經歷了2022年上半年市場的蕭條，房企多交出了一張慘淡的上半年中期財務報告，但這其中，有三家企業的中報值得關注：萬科A（00002.SZ）、龍湖集團（00960）、眾安集團（00672）。
萬科、龍湖獲得市場的矚目，不僅僅是因為他們是民營房地產的標杆，更源於中報的亮眼數據——與行業表現背道而馳；眾安集團之所以入列，不僅僅是因為這家中國百強房企翻倍的驚人業績，更源於全年及2023年的樂觀預期——這是基於二級市場投資的考量。
比較來看，在2022年上半年，萬科上半年營收2069.16億元人民幣（以下單位等同），同增23.82%；歸母淨利潤億元，同比增長10.64%。龍湖營業額948.0億元，同比增長56.4%；剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利同比增長6.1%至65.5億元。
眾安集團的這兩個數據分別是：營收50.78億元，同比增長156.16%；歸母淨利潤1.38億元，同比增長1007.47%。兩大數據增速，在已上市的民營房企中，均可算是NO.1。
值得注意的是，2022年上半年50.78億元的營收，已超過2021年全年營收，去年該數據為49.69億元；1.38億元的淨利潤，伴隨着10倍的增長，更是2021年全年3852.6萬元358.2%。
根據克而瑞的預測，眾安集團2022年全年的結轉收入將會超過100億元。加上物業租賃、酒店、物管收入等，其總營收或超過110億元；再長遠一點，考慮2023年的結轉收入，則眾安集團彼時營收將會超過200億元。
從這個角度分析，2021年、2022年眾安集團的營收年均複合增速均超過100%，這即讓其業績在眾多房企中而出，也構成了二級市場對其價值重估的邏輯。
萬科董事會主席鬱亮説，房地產仍然是十萬億級的市場，短期市場已觸底。故此，窺斑知豹，從歷史中尋找規律，從成功中獲得鏡鑑，通過在放大鏡下細剖這一年從行業的困境中走出來的企業，我們才能尋找到具有偉大護城河的公司。
放大鏡下的眾安中報
眾安集團的業務構成分為四塊：物業銷售、物業租賃、酒店營運、物業管理及其它服務。
對於房企而言，銷售額是房企業績的“糧倉”，更是利潤的“蓄水池”。分項來看，報告期內，眾安集團合同銷售總建築面積約為277,342平方米，金額約為52.66億元；確認銷售總建築面積約為210,028平方米，金額約為47.44億元。
營收的增長主要是由於本期交付項目、交付均價較去年同期有所增加。以銷售均價為例，報告期內平均每平方米物業銷售價約為22,588元，較2021年同期的約14,321元上漲約57.7%。
細分起來，眾安集團87%銷售額來自於浙江省內，杭州、義烏、紹興、温州為銷售前4的城市，銷售貢獻分別為27%、16%、15%及12%。佈局一二線城市及強經濟城市，由此穩住了眾安地產業績的基本盤。
其它業務方面，物業租賃產生的收入約為人民幣3030萬元，下降約49.1%；酒店營運錄得收入約為9980萬元，同比上漲約2.3%；物業管理及其他服務產生的收入約為2.03億元，同比上漲約14.6%。
在保持營收增長的同時，眾安集團保持在人員增加的基礎上，保持了三費開支的下降。
數據顯示，在報告期內，眾安集團的銷售及分銷費用為1.269億元，下降約7.9%；行政開支為3.112億元，下降約1.9%；財務費用僅為1.029億元，下降約13.2%。
作為一家老牌房企，眾安集團極為穩健，目前即無美元債在身，且銷售、採購及金融機構均以人民幣為主，所以所承受的外匯風險較小，負債規模亦在合理範圍內。
財報顯示，2022年上半年，眾安集團總資產負債率、淨負債率分別為約79.7%和約82.9%。剔除預收賬款資產負債率同樣略有升高至67.9%，不過仍滿足“三道紅線”要求，屬於綠檔企業。
債務結構表現來看，截止至2022年上半年底企業長短債比為2.95，處於行業領先水平；企業2年內的債務佔比由2021年的66.1%改善了9個百分點至57.0%，債務結構極大優化。
