2020，房企經歷重重考驗，上半年“集體抗疫“，下半年”三道紅線”，如何在嚴監管和求發展中尋得平衡，成了每一家房企前進過程中的必答題。
歷時近2個月的年報季剛剛落下帷幕，一片數字矩陣是企業過往的軌跡，也是未來的註腳。國際金融報研究院聯合億翰智庫多維度出發，撥開數據迷霧，揭秘嚴監管下房企生存大變局。
本篇《50家典型房企營收與淨利率表現》，旨在探究企業階段性經營成果和盈利能力。
千億營收軍團再擴容
2020年，50家典型房企營收總額為52388.9億元，同比增長14.8%。各梯隊數量相較去年也發生了細微變化，1000億元以上的第一梯隊達到12家，新城控股和招商蛇口作為新成員首次加入；500億至1000億的第二梯隊18家，同比新增2家，500億元以下的有20家，減少3家。
具體來看，企業間分化加速，行業集中度不斷提升，第一梯隊營收總額32790億元，佔比62.6%，提升2.6個百分點，進一步壓縮了中小房企的佔比，第三梯隊營收6900億元，佔比相較去年下降2.4個百分點至13.2%。
第一梯隊中，去年領先恆大83.5億問鼎營收榜首後，碧桂園2020年營收4628.56億元，位列第二，相較去年下滑4.74%，作為是十強中唯一一家營收下滑的房企。這一變動，也讓一二名的差距擴大至444億元。造成這一情況的原因是疫情導致部分項目工程進度和樓盤交付確收放緩，且交付物業所確認收入的平均售價相比2019年下降。鎖定第三名的綠地將今年三強的門檻提升至4557.5億元，萬科營收也首次邁進4000億大關，至4191億。
營收十強中，依然不乏高增長者。去年營收與銷售排行落差最大的新城控股，2020年營收1454.8億，同比上升69.5%。融創中國營收2305.9億，36%的增幅也讓其與第五名保利的差距由666億縮小至不足150億。龍湖、華潤的營收增幅也超過20%。但2020年新城控股銷售額2509.6億，增速下滑至-7.3%，融創中國銷售增速也放緩至3.4%，未來交付確收增幅存在不確定性。
第二梯隊中，得益於前幾年銷售增速的快速發展，華髮、金茂、華僑城、陽光城、奧園、雅居樂、金地等營收增速均超過30%。
50強典型房企中有6家營收同比出現下滑，除了碧桂園和富力外，4家集中在第三梯隊。
其中，融信、首開、時代中國營收分別下滑6.1%、7.2%、9.1%。融信的營收也是八年來首次下滑。首開面臨的形勢則更為嚴峻，除了營收下滑外，毛利率下降9.6個百分點，淨利潤也同比大跌25.76%，淨負債率達到178.56%的高位，成為為數不多的“三道紅線”指標全部踩線房企。首次越過千億關卡的時代中國，也遭遇了營收、淨利的雙降，這也是時代中國2013年上市以來，上述兩項指標首次出現下滑。
不同於上述三家營收的微跌，年報季最大的爆冷者禹洲集團營收出現行業少見的斷崖式下跌。2020年禹洲終於圓夢千億，但其營收卻腰斬至104.1億。第三方排行榜中，銷售額高禹洲一位的遠洋營收達到其5倍多。禹洲在業績會中解釋稱，營收減少主要是由於受疫情影響，上海的若干物業項目的開發進度及於武漢及唐山的物業交付有所延期，導致收入遞延確認。此次年報前禹洲欲故技重施繼續此前的交付確收不規範行為，將未達交樓標準的項目提前確認收入但遭到審計師駁回，粉飾失敗致其多個項目無法在截止時間入賬，從而出現營收暴跌。
億翰智庫認為，在融資環境不斷收緊的情況下，房企可使用資金持續受限，銷售規模快速增長的時代基本已經遠去，行業未來營業收入的增長有望保持平穩，甚至放緩。
行業毛利率下行
相較於營收趨於平穩，調控持續收緊，“房住不炒”以及穩地價、穩房價和穩預期一系列政策下，房企利潤空間不斷被壓縮，行業整體利潤率呈下降趨勢。
