作者丨崔昕 編輯丨吳林 排版丨崔昕
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
因全球金融危機而大放異彩的經濟學家海曼·明斯基最重要的觀點是：金融穩定具有不穩定性，從資本週期的角度看，不穩定可以創造穩定的條件。
這可以成為在這個不穩定的週期內產生的大宗交易的註腳。
近日，首開股份、中國金茂聯手高和資本共同成立火炬基金，認繳出資12.02億元，收購北京市海淀區中關村東路1號院8號樓啓迪科技大廈D座。收購完成後，火炬基金將對火炬公司持有的啓迪科技大廈D座開展經營活動，通過改造升級，實現股權價值及資產增值目的，並在條件具備時選擇整售或以資產證券化等方式退出。
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空置率上行背景下的收購良機
對於逆向投資者而言，糟糕的行業歷史回報可以代表潛在的機會。
過去一年，受到疫情影響，一線城市寫字樓空置率持續走高，租金水平下行。北京去年寫字樓空置率達到了17%。但與此同時，收併購機會增多，反而是收購的好時機。
而決定寫字樓是否具有收購價值的，目前看來依然是“地段”。如去年1月以超40億元出售的上海歌斐中心，就處於上海黃浦區核心區域。
而此次完成交易的啓迪大廈D座則身處北京傳統的核心商務圈中關村。據戴德梁行統計，2020年第四季度，中關村空置率僅3%，甚至出現了供不應求的局面。啓迪科技大廈所在的清華科技園更是中關村的核心地帶，集聚了中國最主要的高科技互聯網巨頭,這些企業所在的產業是中國經濟最重要的增長點，還毗鄰眾多高校。可以説，該項目處於非常有利的地理位置，有非常大的升值潛力和投資價值，改造升級後或許能夠進一步保證出租率。
圖1：標的物業區位圖
圖片來源：金茂資本
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首開、金茂聯手盤活存量市場
此次交易由首開股份、中國金茂及高和資本分別持股40%、50%、10%的比例聯手完成。3月3日，首開股份通過公告對外宣稱，公司將為首茂豐和13.5億元的併購貸款提供擔保，根據40%出資比例，公司將提供不超過5.4億元連帶責任擔保，資金用於收購火炬公司100%股權。
首開集團
在北京深耕多年的首開集團，曾於2019年與石景山區人民政府簽署老舊小區有機更新和物業服務管理戰略合作協議，為改善老舊小區的綜合服務管理水平做努力。但對於在棚改、舊改領域運營多年的首開來説，怎樣通過商業及辦公項目的城市更新來應對接踵而至的地產行業新趨勢，盤活存量市場，從而實現業績的大幅提升，是今後都將要面臨的課題。
棚改、舊改、城市更新項目普遍存在週期長、回款慢等問題，對企業來説要承擔非常大的資金壓力，根據首開股份2020年三季報，首開於報告期末的負債合計2679.62億元，同比增加9.16%。其中一年內到期的非流動負債為264.95億元，同比多增25.42億元及10.61%。且由於回款慢，城市更新項目的效果很難很快地體現在銷售業績中，因此，此次選擇與金茂、高和聯手，參與本次科技啓迪大廈D座的收購，減輕了首開的資金壓力，也表明了首開集團向地產行業的後開發時代大步邁進的決心。
金茂資本
雖然在城市更新方面，金茂資本已有位於北京市中關村上地信息產業基地的J Space及西安鼓樓酒店等項目在手，但相比首開，同為“國家隊”隊員的金茂在城市更新方面的經驗還有所欠缺。
但隨着房地產行業由增量市場向存量市場轉變的趨勢已不可逆轉，金茂資本無疑希望通過對有市場影響力的地標性項目的運營，完善不動產投資運營業務、提升資產增值，在城市更新領域走出更堅實的一步，此次加入科技啓迪大廈D座項目的升級改造就是一次重要的實踐。
高和資本
對於高和資本來説，這已經不是第一次參與北京辦公樓、寫字樓的改造升級了。早在2019年7月，高和資本就與大悦城控股合力完成了首個併購基金投資項目——“大悦春風裏”。在此之後僅過了一個月，高和資本就再度出手，完成了對北京太陽宮商圈愛琴海項目的收購，並將項目改造為以甲級寫字樓為主的綜合業態。此次聯合收購之前，高和資本就通過與擅長商業運營的大悦城控股合作，通過聯合成立併購基金完成項目收購，已經在存量市場中尋找到了合適的生存方式。
圖2：大悦春風裏開業現場
圖片來源：圖蟲創意
03
“城市更新”：萬億級賽道的競逐
縱觀2020年的大宗交易市場，我們會發現，在共計145例大宗交易中，寫字樓依然佔據着大宗交易數量的最大份額，佔比達到53.6%，而在成交寫字樓項目的城市分佈上，一線城市還是主戰場，上海項目佔比達到39%、北京項目佔比達到27.1%。
圖3：2020年大宗交易物業類型佔比
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版，圖片來源：中指研究院
圖4：2020年典型大宗交易案例
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版，圖片來源：中指研究院
從這些寫字樓項目的大宗交易中，我們看到了一個共同的關鍵詞：城市更新，而且，不僅僅是寫字樓交易，住宅、文旅、商業的交易，都能看到企業和資本在“城市更新”賽道上的競逐：
經過一年多的努力，專注城市更新領域的地產基金中融長河資本完成對上海陸家嘴核心地段的住宅項目——明城花苑的收購；
華建集團在2020年4月收購了西安長安唐村項目，並整合多項資源，將村落升級改造成集鄉村旅遊、田園體驗、農業創業於一身的綜合體項目；
還有上文中提到的由高和資本和大悦城控股共同收購併完成升級改造的大興大悦春風裏項目……
隨着房地產行業進入存量市場，實施城市更新，不只是適應城市發展的新趨勢、有效推動城市高質量發展，對於地產行業的各企業來説，城市更新能幫助他們完成“資產-產業-金融”深度結合運營模式的探索，在助力項目獲得良好收益的同時，也能讓投資人獲得豐厚回報。
結 語
與高和資本、首開股份以及金茂資本一樣，越來越多的地產企業以及投資企業通過收購項目加入“城市更新”的賽道，其中，還有不少地產企業希望收購之後的運營，逐漸向“城市運營商”轉型。
面對着萬億級別的市場，地產企業們，準備好了嗎？
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END
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