過去兩年，憑藉着穩定的現金流能力和未來的想象空間，物管行業站上了風口。在規模野心和估值訴求下，物企分拆上市迎來高潮。
然而當市場估值逐漸迴歸理性，什麼樣的物業股還能擔起市場期待？
3月29日，中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）向港股遞交招股書。
過往數年熱度之下，中南服務耐住了寂寞，拓展管理面積、增強盈利能力、挖掘物業管理服務的附加值······
內功打磨愈加深厚的中南服務，也交出了一份堪稱範本的成績單。
招股書顯示，2018年-2020年，中南服務在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，三年複合年增長率為30.7%，遠超2021年待上市物企平均在管面積1971萬平方米；合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，三年複合增長率為16.7%。2020年，中南服務合約建築面積是在管建築面積約1.75 倍，高於已上市物企1.3均值，展現出強勁的發展潛力。
除此之外，中南服務近年來盈利能力亦日益凸顯。2018年、2019年及2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實現年內溢利1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年複合年增長率高達92.9%。
戰略協同助推成長
2005年成立以來，走過16個年頭的中南服務，已躋身中指研究院“2020中國物業服務百強企業”25強。
作為一家老牌的物業公司，中南服務通過接管大型物業開發商開發的物業來擴大市場覆蓋範圍。除了其自身擴展能力，中南集團的戰略協同也是中南服務發展合力的關鍵。
依託於中南集團，中南服務已簽約管理中南集團開發的211個住宅物業項目，預計2021年預計交付項目接近100個。除了住宅物業方面，中南服務與中南集團旗下的中南商業、中南高科、中南建投及中南園林也已建立了持久合作關係，產業板塊包含房地產業、建築業、土木工程產業、工業集團等。
據開源證券研報，中南集團近年來從上到下進行了系統性戰略調整，運營效率持續提速，業績有望迎來快速釋放。這也將進一步助推中南服務未來物業管理服務的快速成長。
截至2020年12月31日，中南服務擁有合共173個在管項目，在管總建築面積為36.9百萬平方米，總合約建築面積64.6百萬平方米，覆蓋類型涵蓋住宅社區、購物中心、工業園區、辦公大樓、遊樂場、公共物業等多種業態。
對於中南服務來説，中南集團現有規模、全產業鏈的生態系統及較為確定的增長潛力增厚了中南服務的發展安全墊，“站在巨人肩膀上”是中南服務的一大優勢。
中南服務則表示，中南各產業鏈業態之間始終是高度協同的，物業上市將繼續做大中南的生態平台，實現中南快速、優質的可持續發展。
多元引擎，未來可期
依託集團優勢快速發展的中南服務，並沒有止步於此。
隨着全國化進程的推進，市場化運營也成為了中南服務的一大工作重點。第一步，便是組建經驗豐富的專業團隊，大力提升第三方拓展能力。
招股書顯示，中南服務計劃通過“五大引擎”，形成自驅動的市場拓展能力。包括中南置地交付的項目、與中南集團的合作、外拓、收併購及戰略合作等。
通過市場競標和收併購、戰略合作等多種方式，中南服務正在着力進駐全國重點優質城市，快速擴大自身可達的市場版圖。
與此同時，中南服務通過不斷調整經營方式、創新服務內容、延伸服務領域、挖掘物業管理服務的附加值及邊界效應去豐富增值服務，並滿足客户多元的、個性化的需求。
截至2020年底，中南服務為155個住宅項目及18個非住宅項目提供物業管理服務，非住宅物業項目數量逐年上升。
在物業科技化、智能化的趨勢下，中南服務積極響應國家“十四五”規劃綱要提出的“加快推進服務業數字化”要求，積極搭建“數字化+標準化”管理生態體系，將科技手段運用到經營及服務層面，利用“中南生活薈”服務平台、社區試點人臉識別系統等大數據技術提升標準化管理落地，精準洞察客户需求，實現管理降本增效、服務智慧化。
智慧化與多元業務的開展，助推了其毛利水平進一步提升，規模與品牌優勢則有利於提高公司的議價能力，從而提高公司盈利能力。2019年，中南服務物業管理服務毛利增長率為61%，在香港上市的物業管理公司中排名第7。
在中南集團資源的助力下，中南服務規模有望持續擴大，並在此基礎上進一步促進外拓及其他戰略合作業務的開展。
招股書顯示， 2018年-2020年，中南服務在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，三年複合年增長率為30.7%，遠超2021年待上市物企平均在管面積1971萬平方米；合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，三年複合增長率為16.7%。
據悉，2020年，中南服務合約建築面積是在管建築面積約1.75 倍，高於已上市物企1.3均值。
（CIS）
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