楠木軒

融創服務81天過會,金科服務為何沒音訊?

由 雋寶霞 發佈於 財經

融創中國董事會主席 孫宏斌

  樂居財經 範慧茹 發自天津

  僅僅81天,物管行業再次見證了融創速度。

  2020年10月26日,融創服務通過港交所聆訊,這個在管面積達上億規模的物企自8月6日赴港IPO後,過會只用了81天,開創了2020年物企過會最短時間先河。

  資本市場對物企規模總是偏愛的,在管規模不足融創服務一半的正榮服務和建業新生活,踩着招股書失效時間的尾巴,分別用時174天和179天通過港交所聆訊。

  燁星集團受疫情影響,於2019年7月30日首次遞交招股書後,到2020年1月30日面臨失效,無奈於1月31日再次遞交招股書,從第一次IPO到通過聆訊用時205天。

  和去年全年10家物企登陸資本市場相比,今年以來,截止10月17日,通過港交所聆訊的物企已有11家,物企上市再掀高潮,過會平均用時126天(除去二次遞表的燁星集團)。

  此外,已遞表還未上市的物企還有9家,如果順利,按照平均過會時間計算,年底前或將新增5家上市物企。

  反觀今年的房企上市情況,截止目前,僅3家房企通過聆訊,已經遞表還未上市的房企有9家,其中有7家房企是首戰失利的二次複習生。

  相較於地產企業,物企遞表通過率高了很多,市場對這個擁有穩定現金流、低負債的物業行業的喜愛可見一斑。

  今年已通過聆訊的11家物企均是由房企分拆物業板塊而來,第三方獨立物業公司在資本市場上的話語權仍舊微弱。

  物管行業處於持續擴容期,誰擁有的規模大,誰就擁有資本市場的話語權。顯然脱胎於房企的物業公司,憑藉母公司的面積輸送,具備天然優勢,尤其是龍頭房企的物業公司。

  就剛剛通過聆訊的融創服務而言,在併購以及對外投資的推動下,其聆訊後的更新資料顯示,於2020年8月31日,融創服務在管總建築面積達1.12億平方米,與5月31日的1.01億平方米相比,僅3個月的時間,增長了1100萬平方米,相當於一箇中小物企的規模。近三年年複合增長率高達95.2%。

  值得思考的是,擁有上億規模的融創服務,毛利率水平卻不及上市物企均值,上半年毛利率僅為25.9%;外拓項目的物業管理收入毛利率為17.1%,明顯拉低整體毛利率水平,且物業管理服務收入中,86.6%都來源於融創集團開發的物業,外拓項目佔比僅為13.4%。

  意識到這一點的融創服務,今年上半年也在試圖扭轉外拓項目毛利率偏低的局勢,和去年同期8.6%的毛利率相比,取得了可喜的進步。

  在管理規模上不停發力的融創服務,在社區增值服務方面的運營則顯得力不從心。上半年,社區增值服務收入佔比僅為3.4%,2019年全年也僅有3.8%的佔比,逐漸成為融創服務營收結構中的一大短板,始終不見起色。

  與融創服務相比,另一個具有上億管理規模的金科智慧服務,招股書已遞交120天,卻遲遲不見過會消息。

  招股書顯示,截至2019年末,金科智慧服務合同總建築面積約為2.49億平方米;在管總建築面積約為1.21億平方米。

  金科服務合約管理面積中,來自外拓項目的佔比截止去年底已高達64.9%,而來自金科股份項目的佔比僅為35.1%。

  再看在管建築面積的比例,截止2019年底,外拓項目佔比52.9%,來自金科集團項目的佔比為47.1%,也算是擺脱了母公司依賴的標籤。

  然而,在第三方物業管理面積佔比一路飆升之時,其來自第三方物業的收益僅佔比37%,遠不及金科股份供給的營收能力,第三方物業面臨低盈利困局。

  對規模的熱衷無可厚非,但如果不加以剋制,可能會使自己身陷困境。收併購擴張的狂歡過後,必將迎來企業內生動力的真正較量。