作為2020下半年首家完成港股IPO的地產公司，金輝控股(09993)的上市將再度為港股地產行業帶來了一抹亮色。近日，金輝控股(09993)通過了港交所聆訊，當前招股階段已結束。
智通財經APP瞭解到，目前金輝控股的全球發行配售已實現超額認購，公司的國際發售和香港公開發售均獲適度超額認購，公司IPO最終定價為4.3港元，於10月29日正式登陸港股市場。
從本次IPO定價的角度來看，公司為市場留足增長空間。基於對金輝長期投資價值的認同，以及對其業務核心價值的深入理解，正式掛牌後資本市場亦有望予以積極反饋。
經營行穩致遠，產品定位清晰
作為一家擁有24年曆史的公司，金輝從福建出發，放眼全國，已經發展成為國內大型房地產開發企業。由點及面的擴張，使得目前金輝的業務項目分佈於環渤海、長三角、華南、西南及西北五大區域中31座核心城市，並且在多個城市中進入銷售十強。截至2020年7月31日，金輝共有160個處於不同開發階段的物業開發項目。
上市文件顯示，金輝控股的營業收入2017-2019年分別為117.77億、159.71億和259.63億元，複合年增長率高達48.5%。相應期間內，淨利潤分別為22.21億、23.00億和26.90億元，年複合增長率為10.0%。
通過在業內多年的經驗積累以及廣闊的客羣覆蓋，金輝正在持續鞏固行業地位，打造高質量發展樣本。按綜合實力計，金輝於自2014年起連續七年獲中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心評為“中國房地產企業前五十強”，可見其近24載的穩健發展也得到了市場的肯定。
智通財經APP瞭解到，金輝控股的收入來源主要來自於住宅物業及商業物業的開發及銷售，近三年內該業務為總收入貢獻了基本九成以上的營收。而根據中指研究院發佈的2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜顯示，金輝控股以919.8億元的銷售額位列第40位，距離千億門檻僅差臨門一腳。
24年的歲月沉澱，磨礪出了金輝的真知灼見。公司秉承“全國佈局、區域聚焦、城市領先”的發展戰略，專注於為首置及首改客户提供優質且多樣化的住宅物業，對市場和自身未來發展規劃始終保有清晰的戰略研判和思考，這在公司錨向剛需市場的定位和產品體系的搭建裏能夠較為明顯的看出。
當下，地產企業的持續發展，離不開整體戰略和長遠定位。在“房住不炒”大基調下，想要在規模化、行業影響力上的持續提升，對剛性需求市場的準確把控是必經之路。
金輝專注於首置、首改類產品，將有力支撐公司未來走可持續增長的長遠道路。根據仲聯量行行業報告，專注首置、首改需求的地產企業將受益於居民收入增加所帶來的需求增加、較小的回款壓力，此外這一市場還在減税及首付比例方面更易得到政策支持、受到調控政策的影響也較小。
值得一提的是，金輝卓越的歷史業績應當歸功於其強大的執行力及對營運所在區域的市場及發展趨勢的深入瞭解。為滿足目標客户的差異化需求及偏好，金輝提供了四種住宅物業系列，分別是針對首置客户的“優步系”產品，針對首改客户的“雲著系”產品，面向大城市高淨值人羣的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。其中“優步系”、“雲著系”產品佔據金輝權益建築面積約57.8%。
截至2020年8月31日，金輝控股尚未結算的預售房款為713.84億元，較以往有較大幅度的提升，足以見得公司在當下的銷售狀況依舊良好。由此上述產品體系的搭建能夠看到，公司的產品覆蓋全生命週期，根據客户的差異化需求和偏好進行產品定位，同時提升了各個客户羣體的居住體驗，在擴大客户的覆蓋面的同時，持續深化品牌價值。
土儲優質充裕，財務穩健優化
近年來，金輝整體拿地態度比較積極，年初至今，公司的拿地力度繼續穩中有進，均衡佈局。從土儲分佈區域來看，目前公司已進駐的地區包括北京、上海、杭州、蘇州、重慶、西安、福州、成都等31座重點城市，優質的土地儲備也為長期發展打下了堅實的基礎。
金輝控股招股書顯示，截至今年7月31日，公司總土地儲備為2908.2萬平方米，其中住宅物業2563.09萬平方米，非住宅物業345.08萬平方米。充裕的土儲之中，二線城市和核心三線城市佔比高達93%。
就公司發展規劃而言，金輝主要策略性專注於發展省會二線城市及周邊為佈局核心，不僅有效規避了地價高企但優質地塊供應趨近於存量天花板的一線城市“鋒芒”，同時受益於二線城市持續提升的城市化速度，不斷獲得新的增量及長遠發展的全新動能。
從營運方面來看，得益於以標準化的開發流程和強大的執行能力為基礎的快速資產週轉，金輝控股的營運能力持續增強。這反映出金輝控股存貨去化壓力重要指標“存貨/平均預收賬款”由2018年的2.18下降至2019年的1.93，2020年前4月降至1.77，反映其存貨去化壓力在不斷減小。此外，2019年公司預收賬款週轉率也同比增長了10.42%，銷售回款持續提速，同步保持進項資金的穩定充裕。
隨着年初至今公共衞生事件擾動因素的消散，房屋成交狀況整體向好趨勢不變，下半年以來公司開工推盤略有提速，合約銷售增長態勢明確，足以見得金輝控股選擇在此時上市前景十分明朗。
值得注意的是，在銷售和土儲擴張齊頭並進之際，金輝同樣也十分重視財務結構的不斷優化。一般來説，對負債端和融資成本的管控是降本增效不可或缺的環節，這涉及到金輝控股財務狀況的穩健。
智通財經APP觀測到，近年以來，金輝的債務結構正在持續改善。截至2020年4月30日，公司的資產負債率(按總負債減合約負債除以總資產減合約負債計算)為77.1%，較往年有所改善，負債結構中長期債務佔比提高，財務結構日趨健康。
另一方面，此次赴港上市也體現了公司在拓寬多元融資渠道方面的動作，穩健的財務和經營情況也獲得了國際評級機構的認可。良好的公司信譽及高速成長的公司發展狀況，是金輝在債券市場融資成本持續降低的保障，這也讓金輝持續獲得評級機構的肯定並上調評級。標普對金輝評級持續穩定，為“B”評級，展望“正面”。10月14日，惠譽上調金輝評級，評級結果為“B”評級，展望由此前的“穩定”調升至“正面”。
展望未來，在經營方面，金輝控股將致力於為消費者提供舒適且多元的居住體驗，持續提高市場份額和品牌影響力，提升週轉率，加快項目去化，維持較高比例的回款率。在穩健財務方面，公司堅持現金為王，適度調整槓桿，開啓多元化融資渠道，優化債務結構，有望在上市後開啓高質量發展新篇章，長期投資價值有待釋放。