比起5年前上市之初，綠地如今只剩下約925億元的市值，蒸發超2/3。
估值偏低的原因，除了其本身國有股份佔比較高，資本流動性偏低之外，還在於其近年來銷售業績增長乏力，利潤率較低，負債率走高，整體經營狀況一般。
欲借二次混改重拾昔日榮光，綠地最想問市場的是張東昇的那一句：
我還有機會嗎？
時隔5年，綠地開啓新一輪深度混改。
公告指出，該事項旨在“進一步深化國資國企改革，優化國資佈局結構調整，完善公司股權結構”。股權轉讓完成後，綠地仍無控股股東及實際控制人，但控制權結構可能發生較大變化。目前，新的戰略投資者尚無定論。
“綠地此番二次混改， 一方面是經濟下行壓力加大，國企混改成為激發市場活力的重要選擇。另一方面也與綠地當前的發展困境密切相關，面對近年來銷售增長乏力、發展進程遲緩，以及居高不下的負債率，綠地急切地引入新的資本來緩和當前的壓力。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對無冕財經研究員表示。
二次混改意圖
5年前，作為上海國資委的混改試點，綠地完成第一次混改，併成功借殼金豐投資登陸上交所，市值一度達到3000億元，成為當時房地產板塊的第一股。而“綠地混改模式”也成為近幾年全國改革的重要模板。
今年，在全國國資國企改革提速、上海國資混改步入深水區的背景下，作為“混改樣板”的綠地進入二次混改階段。
今年7月16日召開的國新辦新聞發佈會上，國資委秘書長、新聞發言人彭華崗稱，下半年要切實提升國資國企改革成效，有力對沖經濟下行壓力。去年9月，《上海市開展區域性國資國企綜合改革試驗的實施方案》正式出爐，明確完善國資管理體制、着力推動混合所有制改革等。
綠地控股董事長、總裁張玉良表示，綠地此舉是推進國資國企綜合性改革的重要舉措，通過給上市公司引入新的優秀戰略股東，支持企業進一步提高市場化程度，提升經營管理自由度，加速改革活力全面釋放。
據綠地披露，目前，以綠地控股董事長、總裁張玉良管理層為首的員工持股方代表——上海格林蘭投資企業，持有綠地29.13%的股份，為綠地第一大股東；上海地產和上海城投分別為綠地的第二和第三大股東，持股比例分別為25.82%、20.55%；剩餘社會資本合計持股比例為24.5%。
上海地產和上海城投均是上海國資委百分百控股的國資企業集團，兩者合計持有綠地46.37%的股份。若按照最大轉讓比例17.50%計算，上海地產和城投的持股比例將降至28.87%，略低於上海格林蘭的29.13%。
▲完成二次混改之後的綠地股權結構圖。圖片來自中新經緯APP。
“上海國資此次股權轉讓，一方面促進綠地股權多元化，騰出位置來給其他戰略投資加入，加速資本的流動性，以期提升市值，另一方面也可以在轉讓綠地股份後騰出資金來加持其他股權，推動其他國企進行混改。”陳霄亦對無冕財經研究員表示。
實際上，自1992年創立以來，綠地經過多輪體制改革，已形成了國有資本、社會資本、員工持股的“金三角”股權結構。此番上海國資委持股比例變動，或將讓綠地形成更牢固“金三角”股權關係。
張玉良曾表示， 國有資本的絕對控股容易“一股獨大”，不利於企業長遠發展，“金三角”股權結構更利於各種所有制資本取長補短、相互促進、共同發展，綠地的國資持股會比例下降到30%左右。
在其他城市的國企改革中，綠地也不斷推廣“金三角模式”，近年來投資入股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工以及東航物流、上航國旅等國企。
根據公告，本次擬轉讓股份的價格不低於下列兩者之中的較高者：一是提示性公告日前 30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值；二是最近一個會計年度公司經審計的每股淨資產值。
中信建投認為， 綠地控股2019年每股淨資產值約6.32元，低於公司近30個交易日的平均股價6.79元，按照不低於6.79元計算，此次轉讓股權涉及金額將不低於145億元。
