天健集團業績增長的“秘密”：拉長開發週期 延緩項目入市
日前，深圳市天健（集團）股份有限公司（000090.SZ，以下簡稱“天健集團”）預計2020年前三季度的歸母淨利潤將增長逾4倍，達到13億～14億元，而上年同期不足2.5億元。
這受益於位於深圳市福田區的天健天驕南苑項目的交付結轉，也意味着從今年初開始，該項目已推動了天健集團全年業績的大幅增長。
作為一家規模偏小的地產商，天健集團名下的土地儲備極其單薄，它試圖通過安排房地產項目的開發節奏，甚至是延緩入市銷售，以支撐上市公司業績的穩定。
比如，天健天驕北廬項目在今年初已基本完成結構封頂，但天健集團方面卻決定要到2020年底才入市銷售。
實際上，為鼓勵當地商品房項目加快入市供應，深圳市住建部門在今年專門下發通知，明確高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。
“不清楚項目已結構封頂的情況下卻仍未申請預售的原因，公司高層有他們的考慮。”天健天驕北廬項目一位銷售人員告訴《中國經營報》記者，“最近一週內可能會開放銷售中心，原本打算年底開盤，到時候可能是現房銷售。”
據悉，天健天驕北廬項目計容建築面積約為12.6萬平方米，可售住宅面積約為9.4萬平方米，按照目前天健天驕南苑項目逾10萬元/平方米的銷售均價，天健天驕北廬項目整體可售貨值接近100億元。
天健集團主要通過土地公開市場招拍掛方式獲取土地儲備，其在廣州佈局的雲山府、天璽、東玥台等地產項目，亦將成為上市公司業績的核心支撐。
與天健天驕北廬項目面臨的開發節奏類似，天健集團位於廣州的房地產項目也拉長了開發、銷售週期，相當於從一開始就放棄了高週轉策略。
位於廣州市白雲區的天健雲山府項目，是其在廣州的主要在售項目之一。天健集團在2016年11月底競得了雲山府項目地塊，總代價為18.9億元，同時要求配建9900平方米安置房面積。
天健雲山府項目的可售面積約為4.5萬平方米，按此計算項目地塊成交樓面價接近4.2萬元/平方米，目前該項目銷售均價為6.6萬元/平方米。
據瞭解，一直遲至2019年6月底，即拿地2年7個月後，天健雲山府項目才開始申請預售。截至今年6月底，項目累計預售面積僅為2051平方米，意味着取證預售一年後，去化率不足5%。
天健集團在2018年10月份接連競得了位於廣州市黃埔區、增城區的天璽項目地塊及東玥台項目地塊，總代價為15.8億元。
但拿地逾2年時間後，天健天璽項目及天健東玥台項目仍未申請預售入市。據悉，天健東玥台項目在2019年3月初開工建設，預計將於今年底竣工建成；天健天璽則在今年初才開始動工建設，計劃於2022年2月份竣工建成。
天健集團方面沒有披露天健天璽項目及天健東玥台項目的入市計劃，尤其是天健東玥台項目竣工在即卻仍未取證預售的原因。
今年，天健集團的一位高管稱：“公司要做優利潤，其中一個內涵就是利潤結構，地產項目不均衡，業績就不均衡，所以要平滑。”
“目前業績增速達到了公司歷史上的最好水平，再創新高有一定難度。但我們現有的存量，足夠保證天健集團未來兩到三年的業績增長沒有問題。”天健集團這位高管説。
天健集團在土地儲備上極其單薄。到今年上半年，天健集團名下只有2個土地儲備項目，剩餘可開發建築面積不足32萬平方米。其中蘇州吳江17號地塊為該公司在今年通過招拍掛方式新增獲取的土儲項目，深圳西麗汽車城項目則已多年陷入停滯，實際上無法進行開發建設。
這也意味着未來兩三年內，天健集團所尋求的業績增長將主要由天健天驕北廬、天健雲山府、天健天璽、天健東玥台等核心項目的銷售結轉。
記者向天健集團方面核實瞭解公司是否有意調整、控制名下在建房地產項目的銷售節奏，以達到穩定上市公司業績的目的，以及是否存在捂盤惜售等情形，但截至發稿並未得到該公司的回應。
目前，深圳、廣州、成都等熱點城市均出台了相關政策通知，以敦促房地產項目加快入市、穩定商品房供應，尤其是重點查處、打擊捂盤惜售行為。
例如，近期成都住建、金融部門對當地多個涉及捂盤惜售項目進行了查處，其中和記黃埔地產（成都）有限公司名下的南城都匯項目在竣工建成後並未及時申請預售入市，為此該項目受到通報批評及嚴厲處罰。
今年，僅依靠天健天驕南苑項目的銷售結轉，上市公司就實現了業績大幅增長。2020年上半年，天健集團營業收入增長了33.4億元，增幅為85%。其中，房地產營收佔比為49.5%，同比增長了30.4億元，增幅逾299%。
天健集團在今年上半年錄得的40.5億元房地產收入裏，天健天驕南苑項目結轉確認收入為37.2億元，佔比約為92%。
天健天驕項目屬於深圳市城市更新項目，原為天健工業園區，因此相比其他通過土地公開市場招拍掛方式獲取的地產項目，天健天驕項目也錄得了更高的毛利率水平。
今年上半年，天健天驕南苑項目的毛利為23.1億元，毛利率超過了62%，而當期上市公司的整體毛利為27.3億元，該項目毛利貢獻率接近85%。
【來源：中國經營報v房產】
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