“三道紅線”融資新規疊加融資環境持續全線收緊，使得“降檔”成為房企今年的重點工作之一。
克而瑞統計顯示，3月份100家典型房企的融資總量為847.93億元，環比上升48.8%，同比下降35.7%。據貝殼研究院統計，今年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%。
與此同時，一季度以來房企境外發債成本產生巨大差異，部分房企境外融資利率超過11%，同時有房企的境外融資利率則低至4%以下。
同策研究院分析師左越在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，各大房企境外債發行成本的分化趨勢的繼續是必然的。融資總額同比下滑一方面是房企整體債權融資環境較為嚴苛供需兩端均受到限制，另一方面各大房企在債權融資的主動意願上也有所降低。未來，各大房企的債權融資環境大概率將持續緊縮，或在股權融資方式上尋求大額融資新出路。
2014年Q1至2021年Q1房企債券融資規模 數據來源：Wind，貝殼研究院整理
發債規模同比降超兩成
據貝殼研究院統計，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。尤其境外債發債規模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。
整體債市下行，境內外表現也出現分化。一季度境內債券規模佔比64%，較2020年同期上升14個百分點。2021年開年以來，境內貨幣政策穩定中性，資金面平穩，境內債市發行規模佔比近5年內首次反超境外發行規模，並有進一步擴大佔比趨勢。境外債方面，一季度受到通脹預期影響，美元債劇烈波動，致境外發債規模大幅下降，預期二季度境外債仍呈不確定預期。
2014年Q1-2021年Q1房企債券融資結構 數據來源：Wind，貝殼研究院整理
對於一季度房企債權融資總額同比下滑的原因，左越告訴《每日經濟新聞》記者，一方面是在政府持續推進房地產行業降槓桿的大環境下，房企整體債權融資環境較為嚴苛。“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權融資供需兩端均受到限制，房企債權融資環境可謂是全線收緊。另一方面，一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現金流，因而在債權融資的主動意願上也有所降低。
具體到3月單月的融資市場，趨勢也是如此。克而瑞統計顯示，今年3月房企共發債495.59億元，環比上升77.3%，同比下降42.9%。其中，境外發債102.44億元，環比下降24.3%，同比下降54.2%；境內發債393.15億元，環比上升172.6%，同比下降38.9%。
值得注意的是，今年一季度房企境內外債券融資到期債務規模約3735億元，同比增加134%。“三道紅線”融資新規後，自2020年四季度至今，已連續兩個季度新發債規模低於到期債務規模，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。預計二季度房企償債規模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規模仍屬高位。
不過，隨着“三道紅線”融資新規效果逐漸顯現，房企“降負”成為行業整體趨勢，且成果顯著。
據貝殼研究院統計，在已發佈2020年財報的近70家房企中，55%的房企維持原來位置，未出現“升檔”房企；在保持“綠檔”的13家房企外，新增13家房企通過降檔實現“零踩線”；整體45%的降檔房企，其中16%的房企下降兩檔，實現快速降檔。
境外發債成本分化加劇
據克而瑞統計，年3月房企融資成本為4.71%，環比下降0.72個百分點，同比基本持平。其中境內融資成本4.20%，環比上升0.15個百分點；境外融資成本6.68%，環比下降0.25個百分點。由於近期美元走強，導致融資成本較高的房企發行的美元債相對較少，因此境外融資成本有所下降。
具體到企業表現來看，卻出現境外融資成本分化差異。一季度房企境外發債成本產生巨大差異，如1月富力地產與當代置業的境外中期公司債利率高達11.75%與11.95%，而同期碧桂園與世茂境外發行的長期利率僅為3.30%與3.45%。
左越分析認為，未來各大房企境外發債成本將持續進一步分化。究其原因，當前國內房地產降槓桿環境以及“兩集中”供地新規下，鑑於房地產行業的發展現狀，去槓桿不可能是急剎車、急轉彎的過程。因而，短期內房企的經營狀況和財務表現方面的分化將會持續。同時，境外債的發行利率反應了境外專業機構對於各大房企未來信用和經營情況的判斷。
2019年至今季度房企境外債券融資票面利率 數據來源：Wind，貝殼研究院整理
境內融資也是如此。3月藍光發展2021年度第一期中期票據發行金額10億元，票面利率為7.2%；中南建設發行4年期公司債券發行總額10億元，票面利率7.30%。與此同時，金地集團發行3年期中期票據，發行金額15億元，票面利率為3.98%。
在如今房地產降槓桿和限制金融機構資金流入房地產行業的背景下，未來各大房企的債權融資環境大概率將持續緊縮。因此，左越指出，各大房企未來或在股權融資方式上尋求大額融資新出路。可以預見，股權融資大概率將會在房企融資中扮演愈來愈重要的角色。
不過左越也表示，房企或將在下個季度進行大規模融資，“在融資窗口上，集中供地意味着房企的資金需求期也將集中，房企或將在意向城市的集中供地階段進行集中式的大規模融資”。
貝殼研究院也表示，房企整體呈現“降檔”趨勢，利於房企進一步融資，預計年報季後房企融資需求會上揚。
4月正是16城“雙集中”供地新規靴子落地的月份，而未來剩餘6城(包括上海)以及其他主動響應集中供地的城市也會逐步落地集中供地的政策細則。一季度房企整體債權融資的相對低迷與股權融資的相對平靜，或許正是“暴風雨前的平靜”。
編輯/宋欣