30日晚，萬科發佈2021年年報。在2021年，在外部環境出現巨大挑戰的情況下，萬科淨利罕見下降45.7%，遠低市場預期。
31日早上，萬科舉行2021年年報業績會。不同於往年傳統的業績會，此次會議開場並沒有由董事會秘書朱旭介紹業績情況，而是董事長鬱亮走上台前，主動向52萬股民分析2021年利潤下滑的原因，鬱亮主動致歉稱，21年業績不好，讓股東失望了。但他同時表達了萬科實現企穩回升的決心和信心。
而隨着管理層和投資者的交流，萬科的股價從早盤一度跌超3%一度拉漲超6%，最終收漲3.48%，最新股價19.64元每股，市值2188億元。
究竟是什麼情況？
淨利罕見驟跌超45%
鬱亮致歉與反思
3月30日晚，萬科發佈2021年報：公司營業收入4,528億元，同比僅增長8.0%，歸屬於上市公司股東的淨利潤225億元，同比下降45.7%。這是萬科38年發展史上，繼1995年、2007年後，第三次淨利潤下滑。
對於下降原因，董事會主席鬱亮在年報《致股東》中反思了下降原因。從財務層面看，2021年萬科淨利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業税金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對公司淨利潤具有決定性作用。
其坦言，儘管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行為未能堅決擺脱高增長慣性，部分城市出現投資追高冒進，導致毛利率下滑。同時，充分授權、分佈式實施是萬科過往快速發展的機制保障，在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰鬥力。但隨着近年來業務複雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導致操盤表現的離散度上升，影響了整體業績。
業績會上，他進一步檢視和反思內因。
管理方面，他認為過去三年，過去充分授權、分佈式的特點，造成了離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權、分佈式的機制，這在行業快速增長時期，有利於迅速抓住市場機會。但隨着競爭越來越激烈，大型複雜項目越來越多，有單一公司和單一區域，不具備完整能力，會表現出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現。主要體現在兩方面：第一，項目操盤能力的分化，萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優點完全複製推廣，轉為整個集團的優勢。第二，少數項目出現投資失誤。按照原先的分佈式管理機制，投資額度直接分到區域，提高了一線的積極性，但在市場深度調整的時候，也容易造成當地公司高估自身市場潛力，存在“我是例外”的僥倖心理，拿下自己消化不了的項目。
業務層面，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，也對過往業績產生影響。他表示，2014年，萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠遠超出了最初的預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之後，這些學費對業績的影響就顯露了出來。
在反思的最後，鬱亮誠懇表達了他的歉意，“2021年業績表現不好，讓股東失望了，在這裏，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意”。
房地產業過高、過低的利潤率都不可持續
與此同時，鬱亮向投資者表達了萬科實現企穩回升的決心，他指出，2022年，萬科的工作任務是8個字：止跌企穩、穩中提升。
他表示，萬科歷史上經歷了三次淨利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背後都暴露出過去發展中累積的短板問題，當外部環境出現挑戰時，短板問題就會以淨利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對症下藥、快速行動，期待明年給大家交上合格的答卷。
萬科企穩回升的底氣是什麼？在業績會上，鬱亮對於進行了詳細拆解。他指出，萬科的信心主要來自於兩個外部基礎和三個內部基礎。
第一個外部基礎，是有利於市場穩定的政策措施不斷出台。中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、迴歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平迴歸。這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的政策基礎。
