一定的門檻，並非適用於全部房企。
事實上，房企普遍採用的是加大項目合作開發，從減少資金投入和增加少數股東權益的層面進行降檔。
以佳兆業為例，自2018年開始，佳兆業開始加大降負債力度，並提出在項目層面上加大股權合作。彼時佳兆業的土儲儲備面積為2400萬平方米，權益比為87%。
數據來源：佳兆業官網，觀點指數整理
隨後幾年，佳兆業繼續實施合作開發戰略，尤其是在新增項目上，2020年拿地土地權益比為60%。截至2020年末，佳兆業土地儲備面積為2875萬平方米，權益比已經降低至67%。
在2020年資產負債表上，佳兆業少數股東權益同比增長55%至464億元，側面反映了佳兆業去年拿地權益比例降幅明顯。
值得注意的是，少數房企迫於三條紅線帶來的融資壓力，亟需短時間內優化報表財務數據，採取了出售項目部分甚至全部股權的方式，在回籠現金的同時出表項目，例如藍光發展。
2020年10月，藍光發展將其持有的迪康藥業100%股權，以9億元的價格轉讓給漢商集團，短期內增加公司流動資金，有效地緩解負債壓力。