作者|王迪
出品|焦點財經
業績會上，當談到新業務發展時，萬科董事、總裁、首席執行官祝九勝稱：當年起步時嚴重低估了完成轉型所需要的時間、可能的挑戰、需要建立的能力，太過樂觀。面對新賽道，底層邏輯需要重建，仍需要時間找到解題方法。
“即便所有經營性服務業務都成功了，對銷售規模和利潤貢獻恐怕也有限，新業務能貢獻的是企業價值及中長期估值。”
嚴謹、穿透、思危……這是萬科一直以來的習慣，萬科似乎也一直充當着行業“吹哨人”的角色。不論是2012年的白銀時代、2018年“活下去”，還是如今的“房地產管理紅利時代”。
當行業激情逐漸褪去，行業利潤空間步入下行期，萬科的“預言”也一步步得到印證。面對政策調控陣痛，每家企業都在尋找新思路及利潤增長點。
值得慶幸的是，萬科依舊是那個穩健、利好行業的“帶頭大哥”形象。一方面，上半年與恆大、藍光等收併購“緋聞”不斷，營收增長、保持綠檔 、多賽道轉型有所進展。但是，在行業調控大潮之下，即便是萬科也無法避免淨利潤、股價等下跌的趨勢。
業績會上，按照慣例，萬科董事會主席鬱亮並沒有現身，剛剛回歸總部的劉肖成為業績會的新面孔，這是他業績會上的“首秀”。祝九勝、劉肖居中間位，韓慧華、朱旭分屬兩側。祝九勝“控場”，其他三位做補充。面對“長槍短炮”的接連攻勢，萬科“新老”面孔在此場行業共性叩問中找尋個性答案。
就此次出席的管理層的年齡排位來看，祝九勝69年、朱旭75年、劉肖79 年、韓慧華82年。不難發現，萬科管理層的“年輕度”再上新台階，這與萬科近年來所崇尚的“一根筋”的年輕文化不謀而合。
毫無疑問，進行管理層迭代、開闢新賽道是萬科面對轉型的解題方式。在外部環境高度不確定性的當下，萬科需要同時做好“開發業務”與“經營性業務”的平衡。過去，長租、商業、物流、物業等只是一道加分題，如今變成了一道必答題；而面對行業未來發展空間的老問題，需要針對內外部環境變化謀劃新篇，給出新的答案。
“新人”、“新題”，萬科將如何做出“新解”？
毛利是否觸底難判斷 未來兩年毛利率仍有壓力
毫無意外，淨利潤下滑等待解難題成為媒體、機構所關注的重點。面對“成績”，祝九勝打趣地稱：“現在感覺像是期中考試考完了，成績不夠好面對老師問題很忐忑，但是不忘自己勵志成為一個好學生的理想”。
半年報顯示，上半年萬科實現歸屬於上市公司股東的淨利潤110.5億元，同比下降11.7%；房地產開發及相關配套業務結算毛利率為24.9%(扣除税金及附加後為19.6%)。
面對利潤“瑕疵”，祝九勝表示，主要有三方面的原因，第一，銷售規模的增長有限，增速僅為11.9%；第二，毛利率下降較快，從2017年開始地售比上漲，中期毛利率有所下降；第三，轉型業務的效果還沒有真正體現出來，從量變到質量的轉變需要時間。
“從2018年開始萬科強調活下去，行業規則發生變化，思維也會做調整，過渡追求規模的長線思維難以為繼，未來會堅持穩字當頭。在規模及效益，風險及收益、能力及規模之間不斷平衡。”祝九勝稱，未來將堅持先能力後規模的原則。
針對毛利會不會觸底，祝九勝則回應稱，萬科是“農民”，不預測“天氣”，越短期越預測，整個行業毛利下降是看得見，是否會回升很難判斷，可以預測的是行業會迴歸到平均的回報水平，萬科要做的是做好“農民”，種好地。
半年報顯示，上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東淨利潤110.5億元；實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。上半年，萬科開發業務實現合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3元，同比分別增長5.5%和10.6%。
對於利潤率企穩是否有判斷，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華稱，萬科扣税後的整體毛利率18%，因為地售比一直在上升，全年可能也是這樣的邏輯，未來還有毛利率的壓力，希望努力減少壓力對我們的影響。
回應恆大、藍光等收購傳聞 收併購佔開發投資額30%
今年，萬科成為新一任“買買買”的代表，不論是戰略性幫襯泰禾，收購藍光部分項目，還是近期傳出的收購恆大的消息，都從側面彰顯了萬科的實力。
針對萬科與恆大相關收併購傳聞，祝九勝表示，萬科和恆大之前就有項目合作，確實有接觸，目前沒有更多的合作進展。對於和泰禾的合作，祝九勝稱，目前已經有小組人員在跟進，如果有好的資源，也在進行對接，給他們一些建議。
