扣非淨利潤下降、表現不及歸母淨利潤的原因是什麼？有哪些改善業績的措施？比照“三道紅線”，若後續融資受到限制，如何保證債務償還及公司正常運營？董事長薪酬下降是否與公司業績下滑有關？
《投資時報》研究員 黃鳳清
在“房住不炒”總基調不變、“三道紅線”收緊融資之下，業績與債務，成為當前擺在房企面前的雙重考驗。這對金融街控股股份有限公司（下稱金融街，000402.SZ）而言尤為如此。
一方面，其歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤（下稱扣非淨利潤）持續下滑。該指標在2019年同比下降3.91%的基礎上，今年前三季度降幅超六成，弱於同期營業收入及歸母淨利潤的表現。
另一方面，據Wind數據，近年來其淨負債率持續高於100%，時至今年三季度末接近200%。同時，以貨幣資金、短期借款、一年內到期的非流動負債計算的現金短債比連續低於1倍，且呈下行態勢。
扣非淨利潤下降、表現不及歸母淨利潤的原因是什麼？有哪些改善業績的措施？比照“三道紅線”，若後續融資受到限制，如何保證債務償還及公司正常運營？董事長薪酬下降是否與公司業績下滑有關？針對這些問題，《投資時報》電郵溝通提綱至金融街，但截至發稿尚未收到回覆。
單季營收增長 前三季扣非淨利潤走低
公開資料顯示，金融街是一家2000年在深交所上市、以商務地產為主業、以開發業務和持有業務為雙輪的大型開發運營控股公司。
得益於公允價值變動收益及結算權益比的提升，今年第三季度，金融街營業收入同比增長21.37%，歸母淨利潤大增103.98%，扣非淨利潤增長6.39%。
綜合前三季度，該公司營業收入同比下降21.22%至105.18億元，歸母淨利潤同比下降33.87%至9.10億元。其中，向參股公司收取股東借款利息收入、重慶磁器口后街等部分投資性房地產項目竣工確認公允價值變動收益分別貢獻2.22億元、2.40億元的非經常性收益（税前）。最終，其扣非淨利潤同比下降62.31%至5.31億元。
受第三季度業績增長的影響，金融街前三季度業績降幅較上半年有所收窄。
但也不難看出，金融街扣非淨利潤的表現不及歸母淨利潤。扣非淨利潤是由公司主營業務貢獻的真實利潤，相比之下更能反映公司的真實盈利能力。而金融街扣非淨利潤並非首次下滑。2019年，在營業收入、歸母淨利潤分別增長18.41%、5.30%的情況下，其扣非淨利潤同比下降了3.91%。若將考察時間延長至近十年，其扣非淨利潤更是屢次下滑：除了前述提及的2019年及今年前三季度外，2011年、2014年、2015年亦分別同比下降10.26%、21.23%、70.94%。
從毛利率的變動亦能看出金融街主營業務的盈利水平在下行。據該公司2019年年報披露，其房產開發業務貢獻了公司九成營收，該業務2019年毛利率較2018年降低了9.01個百分點，對此，金融街解釋為結利項目的結構性差異所致。此外，其物業出租業務的毛利率也較2018年下降0.42個百分點，物業經營業務毛利率則稍有上升，與2018年相比提高1.47個百分點。
時至今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，金融街的盈利未能迎來轉機。其房產開發業務、物業租賃業務、物業經營業務毛利率分別較去年同期下降7.76個百分點、1.66個百分點和76.53個百分點。
同樣在下降的還有該公司高管層的薪酬。從過去幾年的年報可以看到，金融街董事長高靚的薪酬已連續兩年縮水，其2017年—2019年從公司獲得的税後報酬總額依次為640.08萬元、453.77萬元、348.15萬元。
金融街2019年年報顯示，高靚出生於1970年，現任公司董事長、黨委副書記，恆泰證券股份有限公司董事，中證焦桐基金管理有限公司副董事長，中國上市公司協會副會長。
金融街2020年前三季度營收及淨利指標（單位：元）
數據來源：公司財報
淨負債率連續多年高企 今年逐季好轉
橫亙在金融街面前的另一難題是負債。
根據備受熱議的房企融資“三道紅線”，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍，否則債務融資將受到不同程度的限制：如果三條全部踩中，房企的有息負債不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；而即使一條未中，增速亦不得超過15%。比照“三道紅線”標準，金融街情況並不樂觀。
截至今年三季度末，金融街各項有息負債合計接近900億元，而貨幣資金、股東權益分別只有133.74億元和390.56億元，淨負債率達195.84%。根據Wind數據，從各年末數據來看，金融街的淨負債率自2014年起便一直處於100%之上，2014年—2019年末依次為113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。不過，可喜的是，從今年年內情況來看，其淨負債率在逐季下降。
從短期償債能力來看，三季度末，金融街短期借款為73.06億元，一年內到期的非流動負債為170.89億元，二者合計243.95億元，較2019年末大幅增長53.95%。而貨幣資金僅增長了21.29%。以此計算，金融街的現金短債比由2019年末的0.70倍降至今年三季度末的0.55倍，其貨幣資金與短期債務之間尚有超過110億元的缺口，短期償債壓力較大。
可以看出，不管是2019年末數據還是今年三季度末數據，金融街的淨負債率及現金短債比均觸及“紅線”。
在資產負債率方面，根據其財報披露的數據計算，2019年末及今年三季度末，其雙向剔除預收款後的資產負債率（即總負債、總資產分別剔除預收款）均超過70%，分別為73.53%、74.58%；而單向剔除預收款後的資產負債率（即總負債剔除預收款）分別為66.84%、67.71%，稍低於“紅線”。
2014年以來金融街淨負債率持續高於100%
數據來源：Wind