祥生IPO，港股迎來最後一家未上市千億房企

人民網-國際金融報

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在多家小房企扎堆赴港IPO，試圖搭上資本列車穿越寒冬後，港股終於迎來房企種子選手——祥生。去年中梁敲鐘後，作為千億房企陣營中最後一家未上市的祥生，何時開啓資本之旅成了市場最大的關注。

6月3日晚間，隨着一紙招股書的披露，IPO拉來“宋衞平背後的男人”" href="https://www.nanmuxuan.com/zh-my/economy/datqytybdt.html">祥生正式宣告奔赴港股，與同行相聚。如果衝刺成功，這很有可能成為年度最大的內房股IPO。

此前外界對這家浙系房企的認知多停留在高增長，此次透過一片數字矩陣讓市場在增速外衣下看到一個更加清晰而全面的祥生。

百億到千億用時4年

作為一家高增長房企，祥生式的增速是從百億到千億用了4年時間。2015年，祥生的銷售規模剛過百億元，2018年，祥生首次躋身千億軍團，實現簽約銷售金額1029.2億元，年複合增長率超過100%。

銷售額的大幅增長也帶來其營收的上升。招股書顯示，2017年-2019年，祥生的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，年均複合年增長率為137.6%。期間對應的已確認建築面積分別為83.9萬平方米、142.3萬平方米、348.8萬平方米，複合年增長率為104%。

截至2020年3月31日，祥生擁有195個處於不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。上述項目應占總建築面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業的可供出售建築面積、可租賃建築面積及物業投資建築面積約180.22萬平方米；發展中物業的規劃總建築面積約158.45萬平方米；及持作未來發展物業的估計總建築面積約539.69萬平方米。

2019年，祥生提出“1 1 X”戰略，即“浙江 泛長三角 重點潛力城市”佈局，由內向外建立三個梯次的縱深發展。核心是以浙江省為核心發展區域，以江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省為核心增長區域，同時機會性地佈局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

根據招股書披露的項目佈局來看，基本與上述戰略相契合。現有的195個項目主要分佈於浙江省、泛長三角區域和其他具高增長潛力的城市，投射到地圖端來看，起家地浙江依然佔據半壁江山，除了重倉杭州以外，紹興、台州、湖州等三線城市也是其重要布點。此外，祥生正在走出浙江，試圖擺脱對單一區域的過度依賴，目前走出版圖已包括江蘇、安徽、上海等9省1市。

具體來看，大本營浙江擁有104個項目，應占總土儲1156.2萬平方米，總比總土儲的50.2%；緊隨其後的是30個項目的安徽，佔比總土儲13.7%，江蘇、山東分別佈局了19個、7個項目，對應總土儲的8.1%和7.7%。

淨利暴增6倍

利潤方面，2017至2019三年間，祥生的毛利分別為8.34億元、30億元、84.8億元；對應的毛利率依次為13.2%、21.1%、23.9%，對於毛利潤的波動，祥生解釋稱，主要是交付項目因地理位置優越而售價較高，此外2017年已確認建築面積以及已確認平均售價相對較低導致2018年、2019年毛利潤較低。

雖然過往3年祥生的毛利率逐年增長，但23.9%的水平在行業中依然不佔優勢，數據顯示，2018上半年標普受評開發商的平均毛利率為33%，作為規模房企，祥生的盈利能力依然需要提升。

相較於毛利的變動，祥生淨利方面的表現更為顯著。過往三年，祥生淨利潤分別為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，2018年淨利潤扭虧為盈達到4.28億後，2019年淨利大漲649.8%至32.09億元。祥生稱，2017年的虧損主要由於2016年起加快物業開發活動導致2017年產生重大行政開支和銷售、分銷開支所致。

快速的業績增長使得祥生的槓桿水平也處於高位。2017年-2019年三年間，祥生的淨資產負債比率分別為1380%、740%和360%，祥生在招股書中表示，過往淨資產負債率較高主要是由於借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導致總股本相對較小。近兩年隨着盈利能力提高導致權益總額增長，淨資產負債率已開始大幅下降。

負債率降低的背後是祥生對於財務結構優化的意識，過往三年內，祥生流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數由2018年的0.3增長至1.4，利息償付能力在加強。

祥生在招股書中介紹，2017至2019年，其主要融資渠道來源於銀行及其他借款、資產抵押證券及有限票據，還有部分資金來自於信託融資。這也意味着，祥生現有的融資渠道依然有限。如果成功登陸資本市場，拓寬融資渠道、降低融資成本，不僅能讓祥生解決現存的問題更能滿足其未來發展的需要。