第二個外部基礎，房地產仍是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。一方面，房地產市場仍然是規模巨大的單一產品市場，規模肯定超過十萬億元。房地產開發依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產的內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。萬科以開發、經營、服務並重為核心，已經做了比較充分的佈局和準備，形成了有自身特點的不動產綜合發展能力，這是萬科實現“止跌企穩，穩中提升”的行業基礎。
對於支撐企穩回升的三個內部基礎，鬱亮進行了更詳細的説明。
第一個內部基礎，是萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來2到3年的儲備有保障。它主要通過三方面進行支撐，一是通過開發經營本部，對開發業務進行集中管控和統籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是通過繼續堅持高質量投資。萬科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投後管理等，這些舉措將最終轉化為實實在在的利潤。三是來自於現有儲備資源。鬱亮表示，萬科有錢買地，也不缺地。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業務發展需要。此外，截止去年底，萬科已售未結合同金額累計超過7100億元，是2021年結算收入的1.6倍，這些已售未結資源，將陸續轉化為結算收入，對萬科的業績形成有力支撐。
第二個內部基礎，是萬科的經營、服務類業務增速快、營運淨收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。
首先，經營、服務類業務持續向好。物業收入過去十年複合增速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業務近三年達到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經營服務業務收入超過400億。同時，上述業務NOI率都表現出了良好勢頭，物流穩定期項目NOI率達到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業務2019年後獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業項目，首個完整年超過6%。
其次，探索這些業務的學費，大部分已經交完。萬科一直堅持追求有現金流的利潤，因此採取成本法對這些業務進行計量，折舊攤銷在成本費用裏進行列支，去年合併報表範圍內此部分費用已達80億元，客觀上對報表利潤存在影響。今年，非開發業務總體將開始形成正向貢獻。
同時，經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩定現金流的資產需求越來越大，符合投資收益標準的資產卻不多，形成了一定程度上的資產荒。以REITs為代表的不動產長期股權投資，也為經營類資產提供了很好的資產增值變現出路。以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現差不多15億的利潤。再例如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰略投資者，實現了30%溢價。這類合格資產，將對萬科未來業績構成有力支撐。
第三個內部基礎，是萬科具備行業領先的信用評級，淨負債率長期處於行業低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利於萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發展機會。
對於2022年的業績，鬱亮表達了明確的信心，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現營業收入和淨利潤的企穩回升。
有投資者在業績會上質疑四季度單季淨利潤同比減73.05%，是否存在“業績洗澡”？（即上市公司刻意壓低公司業績，將一些利潤推遲到下一個發佈期進行集中體現，從而達到下一個發佈期業績大漲的一種手段）
萬科總裁、首席執行官祝九勝在發佈會上回應稱，四季度的下幅為什麼下降了，有三個因素，第一是我們的結算時間分佈，在四季度佔了40%，結算當中的權益比例下降了5個多點；第二個，我們的投資收益基本會在四季度進行盤賬，第三個是計提方面的影響，我們在四季度出現了市場明顯下行，我們的一些投資發生了比較大的虧損。
隨後他比喻：“業績洗澡的門票不能太貴吧，鬱亮在內的管理層因為業績下降個人收入也是大幅下降的，如果萬科幹部員工為此付出的代價也是兩個數量級以上。用這麼貴的代價去業績洗澡，沒有必要也更不可能，我們是在公開市場上披露自己的業績，我們所做的每一步都要經得起市場的檢驗和檢視。我們更願意選擇‘沖澡’的方式，用涼水澆一下自己的頭，遏制衝動的身子，讓自己的體格更健康，頭腦更清醒。”
