貝殼困境之下，彭永東能破局嗎？

貝殼找房的基本盤已經在發生動搖，無左暉時代彭永東正遭受史無前例的市場考驗。

截至美股8月20日收盤，貝殼股價為16.11美元，跌破20美元的發行價；跟去年11月20日79.40美元的最高價相比，公司市值蒸發80%，狂跌4878億元。

彭永東在財報發佈後的電話會議裏用“週期”二字來回應市場關切，但這顯然是片面的。

市場不看好貝殼的深層次原因是——無論從核心資產、政策影響，還是商業模式上，構成這家公司基本盤的要素正在發生前所未有的變化。

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“做難而正確的事”，這是貝殼內部給ACN的標籤。

作為貝殼立身之本的經紀人合作網絡，誠然，相比傳統的結果唯一論，這一網絡促進了房源信息的充分共享，建立了一個以利益驅動的價值切分模式。

但從平台經濟的角度來講，在統一的輸出標準下，這是否可以理解為：貝殼在以規範行業之名，行壟斷流量之實呢？

成百上千個地產中介品牌入駐後，以統一的遊戲規則面向開發商和消費者。這個時候的貝殼，進，可以挾用户以令開發商。退，可以把控用户品牌依賴性。這一路徑的發展已經存在壟斷風險。

除此之外，貝殼脱胎於鏈家，兩者千絲萬縷的關係，在行業裏既當裁判員、又當運動員，還熱衷獨家協議。

無論從壟斷風險還是流量價值上看，都註定這個模式無法得到其他頭部企業的認同。

這也是各開發商開始紛紛自建平台的原因，目前市場上，除恆大“房車寶”、萬科“樸鄰”、碧桂園“有瓦”外，我愛我家等傳統房產中介公司也在進行平台化探索。

02

貝殼基本盤的第二個因素是房產經紀人。關於這一點，彭永東也曾在多個場合公開表示：經紀人是房產經紀服務行業的核心資產。

但是從監管政策的走勢上來看，未來這一羣體將會存在極大的不確定性。

前些天，一則信息在網上瘋傳——二手房中介費不得超過當地社會平均工資的3倍。

儘管鏈家等中介機構表示沒有收到相關通知，但政策的風向已隱隱在發生變化。

不久前，為嚴格貫徹雙減，校外培訓萬億市場被一夜之間抹平。教師輪崗制的政策要求直擊學區房要害。

反壟斷、放開三胎、發展硬科技、實現共同富裕等一個個政策信息襲來，彭永東想用“週期”二字回應無疑是片面的。

從他2010年加入鏈家到現在這11年間，市場更多的是從金融層面在對房地產市場進行調節。

與以往週期不同，這一輪對房地產市場的監管，直接動到了“根子”。

這輪週期，彭永東面對的全部都是之前沒有遇到過的棘手難題。

能不能在無左暉時代，扛起衝鋒的大旗，貝殼上市只是一個起點，甚至是起點的起點。

03

一波未平，一波又起。

前幾天，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監管服務平台”。房東們可以自行在平台掛上自家房源,購房者也可以“繞開”中介,直接和房東面對面交易。

此前，貝殼在市場上一直打“真房源”這一賣點，但與住保房管局這樣的官方機構比，瞬間沒了優勢。

消息一出，貝殼股價當晚大跌14%，隔天再跌超5%。由此引發了市場對貝殼創新本質的思考。

貝殼給行業帶來的創新，從某種程度來講屬於避重就輕。

這一模式對用户而言，沒有根本解決性價比的問題，只是交易鏈條上的利益切分。

買家和賣家站在不同立場，最終都希望在一個都能接受的價格成交。但因為貝殼的存在，使雙方不得不把佣金的因素考慮在內。

貝殼的存在到底是創造價值還是增加交易負擔？

以貝殼深圳為例，房屋買賣佣金未達到1.9%的合同是無法通過貝殼後台系統的。以一套2000萬總價的房子為例，中介費就至少需要近40萬元。

可以説，杭州這種沒有中間商賺差價的模式，給未來房產經紀行業的發展提供了新的思路。

未來是否會出現純服務的模式，即只提供保管鑰匙、帶看、手續辦理、驗房簽約等服務，只按需求發起收費，而不收取佣金的模式。

當然，這必將會觸及整個經紀人隊伍的核心利益。但如果市場傳出的“中介費不得高於本地平均工資的三倍”得到落實的話，行業將會面臨“重生”級別的改變。

彭永東曾説，鏈家與貝殼的區別是：做鏈家必須要有長板，而做貝殼不能有短板。貝殼作為平台，需要立足於為全行業服務，任何一塊短板問題都將影響到全行業。

而此刻先不説補短板、穩住基本盤都是個問題。

從彭永東接任貝殼董事長三個月以來，競爭對手、監管政策、資本市場給到的行業不確定性，比左暉時代有過之而無不及。

靴子落地後貝殼會走向哪裏？可能還要看一看。