康養業務尚在“襁褓”，力高健康“揠苗”赴港
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2018年至2020年間，力高健康大部分的收益皆來自物業管理服務，佔總收入的比例分別達到66.5%、57.9%、61.4%。同時，該部分業務超90%的收益來自關聯方力高集團及力高集團合營/聯營企業等。
物企上市的隊伍越排越長。
祥生活服務遞表近兩週後，力高健康生活有限公司(下稱“力高健康”)也加入了排隊陣營。
6月9日晚間，力高集團披露公告稱將分拆力高健康於聯交所主板獨立上市。該公司為江西省綜合物業管理服務供應商，服務網絡涵蓋長三角、大灣區、環渤海區及華中地區等區域。
招股書顯示，力高集團涉足物業板塊已有十多年。經過2020年末至2021年初的一系列的收購重組後，力高集團將物業板塊的業務裝入了2021年2月10日成立的力高健康，也是本次的上市主體，其由力高地產100%間接控股。
深度依賴母公司
截至2020年末，力高健康在管物業數目達到86個，在管總建築面積由2019年的741.3萬平方米升至1347.9萬平方米；公司已簽約管理的物業數量為117個，合約建築面積也由2019年的1339.3萬平方米增至2009.5萬平方米。
在管面積增長的同時，公司的收益也在水漲船高。2020年，力高健康實現營收約2.22億元，較2019年的1.81億元增長22.59%；同期對應的歸母淨利潤為3961.2萬元，同比增幅為41.96%。
儘管營收連年增長，但不可置否的是，公司對母公司的依賴依然頗深。
與大部分物企相似，力高健康的收益主要來源於三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。2018年至2020年間，其大部分的收益皆來自物業管理服務，佔總收入的比例分別達到66.5%、57.9%、61.4%。
同時，該部分業務超90%的收益來自關聯方力高集團及力高集團合營/聯營企業等。2018年至2020年，力高健康來自關聯方所開發物業的物業管理收益佔物業管理服務總收益的比例分別為96.7%、93.4%、91.4%。
造成這一現象的很大原因是物業管理服務的毛利率水平分化嚴重。
2020年，公司物業管理服務業務來自力高集團所開發物業的毛利率為29%，來自力高集團合營及聯營企業所開發物業的毛利率為55.6%，但來自獨立第三方的毛利率卻僅有15.8%，差距頗大。
信息顯示，2018年至2020年間，力高健康獨立第三方所開發的物業主要為煙台中泰所管理的物業，後者於2016年被公司收購。力高健康稱，收購煙台中泰後，為提高服務質量，公司在運營初期產生了較多成本，導致公司2018年獨立第三方的物業管理服務毛利率為負值。
在獨立第三方的“拖累”下，2018年至2020年，力高健康物業管理服務業務的整體毛利率分別為15.1%、22%、28.1%。
同時，力高健康將獨立第三方與關聯方的毛利率差距歸咎於物業管理費的不同。其在招股書中提及，公司來自力高集團及其合營企業、聯營公司所開發物業中涉及一些高端物業，因而來自關聯方的物業管理費要高於第三方。
2020年，力高健康來自力高集團所開發物業的物業管理費為每月每平方米1.7元，來自合營及聯營企業的物業管理費為2.7元，獨立第三方僅有1.2元。近年來，該公司的物業管理繳費率開始出現下降趨勢，2018年至2020年，力高健康的物業管理費收繳率分別為83.0%、81.6%及81.3%。
貿易應收賬款方面，2018年至2020年，力高健康的貿易應收款項分別為2410萬元、4830萬元、9430萬元。對於應收賬款的上漲，力高健康解釋稱，“貿易應收款項及應收票據的增長主要由我們的業務擴張所致。”
數額上漲的同時，力高健康貿易應收賬款的平均週轉天數也在提升。2020年，該公司的貿易應收款項平均週轉天數為117天，而2018年、2019年則分別為64天、73天。
“襁褓”中的康養服務
與物業管理服務相比，非業主增值服務以及社區增值服務的毛利率水平顯然高出不少，尤其是社區增值服務。
2018年至2020年，力高健康來自社區增值服務的毛利率分別為37.4%、43.4%、46%。但從種種跡象來看，近年來該公司社區增值服務的發展並不算好，力高健康同期來自社區增值服務的收入佔比分別為16.8%、15%、11%，逐年走低。
除了常見的停車場銷售代理、拎包入住、家居生活等服務外，力高健康的社區增值服務中還包含社區養老服務。從公司的定位來看，社區養老是力高健康手中頗受重視的一張牌。
“我們致力於成為客户的‘雙管家’，即生活管家及健康管家”，力高健康在招股書中如此説道。一如其所言，力高健康的業務也分為兩大部分，其一為以優居美家為品牌的傳統物業管理部分，其二為以怡鄰健康為品牌的康養部分。
信息顯示，怡鄰健康中心主要提供綜合診療及健康管理服務、養老服務，包括社區醫療、長者全託護理、營養膳食提供等服務。
截至目前，力高健康共設有兩個怡鄰健康中心，分別位於南昌和煙台，於2017年及2018年開始運營。但從目前的社區增值服務的收入明細來看，社區康養服務尚未為公司帶來任何收益。
這沒有阻擋力高健康佈局康養的決心。力高健康稱，公司將在2023年前開設逾21間康養中心。同時，力高健康於2020年12月末通過力高集團收購了偉業國際及其附屬公司提供社區醫療服務，其表示“我們預計將自2021年上半年起錄得我們的社區醫療服務收益”。
但短時間內，社區康養服務恐怕還無法為力高健康撐起半邊天。公司坦言，目前怡鄰健康中心業務相對較新，並仍在不斷髮展，無法保證將能按計劃增加社區醫療服務收益。同時，在新市場中發展新診所需要大量的時間、資源及資金，且可能無法實現盈利目標，公司也無法保證用於社區醫療服務的投資可及時收回，或根本無法收回，回報率或許也無法與其他業務活動相提並論。
發展社區康養服務也是公司此次尋求上市的原因之一。募資用途顯示，力高健康將使用部分資金擴充公司作為健康管家的社區康養服務。同時，公司還將升級資訊科技基礎設施及提升智慧社區管理、提升生活管家服務。