未來兩年
萬科開發毛利潤保持20%左右
此外，祝九勝表示，公司未來兩年的開發毛利率可維持在20%水準。主要有三方面的支撐：一是公司有7100億已售未結轉；其次，投資機制發生了變化，會以特別好為一個投資新標準；第三，成立了開發經營本部，有助於提升經營質量。
擬推史上最高比例分紅3月股價的下跌時非理性下跌，當時就要回購
發佈年報的同時，萬科推出回購計劃和歷史上最高比例的分紅派息預案，在兼顧企業長遠發展的前提下，用實際舉措，來保障股東的利益。公司稱將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。
就回購股份的問題，萬科董事會秘書朱旭表示：“一直以來有很多股東在詢問回購的時點、金額、股價等等。這次的回購我們策劃了很久，其實去年的時候就考慮過要回購。”
朱旭表示，今年3月份，在短短的9個交易日內萬科股價就從人民幣19.5元跌到人民幣14.4元，這屬於一種非理性下跌，當時公司就決定啓動回購來維護股價。但由於3月份是年報窗口期，根據規定，年報披露30日前不能回購，公司也與監管方做了溝通，但都沒批准。於是我們就將回購議案跟隨年報提交了董事會審議，那麼回購預案裏我們就約定了股價，是在董事會審議前30日交易日的均價，也是避免股價非理性下跌。
鬱亮也坦言，交出這樣的成績單，他倍感壓力，內心充滿緊迫感。而他更是主動放棄2021年度全部獎金。
報告期內，在公司任職的8位董事、監事、高級管理人員從本集團合計獲得税前報酬人民幣3,409.6萬元，同比下降50.0%。
其中，鬱亮自願放棄其2021年度全部獎金。年報顯示，根據公司2018年第一次臨時股東大會決議，經第十九屆董事會薪酬與提名委員會第九次會議確認，鬱亮2021年年度即時現金薪酬總額673.5萬元。由於鬱亮自願放棄年度獎金，其2021年度實際發放的年度現金薪酬154.7萬元，同比下降87.6%。
而在今天的交流會上，鬱亮在談到有信心實現企穩回升的目標時表示，任何計劃和目標，都需要靠人去幹，一切事在人為。
他透露，萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。鬱亮目前在萬科內部同時兼任首席客户官，研究解決客户層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合夥人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。
其它亮點
1.去年18萬億元或是房地產開發行業天花板
鬱亮表示，2021年全國商品房銷售額達到了18萬億元，這或許就是房地產開發行業的天花板。
2.未來經營服務的盈利貢獻不會小，上市是成功的標誌之一
鬱亮表示，從財務表現上看，萬科現在和未來相當時間之內，相信收入裏面相當大的比例會來自於開發業務。不過雖然目前盈利以開發業務為主，但能看到盈利貢獻中，未來經營服務的貢獻也不會小。
未來公司以每個業務能不能獨立上市為成功標誌之一。鬱亮還希望機構投資者能夠用新的估值模型來看萬科的經營服務業務。
鬱亮透露，2021年中國新增的超高層物業服務項目，其中，大約一半由萬物梁行提供服務。
根據年報顯示，經過八年的探索和佈局，萬科經營服務類業務發展勢頭全面向好，其中包括萬科泊寓、萬物雲、物流倉儲、商業業務等業務板塊。
其中，萬物雲正準備分拆上市，萬科物業事業集團首席合夥人朱保全表示，當下萬物雲上市時點更合適，投資者給的估值會更為理性。
萬科希望經營服務類業務能夠獨立上市？鬱亮説道：“孩子長大，胃口變大了，家裏不夠吃了，所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部，獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。”
4.如果沒有城中村二房東業務，萬科的長租公寓業務早就可以賺錢
鬱亮提到深圳城中村二房東模式舉例，他表示，萬科希望發揮機構固定的作用，對城中村進行大規模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業務，萬科的長租公寓業務早就可以賺錢了。
5.萬科的定位仍是行業頭部力量、第一陣營
萬科董事會主席鬱亮表示，未來，行業集中度會繼續提高，頭部企業的集中度也會提高一些，但市場中仍會有眾多的中小企業存在。萬科仍希望是行業裏的頭部力量，第一陣營，這是我們自己的定位和要求。
6.萬科在保證自身安全前提下關注併購機會
業績發佈會，鬱亮表示，萬科併購兩個原則：第一，保證自己安全，不給行業添麻煩；第二，我們盡我們所能，做一些對行業良性發展的事情，留意行業（併購）機會。
7.在把握好結構和節奏的前提下,融資會適當增加
對於未來融資策略，祝久勝指出，萬科會首先把業務幹好，陪襯好資金來源。在把握好結構和節奏的前提下，只要業務還在發展，萬科的融資就會適當增加。而只要控制好不同資金來源的結構，把業務幹好了，就不怕找不到錢。萬科更看重的是，能夠為社會提供多少合格資產，為債權人提供多少合格的投資標的。萬科也會持續嚴格要求自己。
最後，一圖看懂萬科2021年年報：
來源：中國基金報