因受疫情影響，2020年以來，房地產行業在資本市場跌宕起伏。5月21日，中指研究院發佈的上市房企研究報告顯示，房地產上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平出現回落，企業間的盈利能力、財務穩健等指標分化也越來越明顯。
值得關注的是，盈力能力較強的產業新城已經成為房企的常態發展模式。在業內人士看來，隨着產業新城上市、基礎設施公募REITs破冰，也將提升產業新城的運營實力，未來把握產城融發展方向更為關鍵。
增收不增利，上市公司股東收益水平回落
因受疫情衝擊，整體來看，2020年滬深及內地在港上市房地產公司總資產增速創近幾年新低。據中指研究院5月21日發佈的上市房企研究報告顯示，2020年，滬深上市房地產公司總資產均值為1400億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；內地在港上市房地產公司總資產均值同比增長13.8%至2333億元，增速較上年回落7個百分點。
對此，清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，過去一年，房地產市場調控的工具箱不斷完善，即便在這樣一個特殊的環境下，房地產上市公司仍取得了好的業績，收入規模再創新高，但是利潤增加不顯著，出現增收不增利的情況。
據上述報告顯示，2020年，滬深、內地在港上市房地產公司營業收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%；淨利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。
在中指研究院企業研究副總監劉水看來，出現增收不增利主要是因為市場受到疫情的影響比較大，房地產企業的施工以及竣工明顯滯後。
報告還顯示，2020年，房地產上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落。其中滬深上市房地產公司每股收益均值為0.75元，較上年下降13.4%，內地在港上市的房地產公司均值為0.95元，同比下降0.9%。
對於股東收益，劉水分析認為，中小企業下滑比較明顯，而部分龍頭房企出現了逆勢增長，比如萬科、新城控股、融創、華潤和中海的每股收益均在3元以上，其中融創、新城每股收益超5元；而綠城、寶龍地產和中國奧園也展現出了高成長性，每股收益同比增長率分別為90.9%、46.5%和39.9%。
除了股東收益水平分化之外，劉洪玉表示，企業間的很多指標也在持續地分化，盈利能力、財富創造力和財務穩健等方面差異化越來越明顯。
產業新城注重長期回報，盈利能力普遍較強
眾所周知，房地產板塊受調控的影響比較明顯，市場的走勢與政策的關聯性很強，比如“三道紅線”等政策出台一度引起房地產板塊行情走低。對此，劉水提到，從A股和H股來看，都有70%左右的房地產公司市值在去年一年出現了明顯的下跌。
在提高房企市值方面，業內人士認為，除了做房地產代建、分拆物業上市、聚焦都市圈外，產城融合也是未來的重要發展方向。事實上，近幾年，投資產業新城已成為房企發展的趨勢之一。
5月21日，中指研究院發佈的2021中國產業新城運營商評價研究報告顯示，2020年，產業新城運營商營業收入普遍有所下滑，但是產業新城運營商的盈利能力普遍較強。從盈利規模看，產業新城運營商淨利潤規模在10億-20億元之間，只有招商蛇口淨利潤超過50億元。從盈利能力來看，個別運營商長期持有股權取得收益，利潤水平大幅提升。
而不同於房地產開發企業，產業新城運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線。2020年，產業新城運營商增值業務收入加大，通過可持續性收入迴流現金，負債水平較低。
業內人士認為，產業新城運營已經成為房地產的常態發展模式，不過，清醒認識宏觀趨勢、把握產城融發展方向更為關鍵。
中國企業聯合會、中國企業家協會常務副會長兼理事長朱宏任表示，產城融合是新時期我國城市建設中逐步發展起來的一種新模式。近年來，一批產業新城、科技園區、特色小城鎮，依靠較高成長性的產業導入，取得了較快發展，但也有一些地方在導入產業時錯誤地估計形勢，或選錯方向，或缺乏要素支撐，導致產業增長乏力。疫情之後，如何重拾加快推進產城融合的建設勢頭，首先需要對當前形勢作出合理、準確的判斷。
劉水也認為，2021年房地產長效機制持續完善，市場將呈現弱週期，房地產上市公司更應緊跟國家政策，精準把握市場機遇。未來，合作主體多元化將助力產城發展升級，而園區上市、基礎設施公募REITs破冰的創新融資模式，也將提升產業新城運營實力。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 張彥君
來源：新京報網