本文來源：時代週報 作者：郭子碩
房貸市場正迎來“攪局者”。
“經營貸年利息3.5%，先息後本可貸5年，能還房貸，抓緊上車。”近日有購房者反映，自己接到不少電話，對方表示能提供“房貸轉經營貸”的服務。轉貸電話頻次增加，也暴露出“房貸轉經營貸”的需求端悄然擴張。
時代週報記者從多名貸款中介瞭解到，近期將房貸轉為經營貸的情況較多，尤其是房貸利率超過5%的客户。與前幾年動輒超5%的房貸利率相比，置換成經營貸利率可降低2個百分點。
與經營貸相比，房貸成本偏高，加上資產端投資收益率下行，越來越多居民投資心理轉向“風險厭惡型”，“房貸轉經營貸”的灰色產業鏈呈冒頭之勢。
貸款中介將自己的身份偽裝成“銀行人士”，或表示已與銀行達提供辦理經營貸服務，以降低利息與負債成本為由，引導購房者將個人房產按揭貸款轉換為利率更低的個人房產抵押經營貸款。
成本優勢明顯的，房貸轉經營貸風險潛藏隱患幾何？上海普世萬聯律師事務所高級合夥人陶書澄律師告訴時代週報記者，消費者以經營貸方式獲取的資金流入房地產，該情形一旦被發現、查處，不僅影響徵信，而且將承擔一定的民事責任。在貸款斷檔的情況下，消費者用於辦理經營貸的房產也會面臨被司法機關強制查封、司法拍賣的可能。
利率差滋生“轉貸”灰產
存量房貸利率遠高於經營貸，刺激“轉貸”灰產野蠻生長。
“現在置換後利率是3.5%，利率差超2%的客户建議抓緊轉。”貸款中介謝軍給時代週報記者算了一筆賬，以申請金額160萬元、房貸利率5.88%計算，經營貸利率3.5%，先息後本5年，利差2.38%。置換後月供不到5000元，每年大概省3.8萬元。
目前，多家商業銀行的經營貸利率低至3.25%，而且抵押經營貸支持的額度較高。以工商銀行為例，該行個人經營貸款金額最高不超過抵押物價值的70%，其中以辦公用房、廠房、土地抵押，貸款金額最高不超過抵押物價值的60%。
“經營貸可貸額度掛鈎抵押房產的估值，一般是被抵押房產市場價的七成，基本能覆蓋除首付外的剩餘貸款了。”謝軍表示。
每年少還數萬元，看似誘惑力十足，實際上房貸轉經營貸的成本也不低。綜合看來，“0”營業執照的申請人需要負擔入手空殼公司、墊資贖樓、中介服務費等費用。部分轉貸客户甚至需要支付辦理經營貸期間的公司運營成本。有中介公司表示，一張經營執照大約需要2000至5000元，而後期申請人每年還需支付2000元維護費用，以維繫空殼公司的記賬和報税業務。
為包攬所有蛋糕，貸款中介公司找好財税公司，提供包含過橋、贖樓、經營貸承辦等一攬子服務。不少貸款中介還在各社交平台發佈“成功轉貸”的例子引流，並在帖子下面化身專家“支招”，通過計算置換成本差，吸引潛在客户。
關於過橋等服務費，謝軍指出：“如果資金缺口是100萬元，其他中介方提供過橋墊資服務，收費大概1.5萬元。如果請中介公司幫忙過户公司，加上找財税公司幫忙做賬‘包裝’，一般收5000元。而我們公司提供過橋、提前放款，加經營貸的手續費，打包價收2萬元。
也就意味着，在利率成本優勢的表象下，貸款者面臨的較高隱藏成本。如無實際經營公司，獲取100萬元經營貸，需要付給中介方的服務費金額超2萬元。
針對房貸轉經營貸現象，銀行曾採取措施進行限制。有媒體報道，部分銀行暫停審批存量房貸客户的經營貸轉貸申請。深圳市房地產中介協會也於2月2日發佈提示，嚴禁房地產中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的諮詢和服務，嚴禁誘導購房人違規使用經營用途資金等。
不過，房貸轉經營貸現象屢禁不止，“轉貸”的渠道並未完全堵死。部分中介向時代週報記者透露，目前房貸轉經營貸業務仍可正常辦理。貸款中介徐娜告訴時代週報記者，今年不少銀行放開經營貸審批條件，即便是剛獲得經營執照的申請人，其經營貸申請也能審批通過，幾天就能批（經營貸）。
圖片來源：圖蟲
潛藏風險高，監管出手整治
當提及轉貸風險時，謝軍表示：“只要按時還款，放款銀行那邊就沒問題。客户少付利息，銀行員工完成考核，我們也做好服務，一石三鳥。”
對於“轉貸”潛藏的風險，中介並未進行提示。實際上，辦理房貸轉經營貸，申請人面臨資金和法律層面的多重風險。
房貸和經營貸的貸款期限差異大，暗藏斷貸風險。房貸屬於長期個人住房貸款，週期通常不低於20年，而經營貸屬於中短期貸款，服務個體工商户或小微企業的生產經營活動。兩者的用款性質、貸款年限大相徑庭，銀行對貸款的審批週期，審核要求也不同。有銀行要求，經營貸申請人每隔五年需再次遞交申請材料。一旦經營貸續貸失敗，資金鍊斷裂，購房者面臨違約風險。
不僅如此，經營貸利率走勢難以預測。一旦經營貸利率進入上行週期，利率上升導致還款成本增加，貸款人也需承擔到底。
近日，遼寧銀保監局也提示消費者，“貸款中介”誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。
“轉貸”對商業銀行來説也風險不小。有分析人士指出，由於經營貸款的風險較高，需要對貸款人的資信、還款能力等進行全面評估。如果評估不足，貸款人可能存在貸款違約或逾期的風險，進而影響銀行資金安全。
信貸資金違規流入樓市，更是金融監管機構排查的重點。普華永道今年發佈的《2022年度銀行業金融機構監管處罰及政策動態》顯示，銀保監會2022年因“貸款違規流入房地產領域”，開出173張罰單，處罰金額高達8871萬元。
針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會近期也召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行持續做好貸前貸後管理，加強風險警示。監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介並披露典型案例。
（謝軍、徐娜皆為化名）