樂居財經李奕和 發自珠海
去年7月，房地產代建行業迎來一個新的突破。綠城管理（09979.HK）正式登陸港交所，成為國內“代建第一股”。不足一年時間，綠城管理屢獲資本市場的看好，上市至今股價已實現翻番，漲幅超110%。
據瞭解，其上市當天就已經實現了30%的漲幅，這是過去11年整個房地產行業裏，上市首日表現最好的一支股票。綠城管理的的上市，攪動了房地產代建行業的一池春水。
最新的消息是，從建業地產（00832.HK）分拆的輕資產代建公司中原建業，已向港交所發起了最後的攻勢，“代建第二股”蓄勢待發。而據瞭解，目前仍有不少的企業私底下正在籌備上市，輕資產代建似乎要成為房地產繼物業之後的又一資本風口。
作為房地產行業的新賽道，輕資產代建前景如何？投資機構如何看待？存在的痛點與難點有什麼？行業的規則如何制定？外界仍有太多的問題。
5月27日，由綠城管理牽頭主辦的首屆“中國代建價值峯會”珠海舉行。當代管理、華潤置地、金地管理、雅居樂房管、中原建業等一眾代建領軍企業悉數參會。峯會以“讓世界變輕”為主題，共同商討中國房地產下半場的另一種可能。
活動上，為了有效促進房地產行業輕資產代建行業有序、穩定發展，六家代建“龍頭”還一起成立了“輕資產聯盟”。這將有望成為中國房地產開發模式重塑的關鍵助推器，通過探索與推動中國房地產開發模式的變革創新，促進行業更高質量、更有效率、更可持續的發展。
輕資產聯盟成立，代建新藍海待啓
眾所周知，房地產行業已經進入了前所未有的轉型期。地產屬性由經濟性轉變為社會性、民生性，房地產市場也逐步從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉化。房地產企業單一高投資、高負債的重資產模式已難以為繼，輕地產代建成為其多元化的主要路徑之一。
事實上，藴藏在這一多元化的底層邏輯是，世界上無論那個行業發展到最後，專業的分工是其主要的趨勢，表現在房地產行業便是投資與開發的分離。
綠城管理執行董事、CEO李軍的理解是“趨勢不可逆”，其在活動上表示，世界上發達國家的房地產發展到最後階段都是專業分工。“分為專門的投資商；專門的開發商、也就是我們；然後是運營商，譬如產業運營和商業運營；最後是服務商即物業管理。”
從數據上看，輕資產代建已經展現出極大的市場空間。據瞭解，房地產代建行業管理面積從2014年的2095萬平方米，增長到2020年的8390萬平方米，近6年時間複合增長率達到26%。代建的營收也從2014年的13億元，增長到2020年的95.8億元。表現在企業佈局方面，目前百強企業有三分之一參與了代建行業的發展，其中Top5的佔比達到56.8%。
根據當天活動正式發佈的《中國房地產代建行業發展藍皮書》（第二版）披露的數據，未來，代建市場規模佔比將以年均21.3%的速度高速增長，對比2021年4.8%的滲透率，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%。按照歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。市場空間巨大。
具體而言，目前行業上主要有政府代建、商業代建和資本代建幾大模式。在這幾大模式下，除了主流的商品房的代建，非商品房的代建更是一片藍海。據瞭解，未來五年新增住房總體需求（含非市場化住房需求）除了商品住宅以外，仍有大量以非市場化供應為主，主要包含政府主導的城市更新、城投公司、保障房等領域。
峯會上，廣發證券發展研究中心執行董事、首席分析師樂加棟表示，在國家對房地產定位發生變化之後，代建很大的領域是關於保障房。其稱：“在22個重點城市的“十四五”規劃裏面，保障長租用地佔比越來越大，估計在未來，22個重點城市有接近20%是保障房，這是一個政府代建的領域。”
