今年物管行業“上市潮”中，大小物企紛紛各顯神通，截至8月底共有12家企業闖關成功，資本市場上物業板塊上市企業一舉突破50家。
然而，有人歡有人愁，亦有企業遞表後直至申請材料失效也未得到迴音。其中，中南服務就是這樣一位“運氣欠佳”的選手。
9月30日，中南服務二度遞表港交所，此時距其首次遞表剛好過去6個月。
對其首次遞表失敗，諸葛找房數據研究中心在接受《國際金融報》記者採訪時表示，物業板塊上市已逐漸成為港股市場的一道“風景線”，遞交上市申請的物企較多，但由於門檻較高，企業間競爭亦較激烈；另一方面，或也與中南服務整體毛利率較低、規模略有不足等有關。
規模擴張顯成效
儘管首次遞表出師未捷，但“無縫銜接”遞交更新材料的動作，也彰顯了中南服務較強的上市意願與決心。
這或與其近年來的規模擴張成效帶來的“底氣”有關。
最新材料顯示，公司近年的在管及合約規模逐年上升。2018年-2020年，公司在管面積分別為2160萬平方米、2740萬平方米、3691萬平方米，三年間複合年增長率達30.7%；同期對應的合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，複合年增長率為16.7%。
截至今年5月底，中南服務共擁有197個在管項目，對應面積約3966萬平方米，其中188個在管項目來自中南集團及其合資企業或聯營公司，佔比超95%。同期，訂約管理項目增至318個，總合約面積約6777萬平方米，覆蓋中國20個省、市、自治區的88個城市。
具體到區位劃分，長三角為其主要根據地，共擁有在管面積2241萬平方米，在總面積中的佔比降至56.5%；其次為環渤海，在管面積為946.7萬平方米，佔據23.9%；隨着對中西部的不斷拓展，該地區所佔比例增長明顯，已從2018年的6.2%提升至今年5月的15%；此外，華南地區依舊是企業最薄弱的區域，在管面積佔比僅4.6%。
事實上，中南服務的在管規模與上半年新增上市物企相差並不大，均未突破5000千萬平方米。對此，諸葛找房認為，在大型物企紛紛成功上市後，部分中小型物企遞交上市申請也逐漸成為普遍現象。“但對於中南服務來説，上市競爭仍較激烈，能否成功上市尚未可知”。
母公司“依賴症”待解
隨着規模的擴張，中南服務的收入也跟着一路水漲船高。
在最近三年，中南服務的營業收入複合年增長率達到了25.1%。具體來看，2018年-2020年其分別實現營收5.52億元、6.82億元、8.63億元。截至2021年5月末，公司實現營收4.36億元，同比增幅達42.5%。
從收入構成來看，中南服務主要通過物管業務、非業主增值服務及社區增值服務三條業務線獲取收入。其中，物管服務收入佔比呈增長趨勢，從2018年末的51.5%增至今年5月的63.8%；而其餘兩大高毛利率的業務卻出現下滑，同期對應的非業主增值服務減少8.9個百分點至30.8%，社區增值服務減少3.4個百分點至5.4%。
與此同時，中南服務的母公司“依賴症”依舊待解。
不僅規模的擴張依賴中南集團方面，公司業務的大部分收入亦來源於此。申報資料顯示，按物業開發商類型劃分，來自中南集團及其合資企業或聯營公司的收入始終居高不下，多年來均維持在99%左右；按最終付費客户類型來看，中南集團方面也貢獻了一半左右份額。
對此，中南服務在申報材料中直言，“我們預期未來將繼續在業務經營及財務表現方面顯著依賴中南集團、其合資企業及聯營公司。”截至2021年一季度末，中南集團總建面為0.46億平方米，在其處於不同開發階段的物業開發項目中，預期總合約建築面積約0.11億平方米的項目將於2021年底前交付於中南服務管理。
儘管營收規模迅速擴大，但中南服務的盈利能力依然備受質疑。在盈利方面，中南服務2018-2020年的毛利潤分別為9050.7萬元、1.27億元、1.98億元，今年前5個月為1.12億元；對應的毛利率16.4%、18.6%、23%以及25.7%，雖在穩步上升，但距離行業平均水平仍有一定距離。
三年間，中南服務淨利潤從1794萬元增至6675萬元，複合年增長率高達92.9%。這一增速也延續到了2021年，前5個月的淨利潤實現2841萬元，較2020年同期的1889萬元增長50.4%。
記者：何豔豔
編輯：左宇