據《21世紀經濟報道》援引可靠信源的消息稱，結合綠地目前的戰略佈局與近期免税牌照的申請情況，引入金融領域的央企戰投可能性較大。
萬億規模下的焦慮
“綠地第一次混改，實際上引入了員工持股的概念，較好地保障了企業創始人或首批職工的權益。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經研究員表示，現在的二次混改，多半是為了整個企業提質增效。綠地近兩年在多元化轉型等方面缺少靈活度，甚至包括房地產業務也面臨諸多壓力，確實需要積極進行改革和調整。
借殼上市的2015年，綠地的銷售規模僅次於萬科，排名行業第2。但過去3年，綠地的銷售排名已跌至第6。2019年，綠地銷售額僅同比增長0.1%至3880億元，連續兩年未達到4000億元的銷售目標。2020年上半年，受疫情衝擊，綠地實現合同銷售金額1330.29億元，同比下降20.7%。
“增幅數據較小，實際上也和綠地的項目佈局、具體項目有關。如2019年類似商改住等項目依然受管控，這使得此類產品本身面臨很多壓力，所以也會影響銷售業績。”嚴躍進向無冕財經研究員指出，同時綠地在多元化等業務方面發展力度大，這也分流了一部分住房產業中的營銷精力。
房地產銷售規模放緩的另一面，綠地多元化中的大基建產業正成為其新的規模增長級。
綠地大基建的營收，幾乎能與房地產主業平分秋色，增速也遠超房地產開發板塊。體現在數據上，2019年綠地4225億元的營收中，房地產板塊全年結轉收入1947億元，同比增長21%，而大基建板塊全年營收1866億元，同比增長47%。
然而，大基建產業雖然為綠地填充了規模，卻拉低了利潤。數據顯示，2019年，綠地的綜合毛利率為15.46%，在TOP10中墊底，其餘9家房企毛利率均在24%至40%區間；同期，房地產板塊毛利率為27.6%，是大基建板塊4.31%毛利率的6倍多。
規模與利潤錯配的同時，大基建的重金投入也讓高槓杆成為綠地的敏感地帶。
截止今年一季度末，綠地的淨負債率相比2019年底的155.60%攀升至171.59%，仍處於高位；長期債務達到1955.98億元，短期債務1087.61億元，但賬面資金僅781.41億元，加上銷售不及預期，綠地的資金壓力可見一斑。
業績承壓之下，綠地的市值表現不如人意。2015年上市時，綠地股價出現飆漲，最高時達到了35.96元/股，總市值超過3000億元。但之後5年，股價大幅回調。 如今只剩下約925億元的市值，蒸發超2/3。
▲復牌首日，綠地控股7月27日的股價一度大跌近9%。截至收盤，收跌2.34%，報收於7.51元/股，總市值為914億元。圖片來自中新經緯APP。
在今年年初的業績交流會上，張玉良亦表示對綠地的股價很慚愧，認為被資本市場嚴重低估。“我們淨資產回報率接近20%，現在每股才7.9元，每股收益差不多300元，和我們這個企業真的是不匹配。”
“綠地估值偏低的原因，除了其本身國有股份佔比較高，資本流動性偏低之外，還在於其近年來銷售業績增長乏力，利潤率較低，負債率走高，整體經營狀況一般。”陳霄對無冕財經研究員表示。
在她看來，綠地二次混改，希望在市值上有所突破，但是從當前綠地的數據指標來看，銷售業績下滑以及高負債的問題長期難以解決，對於實現股價大漲來説可能難度較大。
在業務層面，嚴躍進認為，混改後總體被看好，尤其是在業務轉型方面，自由度增大，對於綠地尤其是金融、基建等業務的發展是具有積極意義的。
當下， 綠地已形成“房地產、基建兩大主業並駕齊驅，金融、消費、健康等協同產業雙向賦能”的經營格局。2019年，綠地的總資產突破萬億。
今年上半年，綠地大基建集團新籤合同2673億元，同比增長49%；貿易港集團實現營業收入45億元，同比增長52%，有望成長為新的利潤增長點；金融產業、酒店旅遊產業、健康產業也在同步推進中。
一盤大棋背後，張玉良正在考慮這些板塊做大後的分拆上市。“地產企業在資本市場價格太低。具備分拆條件的有大基建、貿易港和酒店旅遊，會很快。”張玉良在今年的業績交流會上表示，會先嚐試一個板塊的分拆，隨後快速推進剩下的。
這一次，面臨二次混改，綠地是否會迎來新的轉折點？