銷售回款齊創新高，三問拆解恆大緣何獲投行一致看好？

今年以來一直表現優異的恆大，近日再度曬出靚麗成績單：截至6月22日，恆大銷售額約3153億，同比增長11.9%；銷售回款達2873億，同比大增53.3%，二者齊創歷史新高。

報告一出，便立刻收到了包括野村、建銀國際等多家國際投行的認可和看好，但與此同時，也有一些“不和諧”的聲音，質疑恆大的短期償債能力。

那麼，恆大的短期償債能力到底如何？唱空者的論調是否有依據？其他國際機構是怎麼評價恆大的？不妨從以下三問三答中，一探究竟。

一問：如何真正評價恆大的償債能力？

“錢”，才是一家房企償債能力的命脈。這其中，又包括賬面現金、銷售帶來的回款資金等。

那麼，恆大這兩項指標表現如何呢？答案顯然是積極的。

以銷售回款而言，恆大業績公告已展現了其強勁實力：目前恆大已完成銷售目標約40%，隨着下半年銷售旺季的來臨，預計恆大將順利完成8000億銷售，若按照91%的回款率計算，將實現銷售回款超7200億，這一數字遠遠超過3720億的短期債務。

此外，恆大在今年實施“高增長、控規模、降負債”新戰略時，提出了2021年銷售9000億、2022年銷售1萬億的目標。同樣以91%的回款率計算，2021年、2022年銷售回款達8200億、9100億，足以償還所有有息負債。

再看看另一個指標，現金餘額。多年來，恆大始終堅持“現金為王”的策略，2016-2019年，恆大現金餘額分別為3043.3億、2877億、2042億、2287.7億，位居行業前列。

充裕的現金餘額、強勁的銷售回款，恆大的償債能力究竟如何？答案已經不言而喻了。 

二問：恆大償債能力是否具有可持續性？

從根本上而言，恆大償債能力的可持續性，體現在其龐大土儲帶來的持續變現能力。

數據顯示，截止2019年末，恆大土儲共 2.93億平方米，其中一二線佔比67%，三線佔比33%，項目儲備地段優越，周邊土地市場價格均已有較大升幅。

同時，恆大土儲成本較低，保障了較高的淨利率。恆大總裁夏海鈞曾表示，公司土儲成本僅1800元/平方米，行業最低之一，總建設成本約6000元/平方米，預計淨利率在10%左右。

業內分析人士預計，恆大2019年實現銷售6010億，2020年將實現營業收入約6000億，以10%淨利率計算，將實現淨利潤600億，同理可預計未來2年淨利潤有可能達到800億、900億。

綜上而言，龐大優質土儲才能帶來源源不斷的銷售回款，帶來不斷增長的高盈利，進而確保恆大償債能力的可持續性。

三問：其他國際機構怎麼評價恆大？

關於恆大的償債能力，許多國際投行機構紛紛表示不用太過擔憂，且對其業績前景頗為看好。

野村對恆大的流動性充滿信心，其報告表示，預計恆大上半年銷售額達3500億，完成其內部銷售目標8000億的44%。鑑於強勁的現金回籠和寬鬆的信貸市場，並不擔心其流動性。

銀河聯昌證券亦表示，恆大的強勁銷售勢頭和快速現金回籠有利於改善其資產負債表，重申買入評級。此外，建銀國際給出恆大目標價25.2港元，較昨日收盤價19.88港元潛在升幅達27%。

而資本市場在更早時候已給出答案，自3月末以來恆大股價漲幅接近100%，成為走勢最強勁的內房股，這充分表明了各路投資者對恆大前景的看好。

從上述三問三答中不難發現，唱空者對恆大短期償債能力的擔憂，確實有些“杞人憂天”。可以預見的是，未來隨着房地產市場的進一步復甦，恆大必將保持業績穩步增長，持續實現高質量發展。