地產信託項目接連踩雷，大業信託戰偉宏如何破解困局？

本文來源：創業圈 作者：啓林

文|啓林

零售之王招商銀行踩雷了。8月14號，由招商銀行代銷的大業信託-君睿15號集合信託計劃發生違約。事發之後，招商銀行與受託人大業信託均回應稱將妥善處理違約事項。截至目前，尚未有債務化解方案的公開消息。

大業信託是2011年經當時的銀監會批准由廣州科技信託公司重組而來，中國東方資產管理公司、廣州金融控股集團和廣東京信電力集團是其主要股東。然而儘管有着強大的股東背景，但近些年大業信託的發展已經略顯疲態，管理規模呈現急劇下滑態勢，地產信託項目也接連出現踩雷事件。隨着地產融資環境的收緊，君睿15號可能並不是最後一個違約的信託項目。

創業圈人物財經記者就地產信託業務踩雷及剛性償付等問題向大業信託發送問詢函，截至發稿未收到對方回覆。

並不意外的違約

結合此前的種種跡象，君睿15號的違約，並不讓人意外。

根據公開資料，君睿15號成立於2020年8月，為一年期的集合信託產品。5億的信託資金用於受讓華夏幸福的子公司——九通基業持有的應收賬款債權。九通置業將承諾按照約定回購該債權，華夏幸福則提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。今年二季度，項目利息則遲遲未兑付，構成了實質性違約。

實際上，華夏幸福缺錢一事早有端倪。2019年，華夏幸福先後多次以向信託公司發行永續債的方式補充流動性資金，融資規模合計超過60億元，利率區間一度高達9.5%-12%。揹負高額成本的融資方法，引發市場的廣泛擔憂。

2020年，華夏幸福的財務情況進一步惡化。截至二季度末，華夏幸福的短期債務達到873.39億元，佔總債務規模的43%，短期償債風險明顯提升。在君睿15號信託計劃發行的同月初，華夏幸福發佈公告稱，2020年公司新增的借款金額，佔2019年末淨資產的比例已經超過40%。不難判斷的是，在該項信託計劃發行前，華夏幸福已經面臨明顯的償債壓力，尤其是短期債務。

根據公開的媒體報道，2020年4月，君睿15號在第一次終審會上被否決；同年6月，在項目要素和風控措施沒有變化的情況下，君睿15號順利過會，但將發行額度由10億壓縮至5億。

最終的過會原因不得而知，大業信託也並未回覆創業圈人物財經記者的這一問題。但讓人難以理解的是，面對交易對手方惡化的信用資質，君睿15號僅僅只有母公司的保證擔保，而無抵押資產。

一個或許可以解釋上述蹊蹺的原因是，君睿15號或為類通道業務。有信託從業者在接受媒體採訪時表示，銀行在地產信貸額度緊張的情況下，會主動找信託公司設計產品結構，以繼續服務房企客户。如果是上述的合作模式，那麼大業信託在君睿15號項目中，只是起到一個類似通道的角色，負責包裝產品。

房地產信託風險待暴露

地產信託曾是大業信託的業務發展重點。自2013年起，大業信託投向地產行業的信託資金均穩定在25%左右，遠高於行業平均水平。2020年，大業信託的信託管理規模壓降至596億元，其中地產信託規模佔比為24.24%，而行業層面的佔比水平僅為13.97%。

房地產和信託，曾是一對相互成就的關係。雖然信託資金僅僅是地產業融資來源的一小部分，但這並不影響地產信託的重要性。特別是在早些年，由於銀行不能向未取得“四證”的地產項目發放貸款，而信託業務的開展由原各地銀監局相機把握，存在一定的彈性空間，因此在前端拿地的融資環節存在明顯優勢。在這一情況下，大業信託的地產信託規模從2013年的141億元，快速增長至2017年的494億元。

然而自2019年開始，事情悄然發生變化。地產信託業務發展過快的公司相繼被銀保監會約談警告，多地銀保監局對轄區內信託公司實行餘額管控，要求當年三季末地產信託規模不得超過二季度末。

2020年8月，銀保監會下達“64號文”，要求按月監測地產信託業務的變化情況，並採取多種措施遏制地產信託過快增長、風險過度積累的風險。

針對地產信託從嚴監管的態勢一直延續至今。今年初召開的信託監管工作會議指出要嚴查利用房地產上下游、收益憑證或永續債融資等違規行為。也是在這樣的政策背景下，大業信託的地產信託規模自2017年起持續回落，到2020年已壓降至144億元。

在地產融資受限的影響下，近幾年大業信託不僅地產信託規模大幅縮水，也接連在地產信託項目上踩雷。

2020年3月，大業信託-東方資產111號集合信託計劃發生利息逾期。該信託計劃的存續規模為2.3億元，資金用於向河北眾美地產發放信託貸款。最新的進展是，8月公司已將相關債權資產掛牌北京金融資產交易所進行轉讓。

6月，大業信託被曝打折出售上海浦東臨港項目資產包，該資產包涉及5項債權，或為東方資產112號集合信託計劃的抵押資產。根據公開資料，該項目成立於2017年底，通過“股權轉讓+信託貸款”的方式將20億的信託資金髮放給三盛宏業。而在2021年初，一路激進擴張的三盛宏業已向上海市第三中級人民法院申請了破產重整。8月31日，青島中院懸賞千萬元向三盛宏業索債。

目前，大業信託處於存續狀態的地產信託項目，主要集中在大名城、融創地產、藍光發展等地方房企，但這些房企的信用資質存在瑕疵、甚至是惡化的跡象。根據相關數據，部分房企有多條歷史失信信息和被執行人記錄。2021年以來，大業信託與融創地產合作發行了多隻信託產品，用於支持其在惠州、湛江等地的房地產項目。

5月，大業信託發佈將提前終止盛業藍光4號部分信託單位的公告。盛業藍光4號主要用於支持藍光發展在各地的房產開發項目。根據用益信託網的數據，盛業藍光4號處於存續狀態的信託單位將於9月後陸續到期，規模合計接近2億。然而，截至今年上半年，藍光發展的淨負債率已經高達227.78%，累計到期未償還的債務本息已經超過100億元。

隨着存續項目的到期日逼近，大業信託又將面臨考驗。從目前的化解方案來看，大業信託仍選擇自掏腰包的方式，為投資者的利益兜底。今年一季度，大業信託用自有資金墊付了君睿15號的應付利息，構成了事實上的剛性兑付。年報顯示，2020年公司累計向受益人分配的信託淨利潤26.97億元，超過了全年的可供分配信託利潤21.12億元，導致未分配利潤餘額仍為負數，這是否為公司進行剛兑而形成的虧損？大業信託對創業圈人物財經這一問題並未給予回覆。

2020年4月，戰偉宏正式接手大業信託。作為一名信託業的老將，他先後在原銀監會、中融信託和浙金信託任職。戰偉宏能否帶領大業信託走出目前的困境，仍有待時間觀察。