一個直觀的數據在於，2019年50家典型房企中有36家毛利率在25%-35之間，佔比近7成。2020年，房企毛利率最集中的區間下滑至20%-30%，31家房企位列其中，佔比62%。億翰數據顯示，50家典型房企的平均毛利率為24.7%，同比下滑5.1%，僅有3家毛利率上升，其餘47家下滑。
具體來看，華僑城、寶龍、金地分別以49.86%、36.11%和32.86%位於榜單前三，即便如此，這三家同比依然呈現不同幅度的下滑。金地相較去年降低7.6個百分點，華僑城下滑了6.7個百分點，寶龍微降0.3個百分點。
以24.7%的均值來看，50家典型房企中有28家不達標，佔比56%。不達標的房企毛利率多集中在20%-24.7%之間，包括新力、恆大、中駿、綠城、新城、金科、藍光、弘陽、美的置業、金輝、碧桂園、旭輝、中梁、融創、迪馬、陽光城等19家。建業、正榮、遠洋、祥生、中南、建發、綠地、融信8家毛利率在10%-20%之間，禹洲毛利率4.61%墊底。
造成行業整體毛利率下行的主要原因是，2016年至2018年房企高溢價拿地盛行，這批高價地後續開盤時恰逢政府限價，利潤空間遭到擠壓，最典型的當屬融信和禹洲。
2020年在前幾年拿下的高價項目集中入市的壓力下，融信毛利率由去年同期的24%下滑至11%，業績會上董事會主席歐宗洪表態，2020年毛利率已見底，2021年會逐步回升，預計會到13%到15%之間。
2020年禹洲毛利率為4.6%，同比下跌21.6%，甚至不及同行們的淨利率。管理層在業績會上給出的解釋為受到低毛利潤率及少數虧損項目的影響，加上公允價值出入表的調整，扭曲了整體毛利潤率，且營業收入基數較小，另有額外的結算成本，因此2020年交付延誤導致毛利潤率表現不理想。
億翰智庫認為，未來行業毛利潤率有望回升。一是，隨着高價地結轉完畢，未來所消化項目的土地成本更為合理，因此利潤有望觸底反彈；二是，行業進入管理紅利時代，成本管控已成為房企共識，因此各企業積極優化內部組織結構，降低間接成本，抬高了利潤空間上限。
合景泰富、禹洲跌幅最大
毛利率的降低也直接影響了淨利率。億翰數據顯示，50家典型房企平均淨利率為11.6%，同比降低2.3個百分點。其中13家企業淨利潤率上升，37家企業淨利潤率下滑。
分區間來看，淨利率在20%以上的有中海、寶龍、合景泰富三家，相比去年同期減少4家。不同於寶龍淨利率的同比微增與中海的同比微降，合景泰富由於投資物業公允值收益淨額的大幅降低，導致淨利潤同比下降31.4%，2020年其淨利率23.2%，同比下滑近19個百分點。
除了合景泰富，中國金茂的淨利率也下滑顯著，2020年金茂淨利率10.3%，同比減少近10個百分點。金茂在年報中表示業績下降主要是房地產市場調控等原因，導致項目售價不及預期，需計提發展中物業和持作出售物業減值準備。
金地、招商蛇口、大悦城、首創、中駿等淨利率也出現較大幅度的下跌。
華潤置地、龍光、融創、旭輝、龍湖、雅居樂、世茂、萬科、時代中國、濱江集團等24家淨利率在10%（含10%）至20%之間，相比2019年同期減少5家。
中南、正榮、迪馬、佳兆業、弘陽、美的置業、新力、融信、陽光城、祥生、恆大等19家房企淨利率在5%-10%之間。
淨利潤在5%以下的企業有4家，分別為建業、綠地、大悦城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悦城、禹洲的淨利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。
記者 孫婉秋 吳典 時子欽
編輯 左宇
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