觀點直擊 | 陳啓宗：內地住房市場剛剛過了一個臨界點
觀點地產網 7月29日，“如果我們對全年業績沒有信心，大慨不會在中期業績宣佈增加派息，加股息應該是一個比較正面的訊號，至於全年業績會否再增加，需要到時再檢視，但加股息反映管理層對全年業績抱有正面的看法。”恆隆集團董事長陳啓宗徐徐地道出，語調起伏不大，但卻聽得出當中的信心。
恆隆集團及恆隆地產公佈截至今年6月底止中期業績。一如去年，由董事長陳啓宗帶領副董事長陳文博、行政總裁盧韋柏及首席財務總監何孝昌以線上形式舉行記者會。
恆隆地產2021年中期營業額49.75億港元，按年升18.9%。虧轉盈賺22.35億港元，上年同期蝕25.37億港元；每股盈利0.5港元。派中期息0.18港元，上年同期為0.17港元。期內，營業溢利為36.3億港元，按年增19.37%。基本純利增10.61%至22億港元，每股基本純利為0.49港元。中期息增加6%至0.18港元。
而恆隆集團亦扭虧，中期轉賺15.08億港元；去年同期錄得15.95億港元虧損；未計物業之公允價值，基本純利按年增12%至14.98億港元。集團增加派息11%至每股派發0.21港元，是自2010年後首次。
盧韋柏補充，派息策略一如以往，並沒有作出改變，但當看到業績及業務勢頭反映集團有能力可以增加派息，便會作出相應考慮，平穩及循序漸進地增加股息。
是次中期業績扭虧為盈歸功於內地市場錄得強勁的租賃收入增長，高端商場租户銷售額較去年同期增長65%至232%不等；整體租賃收入和營業溢利按港元計值分別錄得 42%和 49%的增幅。
盧韋柏提到，於今年3月開幕的武漢恆隆廣場只用了三個月時間已達到收支平衡，比兩年前開業的昆明恆隆廣場更快，相信武漢恆隆廣場會更加成功；而截至報告日武漢恆隆廣場租出率為71%。基於大多數知名品牌計劃於2021年下半年開業，預期至年底出租率可以升至90%。
但內地經濟增長出現輕微放緩，令市場憂慮奢侈品市場會受到影響。陳啓宗稱，中國銷售市場的確有放緩的跡象。但同時發現奢侈品市場與一般消費市場走兩極化，高端的奢侈品仍然非常強勁，加上種種現象都反映，很多品牌都非常清楚他們最大的增長動力就是中國市場，各奢侈品牌在中國市場的產品系列是全世界最齊全的，甚至有些產品是中國獨有，相信明白事理且聰明的中國人會因而留在國內消費。又指，恆隆會會員已達百萬名，故相信增速仍然不錯。
盧韋柏亦指，中國消費者對奢侈品的消費出現系統性改變，當消費者身處的地區有高端商場，只要服務到位，相信他們基本上會繼續留在內地消費；而不同的數據亦反映市場需求仍然強勁，相信下半年增長率雖然會放緩，但仍然處於高水平。
至於集團下一個發展地區，陳文博笑言，其今年上半年到內地考察了大概4個月，到訪20個城市，包括10個新的城市，但不便透露具體名單。惟集團希望在內地可以發展更多城市。
另外，武漢“恆隆府”三座寓所大樓，預計將於2022年上半年開始預售，是集團第一個在內地銷售的公寓式住宅。
“未來數個月非常重要，我們要和很多目標購買者接觸，瞭解市場的需要和定價位置。希望在年底開始銷售辦公室和樣品房，準備下年年初開始銷售。雖然未來6個月非常繁忙及緊湊，但也很期待，因為這會是我們第一個在內地銷售的公寓式住宅，相信其會對恆隆有一個非常好的正面的影響。”盧韋柏説
惟有媒體問出內地今年以來對於房地產行業一系列調控越來越嚴格，會否對集團帶來影響，陳啓宗解釋，內地近期對房地產的調控是針對住宅市場而非商業房地產，因此對集團近乎零影響。又指內地房地產發展商不能再以過去20年的一套方式應對，且有見其開始涉足不同業務，顯示本業賺錢不再容易，相信行業已超臨界點，進入規範的時代。
而香港樓市方面，陳啓宗則仍抱中性態度，不擔心但也不認為會飛昇；坦言香港樓市過去二十多年發展不健康，責任並非在於政府或官員不作為，而是受到立法會掣肘，限制發展郊野公園邊陲及填海等。