對於萬科與藍光及華夏幸福的合作，祝九勝則透露，萬科收購了藍光 3個項目，收購主要基於項目層面的收併購，目前項目正常開發中。對於和華夏幸福的合作，萬科則表示，最近一年多，在項目層面的合作和談判都沒有涉及。
“對於房企，我們都有過不同的接觸和合作，萬科所有的項目如果按個數來計算，大概7成有合作，按金額來計算，大概8成有合作，在管理紅利時代，我們需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要優秀的總包單位、優秀的供應商，一起共同為我們的終端客户打造好產品和好服務。”祝九勝稱。
據劉肖透露，過去三年，萬科項目層面收併購佔開發業務投資額的40%。半年報顯示，土地儲備方面，上半年萬科共獲取新項目95個，建築面積1505.9萬平方米、地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位於一二線城市。
對於集中供地，劉肖則表示，整個土地市場供應端呈現多元化特徵，包括集中拍地、併購、城市更新等。過去三年，萬科在項目層面的收併購佔到整個開發業務投資額的接近40%。城市更新已經城市發展的內在方式。從更的長時間來看，城市發展方向是最終驅動供給側變化的原因。萬科還是需要把能力練好，前瞻性配置這些能力才能抓住機遇。
“首輪和部分城市第二輪（長春等城市）集中供地中，我們都在努力摸索和形成經驗，相信政策的出發點是促進行業的健康發展。未來會堅持量入為出，堅持投資紀律。“
針對下半年經營策略，萬科管理層表示，未來萬科將行穩致遠，把握方向，明確整體策略，面對行業、城市、客户的深刻變化，公司正在從“地產開發為主”轉向“不動產開發、經營、服務並重”，持續推進轉型，每個業務都要鞏固提升自身基本盤，在已有賽道（地產、長租公寓、物流服務、物流倉儲、商業開發運營）建立競爭優勢。
“我們是‘農民’，我們預測不了‘天氣’，同樣的市場環境下，穩中求進，讓自己的‘收成’越來越好。”祝九勝補充道。
談長租業務發展：令人欣慰 但還不賺錢
在業績會上，對於長租公寓的發展，祝九勝特別表示令人欣慰。與此同時，他又指出，自己滿意不代表股東滿意，因為目前還不賺錢。但不管怎樣，萬科長租公寓響應了“租購併舉”，經營性業務民生屬性很強，哪怕沒賺到錢，解決了社會的需求和痛點，還是非常有價值的。
誠然，中國的獨居人口比例一直呈現上升趨勢，不論是在供應結構還是在品質方面都有上升空間，萬科瞄準這一新賽道。據瞭解，2008年萬科開始探索出租公寓業務，2014年開始大規模佈局。
事實上，萬科轉型經營性業務由來已久。在今年3月的年報中，萬科首次披露了部分經營性業務的收入情況，儘管在一些新賽道已實現規模領先和產品口碑，但仍有待進一步“破局”。2020年5月，萬科首次發佈非開發業務跟投機制，今年6月再次進行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業、物流、長租等經營性業務跟投機制提出新要求。
眾多舉措產生了效果。半年報顯示，截至6月底，泊寓保持國內集中式公寓規模全國第一，已佈局33個城市，開業14.8萬間，已服務客户超過51萬人，已開業項目整體出租率達95%。上半年，泊寓實現營業收入13.2億元，同比增長25.6%，新開業房間6000間。
目前，泊寓已在實踐中形成集體建設用地租賃社區、自持用地建設租賃住房、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管、輕資產的“產品+建造+運營”服務輸出等多種業務模式，滿足不同類型客户的租賃需要。
此外，上半年，萬緯物流積極探索醫藥等垂直細分領域的物流服務能力，正式進入醫藥物流行業。為支持新冠疫苗緊急存儲任務，萬緯物流按照疫苗安全存儲最高標準、存儲需求最快時間，僅68天完成亦莊國藥疫苗定製庫及配套庫改造，符合國藥集團使用需求、藥監局GMP認證。
半年報顯示，物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業收入同比增長64%至13.4億元，其中，高標庫和冷庫的收入分別為9.2億元和4.2億元。截至6月底，萬緯物流已在44個城市累計管理148個項目，累計開業項目建築面積797萬平方米，其中，高標庫穩定期出租率已達到94%。
物業服務方面，上半年實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。其中，社區空間服務板塊，已佈局全國105個城市，服務3490個項目，並將30年積累的住宅物業經驗打磨沉澱為業務流程進行線上運營，超2000個在管項目實現線上運營。
