本文來源：時代財經 作者：餘思毅
11月28日，證監會網站發佈《證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》，決定在股權融資方面調整優化5項措施(業內簡稱“新五條”)，並自即日起施行。
據悉，“新五條”包括：恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用以及積極發揮私募股權投資基金作用等。
“此次政策明確了‘支持房地產企業股權融資’，本質上就是‘第三支箭’已經射出。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月28日對時代財經指出。
近日政策頻吹暖風，就在本月上旬，11月8日，交易商協會官網發文表示，將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，業內把這一舉措定義為“第二支箭”。“第二支箭”落地次日，地產股高漲。
嚴躍進指出，“第三支箭”相比“第二支箭”的優勢在於，其不會直接增加房企的負債規模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道。
在嚴躍進看來，“第一支箭”即信貸投放、“第二支箭”即債券融資、“第三支箭”即股權融資的工作已經到位。三箭齊發，充分説明“救市先救企”，為房企後續融資等創造了非常好的空間和機會。
對於市場提出的疑問，“新五條”真的能救房企嗎？諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙11月28日對時代財經稱，在行業資金偏緊的背景下，對民營房企的融資支持有着重要作用，有利於提升行業的信心，有助於房地產市場活躍度的提升。
不過王小嬙提到，對於房地產市場來説，不僅供應端面臨資金壓力，需求端對於未來的收入預期降低也是阻礙市場恢復的原因之一，市場加速恢復需要供需兩端的政策支持。
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“五管齊下”改善房企資產負債
在答記者問中，證監會表示，“新五條”的制定就是為了“積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度。促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤”。
就“新五條”開宗明義提到的“改善資產負債表”，近期中央層面早有信號釋出。
11月22日，國務院常務會議召開，明確努力改善房地產行業資產負債狀況。11月21日，證監會主席易會滿在2022金融街論壇年會上的主題演講也表示，“支持實施改善優質房企資產負債表計劃……，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。”
2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出“三道紅線”指標——即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1，於2021年1月1日全行業全面推行。在實施的兩年裏成效顯著，三道紅線對房地產行業有着深遠的影響。
王小嬙指出，當前房地產行業的資金壓力大，流動性不足，改善資產負債表也顯得尤為重要，從而增強現金流的流動性，提高資金使用效率。
具體看“新五條”，第一條恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。嚴躍進指出，此處明確了對房企重組上市落實了寬鬆政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產。其對於目前暴雷企業和優質房企都有較好的優勢。其中暴雷企業可以藉此類重組上市工作理順債務關係，而對於優質房企來説，則有收購或控制此類企業的機會。
“重組上市工作重啓，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助於真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。”嚴躍進稱，在重組上市方面，其提及了“同行業、上下游”整合，實際上也使得建築類等企業獲得重組的機會。此類邏輯下，房地產背後的資源會有加速整合的過程，同時促使債務問題在重組中順利化解。
第二條則是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。對此嚴躍進解讀，再融資屬於上市公司IPO後的新的融資方式，有別於目前類似交易商協會推出的第二支箭的模式。尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式，有助於定向尋找投資方，規避了此前公開發債面臨認籌不足的尷尬。
第三條涉及調整完善房地產企業境外市場上市政策。在嚴躍進看來，此次政策實際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開闢了新窗口。
嚴躍進指出，過去一段時間，港股市場對於房企管控較為嚴厲，尤其是過去兩年一些港股房企規模偏小，引起了投資者的質疑。而在目前內地融資政策放鬆的情況下，對於此類房企後續上市，勢必會有更大的政策支持。
第四條提出進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。“REITs的創新屬於今年較新的內容，但過去比比較聚焦在保障性租賃住房領域。”嚴躍進稱，REITs產品運用得好，有助於後續投資者較好地進入房地產項目投資和退出。各地在傳統的紓困基金、專項基金、配套資金等基礎上，要充分研究REITs在盤活房企存量項目方面的作用。
第五條則是積極發揮私募股權投資基金作用。嚴躍進認為，私募股權投資基金是房企快速融資、支持重點項目發展的資金來源。此次明確開展不動產私募投資基金試點，對於此類私募投資機構來説無疑釋放了較好的機會。
“同時此類資金後續允許投放到存量住房地產和商業地產等領域，其實很明顯，其屬於對目前存量債務和存量資產盤活的重要策略。”嚴躍進補充道。
信貸支持、債券融資、股權融資“三箭齊發”
早在2018年，央行行長易綱接受媒體採訪時就提到過，央行會同有關部門從債券、信貸、股權三個融資主渠道，採取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑，推動解決民營企業和小微企業融資中存在的堵點、梗阻和瓶頸問題，切實疏通貨幣政策傳導機制，打通“最後一公里”。
三支箭的組合也在近期悉數落地。
早在2018年，人民銀行持續引導金融機構加大對民營企業的信貸支持，通過定向降準、中期借貸便利（MLF）等方式，為金融機構支持民營企業提供長期、成本適當的資金。彼時，信貸支持是視為“第一支箭”。
11月8日，政府射出了“第二支箭”，具體方式為，由人民銀行再貸款提供資金支持，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。“第二支箭”被概況為債券融資。
現如今，“第三支箭”也就是關於股權融資的舉措落地。而且就在答記者問發佈不足4個小時，11月28日晚傳出了“第三支箭”配套出台的細則將陸續出來的消息。
據中國證券報報道，接近監管人士透露，證監會正在與基金業協會研究起草不動產私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。
“‘第三支箭’有助於全面快速改善房企資金面。”嚴躍進認為，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規模、增強投資者對於房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兑付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現金流。
王小嬙認為，“第三支箭”的落地與此前的兩箭，形成政策組合拳助力民營房企緩解現金流壓力，從而提振行業信心。