他相信今日香港已從根本上出現改變，未來十年可有更多土地釋放，令樓價上升速度不會太快，相信供應增加也難推倒樓市，不少港人已自置物業，加上內地來港人口增長足以彌補本地人口流失，並特別看好高檔住宅市場，會繼續留意優質的高檔住宅地，若有心水會參與競投。
陳啓宗重申，低位的時候便會加大投資高檔住宅市場，在社會事件及疫情影響下，去年是良好入市時機，故成功出手投得港島南區壽臣山地皮發展高檔住宅。
而首席財務總監何孝昌透露，九龍灣淘大工業村重建項目將於未來數個月開始預售。
香港租賃業務方面，盧韋柏表示，由於向租户提供租金寛免優惠，對財務造成的影響集中於期內攤分的租金優惠需要攤分，故上半年香港收入下跌是預期之中，期內租賃收入按年跌12%，若相比去年下半年，按半年的跌幅已由9%收窄至3%，認為香港市場逐漸進入平穩階段；預料今年下半年會有小許平穩增長，並期望政府的電子消費券能刺激市道。
以下為恆隆集團、恆隆地產2021年中期業績發佈會現場問答實錄節選：
現場提問：派息增加的原因是基於什麼考慮？派息增加的安排在未來會不會恆常化？
盧韋柏：首先派息的策略和機制沒有變化，我們按生意趨勢及業績表現，有能力便可增加股息，所以和以往的策略沒分別。
何孝昌：正如韋柏所説，一如既往，我們的派息策略是沒有分別的，我們會保持平穩、逐漸地增加派息的策略，而增加派息和我們的核心業務是成比例的。
陳啓宗： 如果我們對全年業績沒有信心，大慨不會在中期業績宣佈增加派息，加股息應該是一個比較正面的訊號，至於全年業績會否再增加，需要到時再檢視，但加股息反映管理層對全年業績抱有正面的看法。
現場提問：武漢“恆隆府”預期於2022年上半年開始預售，可以跟我們分享一下目前的籌備工進行得如何？ 而武漢恆隆廣場截至報告日租出率為 71%，業績報告提到大多數頂尖品牌計劃於2021年下半年開業，是否代表租出率可以於今年底達到100%？
盧韋柏：我先回答你後半部分的問題。你説得對，我們現在的出租率是71%。到年尾未必到100%，但是沒有100%也差不多達到90%。同一時間我們會看到，這次一些非常大的品牌進駐的時間也會在今年下半年，比起我們在昆明恆隆廣場進駐的時間更快。所以在出租率或者在我們有的零售氛圍上，我們是非常有信心做得非常好的。
而武漢的恆隆府，剛才我們也提過，6月，恆隆府品牌也正式推出。6月24日，我們也在武漢做了一個新聞發佈會，也向當地的傳媒推出了我們的恆隆府品牌。未來幾個月非常重要，我們要和很多目標購買者接觸，瞭解市場的需要和定價位置。我們希望在年底開始銷售辦公室和樣品房，準備在下年年頭開始銷售。所以未來6個月非常繁忙、非常緊湊，但是我們也很期待，因為這會是我們第一個在內地銷售的公寓式住宅，覺得這會對恆隆有一個非常好的正面的影響。
現場提問：內地的高端商場銷售以目前情況會不會有一個持續性？
盧韋柏：我們看到在整體零售尤其是奢侈品的零售上勢頭依然會持續，有很多朋友問會不會因為他們飛不了，所以就留在這裏購物。但是我們看到這可能是一個系統性的改變。
如果在當地、在你自己住的地方有一些非常好的商場，有很多你很喜歡的品牌，以前你可能要去到不同的國家才能買到的產品，而你現在可以在你家附近買到，只要我們的服務質素讓的客人覺得賓至如歸，我覺得他們基本上會繼續留在內地消費。種種數字也讓我們看到，數字依然強勁，比起上半年，銷售依然維持在非常高的水平。
當然如果對比今年上半年和去年上半年，去年上半年是疫情剛剛開始，所以你會看到增長會特別高，但是其實我們期待下半年的數字也依然這麼高。當然，去年下半年內地在恢復正常之餘也破了新高，所以我們覺得增長率可能在下半年沒那麼高，但是整體數字依然是非常高的水平。
現場提問：預計下半年中國經濟增長會放緩，對奢侈品銷售市場會不會有影響？