談新業務發展：商業報表差距大於能力差異
不論是6月的區域“裂變”及人事大調整，還是此前對非開發業務跟投機制打“補丁”，萬科決戰全面競爭時代的決心十分堅定。
除了在長租、物流、物業等業務進行擴圍，萬科也在商業領域方面積極佈局，公司正在從“地產開發為主”轉向“不動產開發、經營、服務並重”，持續推進轉型。
今年6月，王海武主動請纓投身印力為經營性業務“破局”。業績會上，針對萬科商業方面發展與龍湖等競爭對手存在差距，祝九勝表示，萬科目前在商業方面，報表的差距大於能力的差異，在商業方面也會找到自己的解題方式。
管理層表示，在商業開發與運營方面，萬科以印力為主要平台穩健提升佈局，聚焦於提升運營能力和服務效率，上半年實現商業項目的營業收入36.29億，同比增長19%，新開業商業面積30.8萬平方米。
截至6月底，萬科累計開業商業項目面積同比增長18.3%至988.8萬平方米，已開業項目整體出租率達到92.3%，開業3年以上項目出租率93.9%，營收Top10項目上半年整體平均出租率為98.5%。
就商企空間服務板塊來看，服務項目累計超過1900個，服務頭部互聯網科技企業和獨角獸企業超50家，其中市值超百億美元的企業超20家。城市空間服務板塊目前業務已覆蓋北京、深圳、廣州、雄安新區、成都、廈門等21個城市和地區，累計簽約項目達到31個。
談組織架構輪動：該變的肯定會變
就出席此次業績會的“新人”來看，這是劉肖的業績會“首秀”。今年6月份迴歸總部，79年生人的劉肖早年在麥肯錫的工作，加入萬科後，曾擔任投融資與營銷管理部總經理、參與集團戰略和投資的規劃的戰略經驗，先後在杭州萬科、北京萬科及北方區域指揮作戰具有實操經驗；
此外，相比其他房企高管來説，82年的女將韓慧華則是萬科管理層年輕化的另一表現。雖然比劉肖小3歲，但這已經是她第四次出席業績會。2020年3月升任，曾是萬科原CFO孫嘉的下屬。
事實上，近年來，萬科組織輪動頻繁，與之相關聯的則是一系列的事人匹配。今年6月，萬科在其內部轉型發展通氣會上宣佈，萬科將全面加速“開發經營服務並重”的轉型發展，為此將啓動一系列組織和人事安排。
關於組織重建及其效果，祝九勝則回應稱，過去幾年萬科的經營管理就四個方面：戰略檢討、業務梳理、組織重建和事人匹配。這是四大工作重點、工作抓手和管理工具。在不同的發展時期，萬科可能會使用的不同的説法、不同的名詞，反映的是我們對行業、對環境、對自身認知的迭代。萬科是一個戰略驅動的長期主義穩健型的公司，該變的得變，該堅守的我們也一定會堅守。
“組織、戰略、機制、文化、人”五位一體的變革，不是短期的，我們相信所做的每一步調試，所建的每一項能力，長期來看都將讓公司，也讓股東，讓其它的利益相關方得到回報。世界上許多矛盾的是來自於短期和長期的矛盾。”
三道紅線持續保持綠擋 適時回購股票
上半年淨負債率20.2%，連續20年低於40%，相對於同行業來説，萬科在這一點上走在了其他房企的前列。
針對債務結構，萬科董事會秘書朱旭指出，上半年萬科的綜合融資成本為4.7%。有息負債2697.1億元 佔總資產13.7%；一年以上有息負債佔比68.6%，期限結構健康。債務類型主要為債券及銀行借款，境外及境內比分別為25.4%、74.6%。
她表示，“三道紅線”方面，萬科上半年持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；淨負債率20.2%，連續20年低於40%；剔除預收賬款的資產負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點（bps）,未來萬科將繼續保持“綠檔”。
“萬科財務上一直是堅持非常審慎的原則，萬科呈現出來的資本化率這幾年大概都是在40%到50%的水平，未來也還是會嚴格地按照這個政策去執行，繼續堅持相對來説比較審慎的財務策略。”財務負責人韓慧華則補充道.
除了需要平衡財務之間的安全之外，萬科一直飽受股價下跌的困擾。對此，萬科董事會秘書朱旭表示，一旦觸發回購條件，為維護市場價值萬科會進行萬科股票回購。關於股價下跌，合夥人及投資者、管理層都是感同身受，管理層也會努力，為股東創造更多的價值。
從展望的角度，行業環境轉變給企業提供了更加未知及發展挑戰，與此同時，也打開了企業週期增長新的邏輯，只是不確定性仍在疊加。這不僅拷問着企業過往的經營努力，也考驗着每個管理層的未來行動力及解題能力，而對於萬科而言，新的解題探索仍在繼續。