物管泡沫破滅，這家新三板公司換馬甲了
文/樂居財經 鄧鑫妮
1993年從華中科技大學畢業，趙亞東帶着一卷鋪蓋，一路向北來到首都。
在北京798、松下、3721（360前身）等公司打拼了幾年後，2004年一次偶然的機會，趙亞東加入了興業源。房地產行業，對彼時的趙亞東來説是一個全新的領域，然而他一干就是18年。
而今，趙亞東已經成為興業源董事長兼總經理，但是見過他的記者第一印象還是：“趙亞東一點不像一個物業行業的人，簡直就是個標準的IT男。”
利落的平頭，剪裁合身的西裝，趙亞東總以幹練的形象示人，耳濡目染，興業源也漸漸染上他的“IT氣質”。
8月4日，北京興業源物業管理股份有限公司（簡稱“興業源”）變更全稱為“北京興業源科技服務集團股份有限公司”。
換上“科技”馬甲，興業源並非新三板物企的首例，兩個多月前，索克物業已經有此行動。
現如今物管股跌跌不休，物企估值不斷下跌，上市物企平均市盈率從去年初巔峯時期的55.31倍，下滑至如今的11倍。
傳統物管企業見勢紛紛另尋出路，選在這個時候轉打“科技”牌，興業源也有自己的考量，“這一次，興業源將裝上智慧科技的內涵。”趙亞東表示。
近年來，打“科技牌”的物企並不少見，是實力使然，還是套了個模板，或許還需時間的檢驗。截至2021年末，興業源營業成本連年增長，毛利率已經連續四年下跌。
毛利率四連跌
“新名稱、新形象、新徵程。”趙亞東將這句話寫在內部刊物的刊首寄語上，可以看出對這次更名滿懷期待。
興業源表示，“本次變更系公司發展需要，變更後的公司名稱與公司主營業務情況相匹配，不會對公司生產、經營產生不利影響。”
翻閲興業源的官微，其早期強調科技賦能可以追溯到2016年，其中一個名為“一應雲智慧平台”的科技類服務平台出現次數不少。
據2021年財報，興業源一應雲1.0 系統全線升級為2.0版本，主要體現在工作人員線上集中管控、人力資源一體化智能管理、財務集中管理等日常運營中。
除此之外，財報中直接提到的“科技”相關業務並不多。去年末，興業源納入合併財報的21家子公司裏，僅有“鄭州興業源科技運營有限公司”一家帶有科技字樣，期間“成都興業源智慧物業管理有限公司”被註銷，成立僅2年時間。
興業源的業務板塊有物業服務管理、停車場經營和出租辦公用房，主營業務為物業管理服務。
2021年，興業源收入漲勢不錯，但毛利率依舊下行。期內，其整體收入約4.29億元，同比增長38.23%；毛利率19.43%，較2020年減少1.2個百分點。
而這已經是興業源毛利率下跌的第四個年頭。2017年-2021年，其毛利率分別為31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%，和2017年相比，眼下已經跌去12.45個百分點。
“流血”外拓
在新三板的物管市場，興業源是活力較為充沛的一家，不時就要圍繞規模作一番文章。
雖然股票買賣陷於停滯，但其自身的資本運作並不少。去年6月至今，興業源已經進行了6筆資本收購，貴的一筆超過2000萬，便宜的不過1塊錢。
收購動作頻頻，但不少是“流血圈地”，興業源倒貼外拓。
6筆收購，興業源一共花去4029萬元，最高的一筆是收購舜天物業100%股權2080萬元，最低則是收購香龍灣物業100%股權1元。
激情外拓之下，興業源的規模激增，從上市之初的不到400萬方到如今的3000萬方，增幅約為650%。
然而收購標的的成色不一，其中多家物業公司在被收購時並不被外界看好。
沒有天上掉餡餅的事情，1元收購香龍灣物業100%，看似便宜，但標的物是帶着債務轉手的。
根據公告，截至2021年8月31日，香龍灣物業的資產總額為26.7萬元，負債總額110.3萬元，淨資產為-83.59萬元，資產負債率達高達413%。
在並表期間，另一併購標的鼎輝物業增收不增利，目前已處於虧損狀態。但是今年的首筆收購，興業源還是放到了鼎暉物業餘下30%股權身上。
2019年興業源以1280萬元的價格收購鼎輝物業70%的股權，彼時鼎輝物業的每1%股權價格約為18.28萬元；而此次收購的30%股權，平均每1%股權價格約為39.67萬元。
每1%股權單價貴了一倍不説，帶來的收益似乎並未好轉。截至2021年6月，鼎輝物業的資產總計約2051萬元，負債合計約1233萬元，所有者權益合計約818萬元。期內，鼎輝物業實現營收1417萬元，淨利潤虧損約59萬元。
對於一些收效甚微的投資，興業源也想及時撤出止損，但抽身也非易事。
2019年1月，興業源決定出售其在坤鼎集團的股份。根據當時的公告，興業源作為出售方，將其持有的坤鼎集團約500萬股股份出售，受讓方為坤鼎集團董事長邱明。
股份轉讓協議已經簽署，然而截至2021年12月31日，興業源都沒有收到股份受讓款和利息843.65萬元。
文章來源:樂居財經