德信服務“拆雷”｜年報風雲

  文/樂居財經徐酒眠

  更換核數師風波後，德信服務集團（02215.HK）上市後的首份經審核年報終於正式“交卷”。

  5月27日，德信服務集團刊發公告，披露了截至2021年12月31日止年度經審核後的業績。與此前“未經審核”的業績報告相比，經審核後的綜合財務狀況表中，有21組數據產生了差額。

  其中核心財務數據方面，經審核的經營利潤約為1.42億元，較未經審核披露的數據少了355.9萬元；年內利潤及全面收益總額約為1.10億元，較未經審核披露的數據少了180.9萬元。

  根據這份經審核後的財報，截至2021年12月31日，德信服務集團實現收入約8.7億元，較上一年同期增長25.7%；錄得毛利約2.99億元，較2020年同期增長26.8%，整體毛利率約為34.4%，較2020年同期提升約0.3個百分點。

  同期，利潤淨額約為1.1億元，較2020年同期增加約4.1%，淨利潤率為12.6%，較2020年同期的15.3%下降2.7個百分點。

  解除財務擔保合同

  “本次年報審計工作的延後，並非審計問題，是由於集團內地主要運營城市受新型冠狀病毒疫情影響嚴重，長三角疫情新發展，各地都有辦公現場被長時間封控及員工被居家隔離，外部文件收發嚴重受阻等因素所致。”

  4月26日，德信服務發佈更換核數師的公告，並聲明延期刊發財報的主要原因是受疫情影響，審計工作的延後而非審計問題。

  在此前幾天，德信服務曾發佈了一則關於違反上市規則而採取一定補救措施的公告，原因是德信服務未就質押及擔保遵守申報、公告、通函及股東批准規定。

  這筆違規質押擔保，是原核數師羅兵鹹永道會計師事務所在審核財報時發現。隨後，德信服務緊急叫停了這筆質押擔保交易。

  資料顯示，去年底，德信服務集團的全資子附屬上海栩全為第三方公司杭州瑞揚向平安銀行借入的4.96億元提供擔保，與此同時，上海栩全需為這筆擔保向平安銀行提供總價值5.045億元的存款證作為質押。

  這筆擔保並不是免費提供，如果擔保順利，上海栩全將向杭州瑞揚收取質押合同總金額的10.1%作為酬勞，其中8%為每年擔保費，2.1%為每年的利息，粗略估計約有5100萬元。

  而杭州瑞揚背後的實控人賴海萍與德信服務背後的實控人胡一平關係匪淺，兩人不僅是多年生意上的合作伙伴，還曾一起成立過公司。

  彼時，業內猜測，德信服務上市後的首份正式年報“難產”，或與這從天而降的“違規質押”事件相關聯。

  在最新披露的審核財報中，德信服務集團表示，上海栩全以平安銀行為受益人提供的所有擔保均獲解除。

  第三方面積佔比66%

  拋開這一違規質押擔保，事實上，德信服務賬上的資金實力也被間接證實。2021年，其現金及現金等價物同比增加了2.7億元，達到約5億元，與質押的存款證金額基本吻合。

  此外，其受限制現金也拔高了不少。2020年受限制現金為24.2萬元，眼下已經膨脹1000多倍至約2.51億元。

  除此之外，德信服務本身的獨立性發展也可圈可點。“成立以來便開始服務第三方”，是德信服務集團的一大特點，儘管有關聯公司的項目加成，但是其在第三方的拓展也不遜色。目前，其在管面積中有近7成來自獨立第三方。

  財報顯示，截至2021年12月31日，德信服務集團的合約建築面積約為4636.3萬平方米，合約項目數量309個，分別較2020年同期增長21.9%、28.2%。同期，其錄得收入的在管建築面積約為3111.0萬平方米，在管項目數量為233個，分別較截至2020年同期增長約24.9%、33.1%。

  在管規模中，由獨立第三方物業開發商開發的物業在管面積約為2056.6萬平方米，約佔總在管建築面積的66.1%。過去的2021年，其獨立第三方在管面積增加約441.5萬平方米，增幅27.34%。

  收入方面，來自獨立第三方物業貢獻的收入佔比也過半。

  截至2021年12月30日，德信服務集團來自獨立第三方物業的物管收入約為2.68億元，佔物管服務收入的52.8%，較2020年同期的58.5%有所下降。同期，來自德信集團和聯合開發的物管收入分別約為1.39億元、1.01億元，在物管服務收入的佔比分別為27.4%、19.8%。

  與大多數物企一樣，物業管理服務是德信服務集團的最大收入來源。截至2021年12月31日，其物業管理服務收入達到約5.07億元，較2020年同期增長36.9%，佔總收入的58.2%。

  而非業主增值服務與社區增值服務的收入總額與佔比，在過去的2021年相差不大，其中前者收入收入1.81億元，較2020年同期僅增1.2%，佔總收入的20.8%；後者收入1.82億元，較2020年同期增長27.5%，佔總收入的21.0%。

  首單併購落成

  “以自主外拓為主，收併購方面持續關注。”去年中期業績發佈會上，德信服務集團管理層曾如是表示。

  去年7月15日正式登陸港交所，彼時，德信服務集團IPO募資所得淨額約為7.64億港元。按照其規劃，其中65%約4.96億港元將用於擴大業務規模及通過多渠道提高市場份額。

  截至2021年12月30日，德信服務集團的募資淨額還餘7.33億港元，其中用於收併購的資金餘額約為4.77億港元。

  德信服務集團在財報中披露，2021年12月21日，其曾訂立一份框架協議，以588萬元收購第三方公司杭州凱川投資管理有限公司（簡稱“杭州凱川”）39.2%的股權。去年12月，德信服務集團已預付所有代價。

  截至經審核財報披露日前，德信服務集團這筆收購已完成，目前杭州凱川已成為其合資企業。

  資料顯示，杭州凱川成立於2017-05-10，法定代表人為畢莎莎，註冊資本1500萬元。服務範圍包括投資管理、投資諮詢等業務。

  目前，杭州凱川除了德信服務集團之外，還有兩位控股股東。其中，張幗瑛通過德清信瀚企業管理有限公司間接持股佔比40.8%，為最大股東；張優軍直接持股佔比20%，為最小股東。

  公開信息中，關於張幗瑛與張優軍的個人資料較少。不過通過企查查關聯關係，張幗瑛所涉公司多為商業服務業、批發業；除此之外，張優軍所涉公司還有房地產業、有色金屬礦採選業、開採專業及輔助性活動。

文章來源:樂居財經