“三道紅線”轉綠，融信下一步解決“利潤”大關

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2020年的房企年報季上，“三道紅線”和“降費增利”成為所有玩家共同關注的重點。這一點，在融信業績會上表現得尤為明顯。

3月31日下午，融信中國2020全年業績。

一方面，在全行業普遍“降槓桿”的大趨勢下，公司財務穩健程度表現亮眼。尤其是監管部門設置的“三道紅線”核心財務數據——淨負債率83%，扣除受限資金後的現金短債比1.08，剔除預收賬款的資產負債率69.9%，均達到監管要求水準，這在規模增長較快的各個中型房企中，實屬罕見。

要知道，即便素來在業內以穩健著稱的“老大哥”萬科，至2020年末仍有一條紅線未達標。

另一方面，在經營業績上，2020年公司實現合約銷售1552億元，營業收入483.02億元，毛利潤53.12億元，毛利率僅11%，在行業中處於中等偏下水平。

值得注意的是，在毛利率本就不高的前提下，企業通過多維手段加強管理能力，將營銷費用和管理費用壓縮到了極致，最終實現淨利潤34.95億元，淨利率尚能達到7.24%。

而如何提升管理能力，壓縮成本、降低兩費也是如今各大房企爭相討論的熱門話題之一。

因此，財務穩健與盈利能力下降兩個矛盾點，也成為融信業績會上討論的焦點。

4月1日，融信中國股價先揚後抑，最終報收5.35港元，微降0.37%。

全線轉綠，新增融資成本5.3%

事實上，作為資金密集型產業的房地產企業就已經在中央號召之下開始緩緩“降槓桿”。

不過，剛剛經歷過爆炸式增長的房企們在沒有真正被掐中命脈之前，顯然參與度並不積極，直到去年下半年“三道紅線”驟然降臨，以三項關鍵性債務指標將房企劃分為“紅、橙、黃、綠四檔”管理，不達標的企業將直接收到融資方面“制裁”，才令大家切實感受到了危機降臨。

不過，短短2個多月時間內完成任務不是一件容易的事。就目前而言，定檔綠線的多為世貿、龍湖等本身對規模增長需求不大，且素來財務較為穩健的頭部企業，絕大多數全線轉綠仍需要未來1～2年時間。

因此，融信三道紅線全部轉綠出人意料。

要知道，在過去幾年中，融信一度是以“跨越式”高增速的“激進派”房企出現在人們視線中。克而瑞數據顯示，2014年企業合約銷售額僅有167億元，排在44位；至2018年這一數字已經達到1219億元，排名躍居第25位，複合增長率達到64%。

直到2019年，在規模步入千億之後，融信才開始大幅放緩擴張速度，將主要精力轉向降低負債和增加現金流之上，企業淨負債率也是在這一年首次下降至100%以內。

管理層認為，“三道紅線”更多考驗的是房企的現金流與融資能力，邁入“綠檔”之後，融信本身在融資空間上便擁有了一定的優勢，加上對內生潛力的不斷挖掘，以及持續深耕與優質產品帶來的利潤空間，將更有益於公司未來長遠發展。

值得一提的是，持續改善的財務指標，使融信越來越多地受到資本市場認可。2020年，公司於去年先後獲納入恆生大中型股價值偏向指數及恆生大中型股（可投資）指數，境內外信用評級也繼續保持高水平。公司平均融資成本降至6.55%，2020年新增融資平均利率為5.3%。

有分析人士向觀察者網指出，槓桿的運用從來都不是越高越好，也非越低越好，而是隨着市場環境始終在變化。融信過去在樓市大爆炸的年代用高槓杆發展，2019年前後又果斷降槓桿力保現金流，對市場節奏和融資環境地把控十分到位。

“極致深耕”挖掘長期盈利空間

無論如何，降槓桿不能成為毛利率下降的主要原因。

融信執行董事兼首席財務官張立新在業績會上表示，主要原因是今年營收中38%來自上海和杭州，在上市之時面臨嚴格限價，產品去化非常快，但是價格都沒有達到預期。還有一部分是來自於收併購，綜合起來佔總營收的50%左右，拉低了整體毛利率，明年開始逐步回升至行業平均水平的狀態。

數據顯示，2020年，公司新增土地項目50個，新增權益土地儲備約402萬平方米，其中一二線城市權益拿地金額佔比達88%。公司拿地也向長期聚焦深耕的優勢地區傾斜，長三角與海西地區權益拿地金額佔比分別為77%與14%。

截至2020年末，融信在全國共計擁有247個項目，覆蓋全國52座城市，總土儲面積約2871萬平方米，其中約82%位於一二線城市核心地段。

對於2021年初的“集中供地”政策，歐宗洪認為，集中供地勢必會提高房地產集中度，對房地產企業的資金實力會比較高。融信項目大都集中於長三角，所以在銷售回款上會更快。並且三條紅線均達標，財務槓桿和財務結構也比較健康，因此未來投資靈活性上會比較好。

同策研究院資深分析師肖雲翔向觀察者網表示，目前一二線熱點城市作為調控重點，加之囤地捂盤等操作也被禁止，限價政策之下利潤率下滑是意料之中的事情。但之所以各大房企還是要爭相“深耕一二線城市”，根本原因還是這些城市利於去化、便於高週轉，也就不存在庫存壓力，對企業快速回籠資金、降槓桿意義重大。

此外值得關注的是，在行業發展的新起點上，各大房企除了更加註重存量運營、不斷挖掘管理紅利外，也更加註重企業的可持續發展指標，而ESG作為國內外投資者關注的熱門領域，自然引起了越來越多房企的重視，融信也不例外。

管理層表示，近年來公司通過在綠色建築、城市更新、公益活動、員工關懷等多方面的活躍表現，持續從環境、社會、管治三大維度踐行社會責任，提升自身可持續發展能力。

據瞭解，2021年初，位於上海閔行區的融信旭輝世紀古美項目，剛剛通過了上海市住建委超低能耗方案評審，成為上海市首個超低能耗住宅項目。

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