解局 | 三巽四次遞表終過聆訊
觀點地產網 守得雲開見月明，安徽房企三巽控股集團有限公司在四次遞交申請表後終於通過了港交所聆訊，三巽控股也因此成為今年首家即將IPO的房企。
據招股書介紹，三巽控股集團是一家總部位於上海、植根安徽省、佈局長三角地區的專注於住宅物業開發及銷售的高速發展中國房地產開發商。
自2004年成立集團前身安徽三巽投資以來，其就致力於深耕安徽省的房地產市場，實現了安徽省境內從核心城市到縣的多層次開發，並打入山東省和江蘇省的房地產市場。
艱難上市路
招股書引用安徽省房地產商會數據指，於2018年在總部位於或主要市場在安徽省的房企中，按新增土地儲備計三巽排名第一，以及按合約銷售額計排名第二。三巽2019年6月30日止六個月期內溢利6204萬元。
三巽趁着利好之勢，於2019年10月向港交所遞交上市申請書，可惜的是，事與願違，首次遞交的招股書並沒有通過聆訊。
對此，市場觀點猜測，公司經營狀況不穩定佔據了相當一部分原因。有統計數據顯示，三巽2019年銷售額由2018年的100多億，下降至90億左右。
但是三巽並沒有就此放棄，而是開始了為期一年半的漫長上市之旅，在2020年4月及10月、2021年4月多次遞交招股書，最終在6月23日通過了港交所聆訊，即將成為一間上市公司。
三巽的艱難上市經歷並非“只此一家”，海倫堡、大唐地產等小房企為成功上市曾多次遞交申請書，有些企業沒有這麼幸運，仍在上市路上努力着，在這個大魚吃小魚的資本時代，他們都在為自己找出路。
招股書就顯示，2018年、2019年及2020年12月31日，三巽控股未償還借款總額分別為7.097億元、17.571億元及20.965億元；借款總額的加權平均實際利率分別為14.0%、12.3%及9.4%。三巽控股坦承其融資渠道對信託及資產管理融資的依賴程度相對較高，截至2020年12月31日，三巽控股有5項未償還信託及資產管理融資，其未償還本金總額佔借款總額的37.7%。
在這種情況下，上市似乎就變成了“救命稻草”。一位業內人士表示，對於小房企而言其實並不存在什麼上市窗口期。“因為對於小房企來説，能上市就一定會上市，因為他需要上市帶來的這筆融資，以及上市後帶來的資本利好。”
業內人士也表示，“登陸港交所，無疑將拓寬企業的融資渠道，特別是境外融資渠道，降低企業融資成本，更重要的是提升企業管治水平，真正利於企業修煉內功，提升企業實力和影響力。”
尋發展助力
另據招股書介紹，過往幾年，三巽控股的業績錄得明顯增長，但從更長遠看，似乎還需要更多助力。
數據顯示，目前三巽集團在安徽省多個城市的住宅業務陸續進入收穫期，包括滁州、明光、亳州等城市已確認的銷售收入都在呈明顯增長趨勢；隨着其在江蘇多地佈局的高貨值項目陸續上市，其銷售規模將進一步放大。
此外，三巽控股收入由2018年的7.239億元增加329.4%至2019年的31.087億元，2020年進一步增加26.9%至39.461億元。收入增長的原因主要是已交付的總建築面積由2018年的14.76萬平方米增加至2020年的57.98萬平方米；已交付物業的平均售價由2018年的每平方米4902元增加至2020年的每平方米6805.8元。
在毛利率方面卻有波動，公司毛利由2018年的2.07億元增加至2019年的9.79億元， 並隨後進一步增加至2020年的人民幣10.65億元；毛利率由2018年的28.6% 上升至2019年的31.5%，而其後下降至2020年的27.0%。
三巽控股表示，毛利率下降到2020 年的27.0%，主要由於四個於同期新交付的項目（即亳州公館、利辛鉑悦府、利辛文州 府 及滁州三悦瀾山（琅琊府））的毛利率下降，部分被寧陽鉑悦府及亳州公園裏錄得相對較高的毛利率所抵銷。
觀點地產新媒體翻閲招股書發現，截至2021年4月30日，三巽控股共有44個項目，覆蓋安徽省、江蘇省及山東省的12個城市，擁有總土地儲備430萬平方米，分別包括建築面積24萬平方米的已竣工物業、建築面積345萬平方米的在建物業及建築面積61萬平方米的持作未來發展物業。其中，持作未來發展物業的建築面積僅佔總土地儲備14.2%。
可以看出，其目前在建項目較多，需要投入更多的建安成本，其次就是補充用以發展的土儲。
因此，關於上市所得款項的用途，擺在首位的就是將用作開發現有物業項目（即利辛鉑悦府、宿州靈璧清楓及寧陽鉑悦府）的建築成本。
其次，將用於土地收購，通過於安徽省及安徽省外計劃進軍的其他城市尋求及收購符合其有關地理位置；總建築面積；及預期投資回報等方面內部標準的地塊或合適的併購機會，增加土地儲備。
三巽控股還提到，計劃繼續通過政府招拍掛等傳統的拿地方式收購土地。此外，計劃進一步拓展拿地方式，如通過併購及與其他知名房地產開發商開展戰略合作。
最後，剩餘的上市籌資款將用作一般營運資金用途。
上市之後，三巽或許也會像大多數同行那樣，藉助資本的力量，加快其發展步伐。