值得一提的是，本次活動的一大亮點之一，是“輕資產聯盟”的成立。據瞭解，該聯盟自去年12月開始就由綠城管理牽頭籌備。峯會現場宣佈，當代管理、華潤置地、金地管理、綠城管理、雅居樂房管、中原建業為聯盟常任理事成員，聯盟成員推選綠城管理CEO李軍為首屆輪值主席。
根據聯盟公約，成員將以“服務”為價值追求，致力通過專業的代建管理，為客户創造卓越價值，並廣泛吸納具有價值認同的代建企業、產業鏈上下游單位加入。聯盟成立，將有望成為中國房地產開發模式重塑的關鍵助推器，通過探索與推動中國房地產開發模式的變革創新，促進行業更高質量、更有效率、更可持續的發展。
以管理、服務深挖行業價值，實現多方共榮、共生
據瞭解，本次峯會分為“共行”、“共生”、“共榮”三大篇章，很大程度上寄予了主辦方對中國代建的遠大理想和美好願景。活動還邀請了委託方、投資方、供應商、業主、企業員工等組成代建事業共同體的五維人羣的出席參加，並發表講話。
事實上，一個行業存在及繁榮的理由，正是因為解決了客户的需求和痛點。從近一年綠城管理在資本市場的表現來看，其屢獲投資者的認可也正是基於這一點，它為這個行業創造了應有的價值。
隨着房地產市場競爭的加劇、去年以來三道紅線等調控的價碼，以及土地集中供應方式的轉變，以往的土地紅利、金融紅利慢慢都在消退，房地產迴歸原有屬性的同時，房地產企業的生存也變得越發艱難。
特別對那些管理粗放、運營效益低、資金實力弱的中小房企而言，更是如此。融資渠道截斷，利潤也進一步攤薄。另一方面，消費者對於居住品質的要求卻在不斷提升。這是房地產行業如今矛盾的兩面。
輕資產代建企業的價值正在於此——作為委託方值得信賴的合作伙伴，幫助其擺脱了中小企業開發經驗、開發能力及經驗不足的困境，助力其迎來公司發展的轉折，重獲新生。從而實現多方的“共行”、“共生”、“共榮”。
李軍表示，中國絕大部分企業剛開始創業的時候是老闆文化，然後進入到職業經理人文化，最後通過上市，規範的法人治理進入到為更多的社會股東服務的企業文化。而做代建恰恰要進入第三個階段，叫利益相關文化。代建不僅要為委託方好，也要為業主好，但實際上委託方和業主在某些利益界面上是有衝突的。
“比如你要為供應商留出合適的利潤空間，你就不能最低價中標；要為投資人有足夠的利潤空間，你對你員工的薪酬福利就要合理安排。實際上我們做代建這麼多年，突然發現我們實際上是要讓所有的參與者，五維人羣都能獲利，我才能夠最後獲利。”這是代建行業最直觀的展現。
李軍表示，中國絕大部分企業剛開始創業的時候是老闆文化，老闆是最終利益決策者；然後進入到職業經理人文化，通過上市等規範的法人治理為更多的社會股東服務；而做代建恰恰要進入第三個階段，叫利益相關者文化。
“代建不僅要為委託方好，也要為購房業主好，但實際上委託方和購房者在某些利益界面上是有衝突的，譬如成本投入與售價的矛盾；委託方與供應商也是有衝突的，比如你要為供應商留出合適的利潤空間，要做好產品就不能最低價中標；要讓投資人有可觀的利潤回報，你對員工的薪酬福利就要合理安排。我們做代建這麼多年，突然發現我們實際上是要讓所有的參與者、五維人羣都能獲利，我們才能最後獲利。”
當然，目前的代建行業也存在自身的痛點。作為房地產行業新賽道，除了政策層面沒有明顯的法律法規和相關規則指導行業進步，代建方與委託方信任關係的建立、代建方品牌的保護以及多物業業態下對代建方專業能力的考驗等都成為代建未來需解決的行業痛點。
而這也正是“輕資產聯盟”成立的初衷所在。李軍指出，這是一個價值共創和合作共贏的時代，房企從單兵作戰的初階狀態進入到平台協同、供應鏈整合的高階階段。在這個平台上，聯盟成員將以分享者的姿態賦能、以共建者的姿態協作、以創新者的姿態變革，實現從物質文明到精神文明再到制度文明的昇華，推動行業健康發展。