本文來源：時代財經 作者：劉新歌
與樓市行情一致，地產股亦持續低迷。同花順數據顯示，4月以來，房地產開發板塊從2236.93點一路下行。5月11日，該板塊下跌1.01%，報收1816.22點，在同花順76個行業板塊中排第70名。
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不過，中交地產（SZ.000736）卻逆市飄紅，5月10日、5月11日，連續兩個交易日開盤沒多久即漲停。自3月23日以來的31個交易日裏，中交地產已收穫17個漲停板，股價也從8.65元/股漲至29.26元/股，漲幅高達238.27%。
股價長年低於10元/股的中交地產，經一番上漲後在A股地產股中遙遙領先。可以對比的是，5月11日，萬科A報收18.46元/股，保利發展報收15.83元/股，招商蛇口為13.26元/股，華僑城、大悦城、南國置業的股價則在5元/股上下。
股價飄紅，去年卻虧損4.3億
與股價飆升不同，中交地產的業績表現欠佳。
財報數據顯示，2021年，中交地產實現營業收入145.42億元，利潤總額為15.22億元，歸母淨利潤卻同比減少32.19%，為2.36億元，而扣除非經常性損益後淨利潤虧損達4.32億元。今年一季度末，其淨虧損仍達4154.41萬元。
與一般地產央企“穩穩”的財務指標不同，中交地產仍然腳踩“三條紅線”。據億翰智庫數據，2021年，中交地產淨負債率為 217.7%，剔除預收賬款後的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.7倍。
但業績並未影響中交地產的股價，甚至在相關數據發佈後仍然收穫漲停。4月14日、28日晚間，中交地產分別發佈了2021年年報及2022年一季度報。報告發布次日，股價均漲停。
股價“異常”的中交地產被市場稱為2022年第一個“妖股”。滬深交易所公佈的交易公開信息顯示，中交地產在近5個交易日內第4次登上龍虎榜。
在5月11日下午召開的2021年度網上業績説明會上，中交地產董秘田玉利回應稱：“無應披露而未披露的信息。股票價格受多種因素影響，包括宏觀經濟形勢、行業政策、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面。”
被遊資盯上或是中交地產異常飆漲的重要原因。從近三日買賣數據來看，深圳幫、葛大佬、孫哥、炒股養家、章盟主等知名遊資榜上有名。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對時代財經稱，從中交地產的經營層面來看，難以支撐其股價大幅上揚。近一個月來的股價波動或與近期政策面頻頻釋放利好信號有一定關係。
“隨着多城調整調控政策，市場信心有所提升。中交之所以被選中，或受益於其央企的背景，畢竟A股上市的地產央企並不多。中交雖然業績不突出，但銷售額也保持小幅的增長，土儲也較充足。當然，也可能會受到人為炒作等因素的影響。”
據2021年年報，截至2021年末，中交地產項目數為103個，土地儲備為1788萬平米。今年前3月，其權益口徑簽約銷售金額為106.03億元，較上年同期增長101.46%。
衝千億，奔前三，中交引入職業經理人
樓市調控和“三條紅線”的壓力下，房企不得不放慢腳步。但中交地產卻不走尋常路，不僅在2017年喊出“央企前三”，2019年還立下“三級跳”的目標、要在2023年遠超千億。
財報數據顯示，2021年中交地產實現簽約銷售面積228.51萬平方米，較上年同期降低5.79%；簽約銷售金額560億元，較上年同期增長5.07%。從近三年規模數據看，中交地產正在逆勢加槓桿，擴張速度明顯。從2019年末到2021年末，除了項目數從55個增加到103個、土地儲備從929萬平方米增加到1788萬平方米，少數股東權益也從35億元增加到147億元。
與此同時，其融資總額、淨借貸比率也呈現較快的上升趨勢。2019年末，中交地產融資總額為214.03億元，到2021年末升至629.4億元。總負債也增長了近3倍，2019年末為412.31億元，2021年末則為1240.16億元，淨借貸比率也從215.8%提升至281.8%。
資金壓力下，今年年初，中交地產被曝扣發2021年管理層和集團總部員工的年終獎。而近日，一份題為《關於2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告》的紅頭文件流出。根據文件內容，因5月壓力集中釋放無法償債，中交地產向大股東中交房地產集團尋求償債支持。
不過，田玉利在業績説明會上否認了上述文件。“上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。目前資金鍊穩健，無到期未償還債務，融資風險在可控範圍內。”
目標壓力下，中交地產人事更迭也日趨頻繁。2021年6月7日，曾大刀闊斧進行改革的李永前辭去公司總裁職務，雖仍繼續擔任公司董事長、黨委書記等職，但中交地產實際掌舵人已是新任總裁汪劍平，而這也是中交地產近5年內的第四位總裁。
此外，中交地產也開始引入職業經理人。繼2021年底陽光城前副總裁徐愛國加盟後，今年4月初，前世茂副總裁劉輝也入職中交，任代建板塊總經理，五一前剛到任。
中交地產的代建業務始於2019年。當時，李永前剛結束在綠城中國的5年任職、調回中交地產。而藉助代建業務的輕資產、高毛利，綠城獲得規模的迅速增長。
或許是綠城在代建方面的成功，代建業務也成為中交地產在傳統的房地產開發業務之外持續推進的新航道業務之一，此外還包含城市更新、高端養老、TOD、中交科技園、物流地產等。
然而，截至2021年末，中交地產代建業務實現的簽約銷售面積僅有2.23萬平方米，簽約銷售金額為10.24億元。
職業經理人的引入也是中交地產市場化變革的努力之一。一位不願具名的在職員工對時代財經稱，中交地產於2019年左右開啓市場化改革，好多老員工或跟不上節奏的員工選擇離開，經過這幾年的調整和優化，現在中交內部從領導班子到基層都很市場化。“現在的員工基本都是從市場化企業跳槽而來，很多人抱着‘養老’心態來的，結果發現中交地產一點也不‘央企’。”