8月13日，國美零售（0493.HK）就長期租賃協議公佈了新進展：對租賃事項提供了進一步資料和説明，並宣佈於9月6日就該事項進行股東特別大會。值得關注的是，這是國美零售在穩步推進“家·生活”戰略二階段背景下，積極創新線上線下深度零售模式，並就打造線下全場景的關鍵佈局邁出的重要一步。
公告顯示，長期租賃協議下，國美零售擬與控股股東旗下的國美管理簽訂租賃協議，即國美管理向上市公司出租三處物業的使用權，租期20年，交易代價為人民幣178.65億元。
外界對此猜測紛紛，國美是否具有租賃上百億物業的資金實力？佈局三處物業，國美到底打的什麼算盤？
事實上，從交易細節來看，此次交易對價是股權支付，即不會動用國美零售賬上現金。而三處物業的佈局，則是國美零售為推動“家·生活”戰略深化延展的關鍵落子，國美零售正處於“家·生活”第二階段，這期間國美的每一次出手其實都有其深刻考量。
長期租賃協議賦能 凝聚長期發展信心
事實上，從租賃協議本身來看，這筆交易很公允合理，符合上市公司和股東的利益。
公告顯示，國美零售擬租賃的三處物業為國美商都、鵬潤大廈和湘江玖號，分別位於北京中關村、北京朝陽和湖南長沙，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040 年12月31日截止。其中鵬潤大廈因現有租約受限，租期將從2023年3月1日起，對於國美商都和湘江玖號，上市公司則享有一年免租金待遇。
三處物業整體租金178.65億元，國美零售將拆分成兩部分支付對價。其中175.76億元的對價以發行股份的方式支付；剩餘約2.9億元通過向國美管理轉讓上市公司旗下Hudson Assets全部股權的方式支付。
代價股份發行後，國美零售控股股東黃光裕及其一致行動人持有的國美零售的股權將由51.17%增加至65.52%，其中國美管理的權益將由約23.08%增加至45.69%。
也就是説，溢價增持國美零售，充分顯示了，作為大股東的黃光裕對上市公司價值的認可和長期發展的信心，以及對這筆交易的誠意。
交易的另一部分是以2.9億元向國美管理轉讓國美零售旗下Hudson Assets公司全部股權。
Hudson Assets是一家從事投資控股業務的公司，旗下有唯一資產為位於美國的一處物業，近兩年Hudson Assets經營效益較低，一定程度上拖累了國美零售的業績，而通過這筆租賃協議，國美零售將出表這部分冗餘資產，增厚盈利，同時若該資產成功轉讓，國美零售錄得收益1.27億元。
市場普遍認為，三處物業以使用權資產的形式裝入上市公司，總體價值178億元有失公允。但根據最新公告，國美零售為確保178億估值的公允合理，聘請了兩家獨立物業估值師，後者以現行市場租金水平的市場法評估後，分別對三處物業估值179.3億元和182.7億元，兩份價格均高於交易價。
這就意味着，非現金對價支付的方式，大幅減輕了國美零售的資金壓力；同時以租賃的形式確認的使用權資產，保證了上市公司持續保持輕資產模式運營。而隨着三處使用權資產並表,國美的淨資產也將隨之增加，國美的負債率也有望進一步降低，資本結構得以改善。
值得一提的是，為進一步保證上市公司整體利益，這筆租賃協議還新增了補充協議。根據補充協議，國美零售將擁有三處物業提前終止權。具體而言，當國美商都和湘江玖號連續兩年的虧損超過相關租金的30%時；鵬潤大廈若連續兩年的市場租金低於協議租金的70%時，國美零售將行使提前終止權。而若國美零售行權，租賃協議的對手方國美管理將向上市公司退還相關金額。
整體來看，過國美零售的長期租賃協議鎖定長期成本，減輕了上市公司在戰略發展期的資金壓力，有利於上市公司穩定發展，長期租賃的形式，也有利於上市公司線下物業進行長期投入運營，同時出售Hudson Assets，進一步優化了國美零售資產結構，是其集中資源開拓市場的重要一步。
打造線下零售新模式樣本 助推“家·生活”戰略升級
當前我國經濟發展格局確立了“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，擴內需、促消費是已成為當前經濟發展的重中之重。7月份，商務部表態下半年採取六大舉措促消費，其中包括“推動新型消費的加快發展，支持鼓勵傳統商業企業加快數字化、智能化改造，促進線上線下更廣泛、更深入融合。”
此外，商務部等11部門印發的《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》則提出了“百城千圈”、重點發展品牌連鎖店、鼓勵“一店多能”、探索平台化集成創新模式等。
租賃協議顯示，國美零售租賃的三處物業中，除鵬潤大廈用作辦公區外，國美商都和湘江玖號將是其探索線下新零售服務模式的重大舉措。其中國美商都將被打造為以科技、體驗為消費場景的全品類電器及電子消費品展示售賣場所；湘江玖號將開發成具備科技前沿潮流的地標式城市綜合展廳，實現線上線下打通，以一站式服務滿足消費者需求。
不難看出，國美零售的租賃協議與國家政策發展高度契合。而長期租賃協議下，國美零售將引入創新型零售概念，以城市為單位，與知名品牌合力打造城市全品類體驗展示廳，相互賦能，形成場景互聯，實現共贏。
這利於國美零售“家·生活”戰略第二階段的深化升級，助推國美零售進一步擴大全國線上線下雙平台網絡的生態圈；同時也利於國美零售打造行業稀缺的核心價值，並以差異化產品和服務提升競爭力。
在瞬息萬變的商業環境中保持穩定地可持續增長是企業發展的核心追求，這要求企業首先在發展戰略上順應政策和市場大方向。國美零售持續推進的“家·生活”戰略立足行業趨勢，已經走出一條可持續增長路徑。
未來，國美將繼續全面推進“家·生活”戰略第二階段，開放平台優質資源，強化線上線下運營能力，全力構建在線、線下、供應鏈、物流、大數據及雲平台、共享共建六大平台，以科技、開放、娛樂、共享的創新變革，持續用科技和智慧締造真快樂，滿足消費者對美好生活的嚮往。
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