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原標題：地產行業又面臨洗牌，看看萬科鬱亮這些年的關鍵判斷
萬科董事會主席鬱亮
記者 |黃昱
從2007年提出“拐點論”到2012年預測“白銀時代”即將到來，再到2018年判斷“白銀時代”已經到來，萬科對行業的變化始終保持着較高的敏鋭度。
最近地產行業最大的變化莫過於“三道紅線”的提出。據界面新聞了解，碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁等12家試點房企需要在9月份上報反饋信息，並提出具體的降負債方案。
作為過去十多年一直在地產行業保持龍頭地位的萬科，在行業的不同週期都會有預見性的判斷。如今地產行業將面臨“三道紅線“監管下的又一次變革，萬科也繼續有着自己的理解。
萬科董事會主席鬱亮近日表態，明年開始“三道紅線”政策會全面實施，房地產行業也就到了管理紅利階段，所有的開發商再次來到同一起跑線，原來所有的優勢、做法可能都不成立了，可以説是全部歸零。
這並不是鬱亮首次提出房地產進入管理紅利階段。今年6月的股東大會上，鬱亮就曾指出，房地產行業的白銀時代特徵日趨明顯，行業高歌猛進的時代正在遠去，行業發展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現在到了管理紅利時代。
如今“三道紅線”箭在弦上，這讓鬱亮更加確定管理紅利時代的到來。在他看來，“三道紅線”的提出，影響力不亞於2002年土地招拍掛制度的出台。
以“三道紅線”的實施為轉折點，鬱亮把中國房地產行業分為三個階段，第一個階段是2002年之前的土地紅利階段；2002年之後，是金融紅利階段；“三道紅線”開始，金融紅利時代畫上句號，進入管理紅利階段。
鬱亮指出，在土地紅利階段，誰有關係拿到地誰就可以賺到錢。土地招拍掛制度出台後，買地就不能憑關係，而要花錢了，誰的產品做得好一點，誰能更獲得資本市場的支持就能買更多地回來。
進入管理紅利階段後，鬱亮認為，房地產企業應該向製造業學習，向管理要效益。市場發生變化，戰略要跟着變化，同時還要管理精細化。
房企要想活下去就是要有好產品、好服務。“在土地紅利，很多有本事拿地的人最後也沒有了。金融紅利階段也一樣，有能力借很多錢，但沒有好產品、好服務也不足以讓你活到今天。”
地產行業的重大遊戲規則已經改變，影響所有的企業而不只是某些企業。開發商的打法已經要變了，例如萬科從財務紀律提高到財經紀律，兩者的區別在，要把投資紀律考慮在裏面。
鬱亮指出，因為這次的融資監管是穿透式、全覆蓋的，企業做多層結構、明股實債等財務技都是沒有用的。
除 “三道紅線”外，房地產行業進入白銀時代的深水區也是鬱亮判斷管理紅利時代到來的關鍵。
今年3月，萬科在致股東書中指出，白銀時代現在已進入深水區，它的特徵逐漸清晰起來，從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到複雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特徵。
在萬科看來，存量競爭是精益化的競爭，極化發展使競爭者的距離拉得更近，複雜模式帶來更多變數，全面競爭需要更全面的能力結構去覆蓋。
萬科是一家喜歡預判市場的公司。2001-2008年，中國房地產市場一路高昂，但因2007年局部地區樓市出現波動，王石在2007年末提出“拐點論”，並率先在全國範圍內多個項目降價，一時引起了極大的爭議和質疑。
不過很快金融風暴席捲全球，國內樓市也陷入低迷，2008年商品房銷售出現近十年首次負增長的情況。事實證明王石的預判是正確的，萬科也順利度過那次危機，並在2010年成為國內首家衝破千億銷售規模的房企。
在隨後救市政策的支持下，中國房地產在2009年直接從寒冬進入盛夏。2010年，中國房地產持續火爆，國家統計局數據數據顯示，這一年全國房價上漲6.4%，全國房地產開發投資同比增長33.2%至4.8萬億元。
經過2009年-2010年連續兩年房價飆漲，政府調控也開始持續加碼。到2011年，無論是力度還是廣度，都已全面升級，房地產交易全面受挫。
2012年，樓市處於資金收緊環境下的調整週期，鬱亮拋出“白銀時代”理論，認為“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代”，跟黃金時代不同，白銀時代競爭更為激烈，個位數的增長速度將成為常態。
以此理論為基礎，萬科開始向城市配套服務商轉型，積極發展多元化業務。
白銀時代的説法剛提出時，並沒有得到太多認可，但樓市在2014年又陷入低迷，加上王石、鬱亮在多場合再次闡述白銀時代到來的觀點，不少開發商信了，並且緊跟萬科開始轉型。
然而那時“白銀時代”並沒有真的到來，不少熱衷轉型的開發商也因此錯過了快速擴張規模的黃金時期。
2015年，樓市轉而迎來一個銷售大年，調控鬆動、信貸寬鬆、地價上漲、去庫存策略讓全國沒有難賣的房子，恆大、碧桂園、融創等快速崛起，通過加大槓桿、高週轉，實現了快速擴張，一下子追趕上萬科。
但從2016年開始，房地產行業又進入新一輪調控週期。2018年下半年，樓市明顯降温，同年9月，鬱亮指出，萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，但現在轉折點實實在在到來了。
“危機感驅動”之下，萬科率先喊出“活下去”口號，提出要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。
彼時，外界有不少聲音質疑萬科故意誇大行業危機。鬱亮在2018年底解釋道，面對同一個事情，每個人看法不同，例如面對半瓶水時，可能有的人認為只剩下一半水了，還有的人則認為還有半瓶水可以喝。
與提前做好過冬準備的萬科不同，不少房企已經倒在了這次“寒冬”中。2019年，曾進入房地產銷售百強榜的三盛宏業破產，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團申請破產重整，五洲國際、新光集團等先後被爆出資金鍊危機。
部分行業排名較為靠前的房企，也因為資金鍊的問題，不得不以出售項目或股權的方式求生存，如福晟集團、泰禾集團、富力集團等。
今年疫情再一次加速了房地產行業的洗牌。人民法院公告網顯示，截至2020年6月5日，今年房地產企業的破產數量已經達208家，超過2018年上半年的177家破產數量，與2019年同期相對持平。
在過往多年的房地產行業數輪調控週期中，萬科總會依據自己對市場的感知作出研判，也正是他們對市場和政策的敏感性，才一直保持住了在行業的龍頭地位。
責任編輯：陳志傑