◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
4月1日晚間，金科股份披露2020年財報，如此前預告“劇透”，多項指標的確“搶眼”。我們要特別説的，是這份財報不想張揚卻又必須披露的重大隱秘信息。
先看業績，在金科2020年財報中這是被着力凸顯的，也是希望廣大股東、地產同行及合作伙伴們需要知道的。
2020年，金科總營業收入877億元，同比增長29.4%；歸母淨利70.3億，同比增長23.9%，扣非後歸母淨利同比增幅7.86%；經營淨現金流145.09億元，同比劇增548%。
對中小股東投資人來説，最關心每年能派發多少現金紅利。按金科董事會最新方案，與2019年一樣，2020年每10股現金分紅4.5元（含税），總分紅近24億元，佔金科2020年歸母淨利潤約34.7%。
看最近三年，金科去年現金分紅佔該年歸母淨利的比例有所降低，降幅7.8個百分點，董事會或考慮到有更多要乾的事情，比如繼續降負債，保財務安全。
截至去年底，金科剔除預收款後資產負債率69.85%，比2019年底降低5個百分點；淨負債率75.07%，同比降低45個百分點；現金短債比1.34倍，對照“三道紅線”要求“零”踩線。
這估計要歸功於金科全國銷售團隊拼全力賣房，去年銷售回款2011億元、回款率90%，年末賬上現金餘額約435億元、同比增長20.86%。
這並不意味着金科轉入綠檔就萬事大吉，要知道地產同行們都很拼命。就像萬科鬱亮説的，管理紅利是全方位競爭，自然包括財務，看萬科去年發債利率就知道了。
注：金科2020年報披露融資餘額及成本等
看金科管理層近期目標計劃，在去年銷售金額2232億元（同比增長20%）基礎上，2021年銷售目標超2500億元，依此計算預增長12%。不難看出，金科對銷售預期趨於保守。
從金科去年新增土儲看，計容建築面積2364萬平方米，二三線（含新一線）城市佔比近80%。雖然安全邊際相對較高，但3月份全國“兩會”以來，從國家監管層到各地政府“上下其手”，密集打出調控“組合拳”，重點區域競爭日趨激烈。
按照金科五年規劃，在地產主業戰略上，試圖在“週轉效率型” 與“品質利潤型” 之間尋找新的平衡點。也就是説，金科既想規模更大，還要利潤率。另外，金科要發力代建和城市更新，尤其是城市更新，前不久已跟成都金牛區簽下合作框架。
對金科財報明面上的通俗解讀，就到這裏。接下來，地產密探再説兩點有關金科不為人知的重大重大信息，財報雖有披露，但不易引起外界注意。
第一，金科置信集團，這是一個產城平台，源自2019年上半年金科與成都房企置信的合作。彼時，金科置信被寄希望“未來三年將圍繞文旅、康養、產業、新商業領域四大板塊，打造全新的業態，預計並表後將實現500億銷售額”。
據金科披露，金科置信目前仍屬金科合營企業。2020年初，金科對其投資額約4.7億元，年內追加投資約3.48億元，按權益法下確認的投資收益約4508萬元，其他綜合收益約1121萬元。金科置信存續債務餘額約7197萬元。
第二，一攬子商業地產項目收購。去年3月份，坊間爆料昆明愛琴海購物公園“易主”，收購方就是金科的“馬甲”，這被視為金科佈局商業的標誌性事件。
但上述重大事情，遠不止於此。
據金科2020年財報，去年3月底，金科與上海愛琴海商業集團、 紅星美凱龍控股集團及其子公司曾簽訂協議， 由重慶金科喆美商管公司分別收購美凱龍控股、 上海愛琴海旗下“昆明愛琴海購物公園” 、 “重慶愛琴海購物公園” 、 “慈溪愛琴海購物公園” 三個經營性物業項目。
紅星美凱龍控股、上海愛琴海及相關交易方，系金科主要股東廣東弘敏實際控制人所控制的公司。另據收購協議，金科商管分別與上海愛琴海、 美凱龍控股設立合資公司， 分別負責商業運營管理業務和商業物業拓展業務。
金科2020年報披露，收購上述3個項目應付總股權對價約21.05億元，截止報告期末尚有1.09億元股權轉讓款未支付。去年7月份，金科曾申請發行昆明愛琴海ABS產品，融資16.85億元。
另據披露，去年金科曾委託紅星美凱龍家居提供“一站置家”營銷策略服務， 後者為金科新簽約客户（業主） 提供總額3億元家居產品購物現金抵扣券，使用期限2020年5月1日至2023年8月31日，金科此次營銷服務付費2.55億元。
注意！據媒體最新披露，紅星美凱龍控股集團近日將旗下紅星地產18%股權出售給“另類投資機構”私募基金平台遠洋資本，股權交易對價10.3億元。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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