樂居財經訊 嚴明會 3月29日，惠譽確認新鴻基地產（00016.HK）的長期發行人違約評級（IDR）為“A”，短期IDR為“F1”。展望穩定。同時確認新鴻基地產的高級無抵押債券評級為“A”，其子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd發行的高級無抵押債券評級為“A”。
評級確認反映了新鴻基地產的投資物業投資組合價值高，從而產生了強勁的經常性收入。新鴻基地產專注於物業開發業務的資產週轉率，並且由於充足的土地儲備，該公司可能得以在中國香港特區維持其發展速度。
惠譽預計槓桿率和覆蓋率將保持在負面評級敏感性範圍內，租賃EBITDA將逐步改善。然而，該公司在中國內地購物中心和寫字樓的竣工和擴建帶來較高租賃收入和EBITDA，將部分被香港特區因2022年初疫情造成的租賃收入暫時下降所抵消。惠譽還預計新鴻基地產的財務管理將保持謹慎，公司的流動性將保持強勁。
關鍵評級驅動因素
投資物業投資組合強勁：按租賃收入衡量，新鴻基地產是香港特區最大的商業地產開發商。截至2021年底，該公司擁有的竣工物業總建築面積（GFA）為3420萬平方英尺。這包括在香港特區的合資企業和聯營公司，幾乎所有這些都是投資和租賃物業。在截至2021年6月的財政年度(2021財年)，新鴻基地產香港特區子公司產生的租賃EBITDA為112億港元。
惠譽預計，由於奢侈品零售銷售增長和建築面積增加，中國一、二線城市上海、廣州和南京的購物中心和寫字樓的租賃收入將增加。新鴻基地產的目標是在上海ITC、南京國際金融中心和成都環貿廣場建成寫字樓和購物中心，該公司預測，到2024財年租賃總建築面積將從截至2021年底的1520萬平方英尺增至約2650萬平方英尺。
疫情影響收入降低：惠譽預計，由於2022年2月香港特區疫情大幅增加，香港特區投資物業2022財年的租金復歸率為負值和入駐率降低。新鴻基地產正密切關注這一情況，並延遲收取一些租户的租金。由於租金收取時間錯開，寫字樓租賃收入可能更具韌性。惠譽還預計酒店運營狀況將會惡化，儘管該部分對收入的貢獻很小。
此外，惠譽預計香港特區的物業銷售活動將放緩，2022財年權益合同銷售額將達到330億港元，而該公司的目標為450億港元，因為自2021年7月至2022年2月中旬，新鴻基地產產生的合同銷售額為230億港元。相比之下，2021財年的合同銷售額約為230億港元，2020財年的合同銷售額約為340億港元。儘管出現幾次疫情，其在中國內地的房地產銷售在很大程度上沒有受到影響。
投資物業帶來槓桿率上升：惠譽預測，槓桿率（以淨債務/投資物業價值衡量）將在2022財年達到25.9%，2020財年和2021財年分別為22.7%和24.3%。到2024財年，位於中國內地的投資物業面積約為2650萬平方英尺，這可能會限制新鴻基地產降槓桿的能力，但惠譽預計其將保持在30%以下，高於這個水平惠譽可能會考慮採取負面評級行動。惠譽預計未來幾年來自中國內地的租賃收入將激增，投資物業資本支出從2022財年開始每年將達到80億港元左右。
利息覆蓋率穩定：惠譽預計投資物業EBITDA/現金利息覆蓋率將在2022至2024財年穩定在4.5倍-5.0倍，而在2021財年和2020財年分別為5.1倍和4.4倍。新鴻基地產的穩定利率覆蓋是由其香港特區和中國內地投資物業組合的租賃收入增加所驅動，但也受到有息債務總額上升的壓力。
資產週轉率改善：惠譽預計在香港特區和中國內地房地產需求波動的情況下，新鴻基地產的資產週轉模型會有所改善，從而導致房地產銷售利潤率穩定。該公司在香港特區的合同銷售額應超過330億港元，而2021財年為232億港元，中國內地的合同銷售額應從57億港元升至65億港元。新鴻基地產的住宅物業土地儲備（2021年底香港特區部分超過2000萬平方英尺，中國內地部分為2500萬平方英尺）可以維持至少五年的開發。
評級推導摘要
新鴻基地產在受評為“A”的香港特區同行中處於有利地位。該公司的投資物業組合包括甲級寫字樓和購物中心，主要坐落於香港特區的黃金地段和中國內地的主要城市，擁有較高的入駐率。其投資物業在2021財年和2022財年上半年的價值高於500億美元，居同業之首，投資物業的EBITDA達20億美元，亦居同業之首，高於太古地產有限公司(Swire Properties Limited，簡稱“太古地產”，01972.HK，A穩定)。
新鴻基地產2021財年的投資物業EBITDA/毛利率覆蓋率為5.1倍，低於太古地產，但足以支撐評級。槓桿率（以淨債務/投資物業價值衡量）約為24%，高於其他“A”區間同行，包括太古地產和領展房地產投資信託基金(Link Real Estate Investment Trust ，簡稱“領展房產基金”，00823.HK，A/穩定)。
關鍵評級假設
本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：
由於2022年2月香港特區疫情暴發，2022財年的租賃收入總額下降了3%，但由於其在香港特區的租賃收入逐漸恢復，以及中國內地的租賃面積增加，2023財年將增長7%。
-2022-2024財年租賃EBITDA利潤率穩定在76.6%-77.2%，而2021財年為76.7%
-2022-2024財年的年度資本支出約為90-100億港元，而2021財年為100億港元
-2022-2024財年的派息率為49%，與2020-2021財年類似
評級敏感性
可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：
-惠譽預計不會採取任何正面評級行動，因為評級受到不穩定的住宅建築部門敞口所限制
可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級/下調行動的未來發展因素包括：
-投資物業EBITDA /現金利息費用持續低於4.0倍 (2021財年： 5.4倍)
-淨負債/投資物業資產持續高於30% (2021財年：24.3%)
流動性和債務結構
流動性充足：新鴻基地產強勁的房地產銷售和經常性租賃收入能夠支持其持續的融資需求。截至2021年底，該公司的現金為179億港元，而短期借款為243億港元。惠譽認為，鑑於該公司信用狀況強勁，該公司應該能夠為短期債務展期。價值3959億港元的投資物業進一步擴大了財務靈活性，這些投資物業大多不受限制。新鴻基地產只有10億港元的資產被質押，主要是為其在中國內地的銀行貸款提供抵押。
新鴻基地產擁有多元化的融資來源，包括銀行貸款和中期票據。其債務期限分佈良好，45%的債務將在未來2年到期。新鴻基地產的借款成本較低，在2021財年平均為3%左右。
發行人簡介
新鴻基地產在1972年公開上市，如今是香港特區最大的房企之一。該公司專注於在香港特區和中國內地開發優質住宅項目、寫字樓和購物中心。
文章來源:樂居財經