在土儲方面，截止2022年上半年底，眾安集團共擁有總土儲建面1044萬平方米，和2021年底相差不大，按當前企業銷售表現，可以滿足企業未來5年左右的發展所需，土儲總量較為充裕。
眾安的表現在於下半年及2023年
對於眾安集團2022年下半年及2023年的中期業績表現，則可以用兩個指標來審視：現金流、員工數。
第一個指標是現金流。截止至2022年上半年末，眾安集團共持有現金72.3億元，較之2021年年底僅減少約7億元，且這是在上半年新增7塊儲的前提下的數據。
數據顯示，上半年眾安集團新增項目共計 7 個，總建築面積約為 523,903 平方米，總代價約人民幣 48.85 億元，新增土地平均樓面價約每平方米人民幣 9,323 元。7個地塊均位於浙江省內，其中杭州6宗，有效地對浙江省內資源特別是大本營杭州進行補充。
擁有強大現金流、資產負債結構大幅改善等表現也進一步顯露了公司的反脆弱能力和穩定性，使其能夠在弱週期時積極進取，拿取更多的優質地塊，為未來發展夯實基礎。
第二個指標是員工數。截止2022年6月30日，眾安集團僱傭員工5221人，較去年同期增加405人。在企普遍大裁員的大背景下，眾安卻增加了近10%的員工，顯示其進一步加碼後市的決心。
2022年下半年以來，國家穩經濟舉措加快落地，房地產政策逐漸寬鬆，市場築底回升趨勢明顯。如果整體境外債務能獲得順利展期，房企走出短期流動性困難只是時間問題。
從大環境而言，政策面正持續發力。7月28日，政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩民生;銀保監會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。
監管層多次表態，為房地產市場吃下“定心丸”。近期，全國多地放鬆政策“應出盡出”，部分購房者在結束觀望後或將加速入市，如上海、成都兩市的成交皆創年內新高。
與其它房企不同的是，目前眾安集團整體生產經營正常，各項業務有序開展，所有項目均正常施工。
與此同時，優質的區域佈局為眾安後續業績的釋放帶來了確定性預期。2022年下半年及2023年，眾安將有多個高價值項目推向市場，主要位於長三角區域。
更為重要的是，眾安集團到目前的營收，相當一部分是2019年及之前入市的結轉收入，更多2019年後的入市項目等待結轉，故此2020年後市入市項目的結轉收入，將要在2022年底、2023年甚至是2024年並表。
根據智通財經APP的統計，眾安集團分別在2019年獲取5塊地，2020年獲取22塊地，2021年獲取12塊地，土地款合計361億元，截止目前已全部付清，由此在債務方面不再會有多少支出。
由於房地產項目開發週期的原因，眾安集團2020-2021年獲取的地塊均未竣備交付，更多會在2023年並表，而這部分將會在2023年給眾安集團帶來超過200億的營收。
此外，3月23日眾安集團公告與中國農業銀行股份有限公司浙江省分行簽署《併購業務戰略合作協議》，農業銀行授予眾安集團人民幣70億元併購融資額度，幫助企業更好地把握市場上所呈現的收併購機遇。
這才是未來投資眾安邏輯的邏輯和底氣所在。
總結
投資不必比誰短期盈利得多，更多是看誰活得久，時間才是檢驗投資成果最好的試金石。
受制於房地產環境的整體承壓，加上過去三個月來恆指的下跌，多家國內龍頭房企過去數個月來股價均出現較大跌幅。就眾安集團而言，其目前的股價與5個月前差異不大，跌幅遠低於行業水平。
就成長而言，在萬億級房地產市場中，未來兩年，就百強房企而言，很難再找出一家業績和淨利潤可以實現100%複合增長的企業，而重金在手和具備較右進取心的眾安集團就是其中之一。
根植於短期的題材推力，立足於長期所在賽道的成長性和公司個體的長期驅動力，未來兩年的眾安集團，有二級市場的表現方面可以值得期待。