陳啓宗：這位傳媒朋友的觀察是正確的。整體來説，中國內地的銷售市場有些放緩的跡象。但同時有另一個情況產生，高檔和一般的產品是很兩極化的市場。高端的奢侈品仍然非常強勁，老百姓的日用品的購買則放緩，再加上很多日用品可以網購，但是奢侈品很難有網購，所以市場非常兩極化。
補充回答前一個問題，今天在中國內地的市場，他們的產品系列是全世界最齊全的，並且有些產品是隻有在中國買得到的。種種現象都告訴我們，很多品牌非常清楚他們最大的增長動力就是中國內地市場。所以當你有些東西是在中國的商場才買得到，甚至去到很多外國大城市的商場都買不到的情況下，中國人很聰明、很明白事理，他一定會留在這裏。再加上韋柏説我們的House 66做得非常好，恆隆會很快已經有上百萬個會員，所以我相信增速會不錯。
現場提問：香港商鋪和住宅的租賃收入和出租率都是逐年下跌，預期什麼時候會有復甦？本地的消費會如何？恆隆推出的優惠計劃在下半年對我們的零售會有什麼影響？
盧韋柏：當然，我們不希望看到下跌，但是這次上半年的下跌是在我們的預期之內的。當我們要給租户一些租金優惠，會計入賬上是要攤分的，所以有很多跌幅是在我們的預計之內的。但是對比去年下半年的總收入，只是一個很輕微的跌幅，是-3%，而上一次是-9%的，我們會看到慢慢已經達到一個平穩的階段。
當然，我們在策略上、計劃上也希望在下半年看到一個輕微的增長，當然也要看疫情、看經濟環境等。我們很希望8月1日政府的消費券有一個刺激效應，8月1日開始第一批會收到部分消費券，恆隆昨天也推出了，我們會配合政府的優惠券，讓客人可以在我們的商場裏每花800港元就有200港元的優惠券。我們很希望藉着這個刺激的機會，可以振奮、刺激消費，也希望香港可以走出這個低谷。
現場提問：恆隆對內地二線城市發展的看法是什麼？除了武漢和杭州之外，有沒有打算進駐其他的新一線城市？會怎麼處理我們與本土的商業巨龍的競爭關係？
陳文博：我1-5月去了內地，大概4個月之間去了大概20個城市，包括現有的10個城市，另外10個城市是哪些，當然不會在這裏説，但是相信我們在內地還有很多機會，有很多很好的城市可以繼續發展，暫時不能公開地説，但是希望有這些機會，也會繼續發展。
現場提問：想問問陳啓宗先生對香港樓市的前景是什麼看法？在政策方面有什麼建議？
陳啓宗：我對香港的住宅市場是比較忠誠的，有些人很擔心，我覺得沒什麼需要擔心的。會不會飛昇？我看也未必。基本上你看以往的20多年來，香港的樓市非常不健康地發展，原因就是因為沒地賣。而沒地賣的原因不是因為政府不作為，政府官員沒有誘因不賣地，也不是能力的問題，而是在立法會受到諸多的掣肘，比如説新界東北賣不了地；郊野公園拿出1%-2%，不準；離岸、不在維多利亞港、在很遠的地方建，也不行。所以香港以往20幾年來賣不了地主要原因是因為立法會，不是因為政府官員，也不是説政府官員做得都對，但是主要的責任不是他們。
今天香港已經有根本上的改變，選舉制度也有一些改變。我個人相信在1年、3年、5年、10年內應該會有比從前更多的土地釋放出來，從而讓房價上升不至於太快。我提醒大家幾件事：第一，董先生在1997年提出每年要建8.5萬夥。當時的財政司司長曾蔭權先生已經找了足夠每年建8.5萬夥的土地，10年之久，可以建85萬夥的住宅樓。所以不是沒地，而是因為立法會的諸多掣肘，讓香港政府賣不了地。
在今天的新環境下，土地供應會增加，但也不會推翻市場。因為香港有四五成的人是有自置物業的，無論是社會還是政府，都沒有誘因去推翻香港的房地產市場。再加上內地來香港的人越來越多，人口的增長是足以彌補人口的流失的。所以我覺得香港的住宅市場會平穩發展。至於高檔的住宅市場，我相信會非常好。香港還是一個低税率的地方，比較自由，很多內地人都喜歡來香港。但是不要小看香港人自己，香港人很有錢的，我們在藍塘道賣了很多間，絕大部分是香港人，那些一間都是3億多的。所以無論是香港人也好，內地人也好，新香港人也好，都會使香港的高檔住宅市場保持在一個比較高的水平。
