房企年報迎來密集發佈期，截至3月31日，在港上市房企的年報基本發佈完畢。
梳理這些已發房企年報可以發現，銷售增長依然是主流，但大多數房企的毛利率、淨利率均下滑，有的千億房企甚至淨利潤和歸母淨利潤不足1個億。
為何一大批規模房企會出現了增收不增利的情況？多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，主要原因在於2016~2018年地價較高，拔高了企業成本，又遇到限價因素制約，當這些項目到了結轉時點，反映在財務報表端的利潤率便呈現出下滑態勢。此外，有些房企過去為了衝規模，拿了不少高成本的項目，從而導致了增收不增利的情況出現。
降負債成為關鍵詞
從已經發布的房企年報可以發現，與以往相比，拼規模擴張已不是房企常態，而調整負債結構、降低負債率、增加現金流已成為眾多房企關的注焦點。
早在去年8月，“三道紅線”融資新規（剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍），將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值，四擋有息負債規模年增速分別設限為0%、5%、10%和15%。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，6家房企“由紅轉黃”，4家房企“由橙轉黃”，11家房企保持“零踩線”，12家房企通過調整結構躋身“零踩線”陣營。目前共有20家房企處在黃檔之列，尚有2家房企處於紅檔。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，目前降槓桿對於房企是頭等大事，房企清晰的認識到，對於房企融資側的收緊不是短期的事。未來3到5年，房企都會面臨這樣的狀態，整個融資側的收緊是一個長效的一個機制手段，對於房企來説，把資產負債狀況調整到符合國家要求是非常重要的。
張波同時表示，近一年以來，出現了一些房企爆倉或者即將爆倉的情況，也給整個行業敲響了警鐘。當前情況下，房企規模大不代表沒有風險，並不是有了風險，國家就會採取相應的一些救助措施。因此，降低負債、保證財務穩定已經上升到比規模化更加重要的因素段，一些之前過度追求規模化的房企正在進行一些戰略上調整，所以這點是行業內的一個共識，今年也會表現得更加明顯。
增收不增利情況普遍
值得注意的是，營收增長但利潤下滑成為不少房企不得不面對的現實。
同花順數據顯示，截至3月30日，申銀萬國行業分類下35家房企發佈2020年年報，營業總收入10198.93億元，較2019年增長20.85%；淨利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從淨利潤率來看，35家房企中有25家出現下降，佔比達71.4%。
如信達地產2020年實現營業收入258.64億元，同比增長32.79%；歸屬母公司淨利潤15.02億元，同比下降35.12%。大悦城2020年營收384.45億元，同比增長13.76%；歸屬上市公司股東淨利潤虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%。
不少房企人士感嘆，這兩年高週轉玩不轉了。一個是市場不再支撐這種玩法，各種調控政策和金融槓桿的限制對市場衝擊很大，使得房企的盈利空間被進一步壓縮。
億翰智庫研究總監於小雨告訴《每日經濟新聞》記者，從房地產行業整體來看，行業的利潤率出現一個探底的過程，未來逐步向着製造業行業的利潤率過度，不會再出現以前的高利潤率。但就企業個體而言，2020年的利潤率未必是個低點，只是跟項目的結轉結構和節奏有關。
張波指出，房企增收不增利主要有兩方面原因。首先，是這些房企追求規模化過程中更多地採取合作和合營模式，使得權益佔比不斷降低導致的，這在近兩三年比較明顯。其二，一些房企由於對於渠道的過分依賴，在過往一兩年渠道費率不斷提升，尤其是在一些去化有難度的城市和區域，導致了房企整個營銷成本過高，進而降低了項目的整體盈利水平。
“整個行業利潤下滑由於財務成本+明股實債。之前高舉高打的模式決定了這類房企，很多時候，房企利潤被財務成本吞噬，尤其是明股實債，很大一部分利潤被被少數股東權益拿走了。”克而瑞研究中心總經理林波告訴記者，原本那些為了衝規模而採用高週轉的企業壓力都會很大，過高的槓桿面臨被強制，“三道紅線”短時間可以通過一些手段降下來，但如果持續惡化，就需要企業花更大的代價去調節這些指標。那都是成本支出，並不便宜，但如果突破這些指標，未來房企發債以及向機構融資又會受到限制甚至阻礙。
“而這些問題，房企不是沒有意識到，而是忽略了，在2015~2017年市場好時候，房價漲幅可以遠遠覆蓋掉財務成本，一旦出現房價不漲甚至不跌的情況，許多問題就暴露了出來。”
林波表示，“三道紅線”之下，這些企業首先面臨的是融資難問題，其次是在投資拿地上。以成都為例，紅檔房企不允許拿地。有些地方可能對於勾地和多元化拿地是區別對待的，地方可能不願意把項目給他們，原先可以通過產業園、商業綜合體、文旅來拿地，未來這類企業將面臨較大風險。預計接下來幾年，利潤率往下走的問題會進一步突出並逐步放大。
收縮規模+降本增效
對於中小房企來説，面臨着一個很現實的一個狀況：當下房企不是數量過少，而是過剩。隨着行業集中度不斷加劇，未來大量中小房企將被淘汰。
“一方面是降負債降槓桿的壓力，另一方面中小企業運營管理精細化和標準化普遍都缺失。同時被規模所累，不得不拿一些利潤率比較低，只為了能週轉的項目。”
於小雨表示，對於房企來説，大運營體系建設不是一個新鮮事物，只是在金融槓桿盛行的時代，行業對此的關注度並不高，企業對此也未有太多着墨。當前行業環境發生了顯著變化，企業對其的重視度有所提升，因此也引起了行業的廣泛關注，未來也會是一個比較明確的趨勢。
尤其是今年供地“兩集中”政策推出之後，“三道紅線”融資新規和房地產貸款集中度政策，對房企的融資限制到達了前所未有的程度。加之當前處於房企償債高峯，房地產行業承受較高的融資壓力。
“由於土地集中出讓，房企要在短時間內籌措大量購地資金，這無疑會導致融資壓力進一步增大。”林波表示，房企應該將重心放在精準預判和多做一些收併購的項目上。
張波告訴《每日經濟新聞》記者，從精細化運營上來説，行業普遍有一定缺失。之前的整個運營更快，更多的是圍繞整個快週轉來進行的。更快地拿地、更快地開發、更快地銷售，在這個快節奏的基礎上形成各個方面相聯動的機構部門，更快地形成一個協同的前進的效應。所以，速度是第一位，整個規模化的速度是第一位。
林波指出，接下來對於這些中小房企而言，當務之急是“三道紅線”先達標，不要想着繼續做大，最好的辦法是，一是加快去化，在目前比較好的區域和城市裏抓緊銷售；二是引進戰略投資者，比如這兩天紅星引入遠洋。
“內部降本增效、人員調整也要同步進行，如果未來兩到三年不需要擴張的話，可能不需要配置這麼多人員。”林波表示，這類房企攤子不要鋪得太大，同時聚焦在自己熟悉的區域，有着比較好的基礎。在這些區域有一些深耕基礎，市場確定比較強。繼續做下沉和深耕，未來兩到三年不太適合去四處擴張。
編輯/宋欣