千億房企中國奧園60億理財產品逾期事件，終於有了迴旋的餘地，其接下來的債務處理也迎來了喘息之機。
12月2日，中國奧園針對60億理財產品逾期制定了相應的兑付方案，包括現金分期兑付、實物資產兑付。投資人可以任意選擇兩種方案進行兑付，或者組合兩種方案兑付。
自進入11月份以來，中國奧園被評級機構穆迪、惠譽先後5次調低信用評級，最新信用評級顯示為CCC-，這意味着中國奧園的融資渠道將進一步受阻。另一端，公司一年內償還的短期負債規模達517億元，明年1月份還有兩筆美元債陸續到期，合計餘額為6.86億美元。
兩端壓迫，中國奧園的資金壓力可想而知。但這不過是當下房企的一個縮影而已。
中國奧園60億逾期理財兑付方案出爐
12月2日，中國奧園披露了理財產品逾期一事的兑付方案。兑付方案主要是“現金+實物”兩種。據悉，該理財產品總規模在60億元左右，涉及投資人1500人，內部員工及親友推薦669人。
具體來看，兑付方案一為現金分期兑付：
1、單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內（含200萬）的，投資產品到期後分6個月兑付，每月兑付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。
2、單個投資者累計投資本金餘額在200萬以上的，投資產品累計200萬以內（含200萬）的部分到期後分6個月兑付，每月兑付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兑付60%，每個季度兑付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兑付完畢，每月兑付的比例依次為15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全額兑付的本金，在2024年5月全部兑付完畢
3、針對利息的兑付安排：投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付。對於延期兑付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，該部分利息按每期兑付的本金和實際延期兑付的天數計算並支付
4、現金分期兑付時間：首次延期本金兑付在投資產品到期日支付，後續無論是每月兑付還是每季度兑付，均在兑付月（每季度的最後一個月）的25日集中兑付
方案二為實物資產兑付：
1、 實物資產兑付範圍：合同約定期限到期的投資產品、以及合同約定期限雖未到期但投資人要求提前以實物資產兑付的投資產品。
2、 用於兑付的實物資產：集團旗下項目公司可用來兑付投資產品的物業，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。理財經理將與投資人溝通可兑付的實物資產範圍。
3、 實物資產兑付的安排：投資人的實物資產兑付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；實物資產兑付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兑付方案進行兑付。
有市場消息稱，中國奧園正計劃出售位於中國香港葵涌的一棟大廈，並正在與買家談判。據證券時報記者瞭解，目前中國奧園正在加速處置一些境外資產，包括位於加拿大、澳大利亞的幾處物業正在尋找合適的買家。
為了緩解資金危機，中國奧園在11月份以9億港元處置了香港的幾處物業， 並展期3筆到期債券。上述種種措施，意味着中國奧園違約警報暫時解除。
儘管債務問題已經暫時緩解，但中國奧園的流動性仍然充滿不確定性。自11月份以來，中國奧園被穆迪、惠譽等評級機構頻繁下調信用評級，最新信用評級顯示為CCC-，不利於後續再融資。
中國奧園短期債務壓力不小
根據中國奧園2021年半年報顯示，截至6月末，中國奧園的資產總額為人民幣3161.55億元，有息負債（包含銀行及其他借款、優先票據及債權）約1113.11億元，應付賬款及其他應付款項達到411億元，也即，中國奧園拖欠上游供應商的欠款超過400億元。
此外，根據中報顯示，中國奧園現金及銀行存款約人民幣683億元，其中受限制銀行存款77億元，賬面可支配現金僅有606億元，而公司1年內的短期貸款為517億元，一年以上2年以內的債務規模達到234億元。
聯合資信稱，奧園集團負債結構以流動負債為主，近三年債務規模逐年增多，債務在1年以內到期部分規模較大，整體結構有待改善。
此外，明年一月份，奧園還有2筆美元債陸續到期，合計金額為6.86億美元。