現場提問：恆隆在未來會不會在香港投地？有沒有現在正在看的心宜地塊？
陳啓宗：有沒有心宜的地塊，有也不會告訴你。總而言之，我們的透明度很高。如果有好的高檔住宅，我們一定有興趣。是否競爭得過別人，這很難説。商業大亨JP摩根説哪裏都是血的時候就買肯定贏。所以我們有前年的黑暴，也有去年的新冠病毒。去年是一個很好的買地的時機，我當年説“市場不好的時候，可能會入市”，去年就出來了，所以就贏了，所以要看時機，不過原則上我們比較感興趣的是高檔住宅地。
現場提問：想問問陳啓宗先生。剛才您説了對香港市場的看法，怎麼看內地今年以來對於地產業的一系列調控措施？似乎措施越來越嚴格，對於恆隆在內地的業務有沒有影響？
陳啓宗：對我們的業務沒影響，因為那些嚴格的措施主要是對住宅房地產，而不是對商業房地產。而我們在內地的物業基本上是以商業房地產為主，雖然我們也有少數項目是高檔甚至可以説是全城最高檔之一的住宅，但數字不是太大。政府要調控的是今天你去買地、去建樓，這些會比較受控制一些。中國內地的住房市場整體來説剛剛過了一個臨界點，再不是以往的30年、20幾年的時代了，以前是比較不規範的，今天一個有作為的政府都應該規範這些。現在這樣很好，政府出來規範。
不過發展商就不像以往20年、30年那麼容易賺錢了，很多內地的發展商都在做很多其他生意，如果地產這麼好賺，就不用做其他生意了，因為他們自己知道內地的住宅房地產發生了基本上的改變。不過這對恆隆的影響接近於0，因為我們是以商業房地產為主。還有一個好處，大家不用花那麼多錢在買樓、供樓上，他們手上的錢就多了，來商場購物的機會就大了。所以甚至可以説對我們是有一些輕微的有利因素也説不定。
何孝昌：除了Ronnie剛才所説的，這次內地政府的房地產調控有另一個對象就是三條紅線，對某類過度借貸的地產商影響就會大很多。而以恆隆的財務狀況來看，三條紅線看都看不到，別説接近。所以除了Ronnie所説的，商業很不同之外，調控指標、目標完全不是針對恆隆這類公司的。
現場提問：關於杭州恆隆廣場的進展，項目目前進展如何？早前看到我們和文華東方有簽訂合約，想知道項目是不是跟上我們的時間表？
陳文博：杭州的項目目前進度與預期相同，現在已經挖到地下第四層，很快會挖到底，才可以開始建。我們預計2024年就可以開第一期，到2025年就會全部開完。
現場提問：除了文華、君逸、洲際之外，有沒有興趣與其他酒店繼續合作？這是不是也是我們在內地發展的策略之一？
盧韋柏：除了我們已經公佈了的3個，在無錫的二期也會有1家酒店，在這裏先賣個關子。等那個品牌同意了，某一個時間推出時，我們會向大家公佈。
現場提問：關於可持續發展的問題。我們的可持續金融佔整體信貸額有一個相當的百分比，預計這個百分比會不會進一步提升？在未來18個月我們也會投放更多的資源到環境、社會、管制，特別是減少碳排放等事項中，有沒有一個具體的計劃？如何達到我們2030年定下的目標？
陳文博：其他的投資真的很多，我們的項目也分得很細。每一分錢都有一個計劃，包括在同事和其他持分者的心靈健康花了一大筆，另外一大筆就是減少碳排放上，除了減少碳排放，我們也在看很多與水、廢物管理有關的項目，這幾年也會繼續投資很多。
何孝昌：可持續發展方面恆隆是全方位去看的，除了在建築業務方面，在財務、財政方面，我們有越來越多的借貸有一個綠色、可持續發展的元素。到6月底，全公司的總借貸額已經有接近1/4是綠色債務、可持續發展債務的融資，我們也有計劃繼續擴大這方面的比例。不只是做業務，對可持續發展、對環境保護也很關心，在財務上我們也同樣關心，而事實上這也是我們的可持續發展財務委員會整體大綱的一部分。