文/房小旅
頂着“地產”之名，格力地產卻一直做着和房地產不太相干的業務，從海洋經濟到現代服務再到進軍醫療、重組珠海免税，多元化攤子越鋪越大。
10月30日，格力地產發佈公告稱，格力地產擬以發行股份及支付現金的方式購買珠海市免税企業集團有限公司100%的股權。最終交易價格為122.15億元，其中，以股份支付的交易對價為114.15億元，以現金支付的交易對價為8億元。
而在今年9月份的15天裏，格力地產還先後祭出兩大動作：下海南拿地和進貴州簽約茅台置業。一向低調的格力地產，究竟要做什麼？
進軍免税
又一場豪賭
此次交易對方為珠海市國資委、城建集團。其中，珠海市國資委持有珠海免税77%的股權，城建集團持有珠海免税23%的股權。
而珠海市國資委也是格力地產的實際控制人，前者對後者持股41.11%。交易完成後，珠海市國資委將直接持有格力地產21.87億股股份，城建集團將直接持有格力地產4.67億股股份，兩者合計持股佔格力地產總股本的74.26%，即這次重組不會改變珠海市國資委的實際控制人地位。
“重組珠海免税，公司現有相關產業的核心競爭力將進一步強化，並發展成為以免税業務為特色的大消費產業、發展可期的生物醫藥大健康產業，以及堅持精品化路線的房地產業三大板塊為核心的大型上市公司。”格力地產方面表示。
珠海免税的業務主要佈局於珠海、天津，全資擁有拱北口岸免税店、橫琴口岸免税店、九洲港口岸免税店、港珠澳大橋珠港口岸出境免税店、天津濱海機場進境免税店等。其在2018年、2019年的營收分別為22.56億元、26.69億元，歸母淨利潤分別為6.43億元、9.44億元。重組順利完成後，珠海免税有望給格力地產貢獻不菲的收入。
有消息稱，海南將增加第四家享有海南離島免税品經營資質的市場主體，結果有望在近期公佈，而珠海免税正是強有力的競爭者之一。
藉助免税概念，格力地產股價暴漲，從4月初的每股4元，到11月4日股價破10元，6個月漲幅超過140%。畢竟免税牌照的價值不可估量，資本市場不斷追高格力地產的動機也不難理解。
近幾年鮮少在公開市場拿地的格力地產，近日還大手筆拿下三亞一宗優質商住地塊。
9月7日，格力地產通過下屬全資子公司珠海合聯，從華潤、金地、招商局等央企手中，斬獲三亞總部經濟及中央商務區鳳凰海岸單元控規地塊，耗資16.51億元，佔公司上半年收入的五成以上，相當於格力地產過去三年淨利潤總和。
公告稱，此次競得的地塊擬用於建設濱海高端旅遊零售商業項目，還將積極引入世界知名的高端商業運營品牌商、具有海南離島免税資質的企業等，將助力國際旅遊消費中心建設。
有分析稱，格力地產斥巨資拿地，正是看中了海南離島免税紅利，為其日後拿下免税牌照後的生意鋪路。
14天后，格力地產再與茅台集團置業公司達成戰略合作協議。雙方將就探索酒店免税合作機制、發展文創和文化旅遊產業、創新供應平台體系等內容展開戰略合作。
格力地產董事長、珠海免税集團董事長魯君四表示，重組完成後的格力地產，將形成以免税業務為特色的“大消費”產業、發展可期的生物醫藥“大健康”產業以及堅持精品化路線的房地產業三大核心業務板塊。
“格力地產與茅台集團不僅是企業間的合作，雙方將在協議的基礎上落實合作共識，推動黔粵經濟的交融與發展，推動‘西部大開發’和‘粵港澳大灣區建設’兩大國家戰略的區域合作，為兩地經濟社會發展帶來新的機遇。”魯君四説。
多元化佈局貢獻有限
高負債壓力極大
格力地產善於搶風口搶熱點，副業很多，這也被業內詬病為“不務正業”。
今年3月，有媒體報道稱，格力地產旗下“高格”口罩正在積極推進出口業務，預計全年出口1億片一次性醫用口罩等。
也因此，格力地產收到了上交所問詢函，其回覆問詢函表示，“口罩產能、積極推進出口業務”等信息是高格銷售口罩銷售負責人不熟悉信息披露規則。該信息發佈不符合《股票上市規則》的信息披露規定，公司對此向廣大投資者致歉。
緊接着，5月10日，格力地產以17億元買下上海科華生物18.63%的股份，正式進軍大健康產業。科華生物是一家體外診斷公司，經營範圍包括生化試劑、臨牀診斷試劑、醫療器械等。收購完成後，格力地產成為科華生物第一大股東。
但廣撒網的背後，格力地產的多元化業務貢獻收入有限，業績支撐仍依賴房地產。
格力地產的業務包括房地產、口岸經濟、海洋經濟以及服務業、金融業，現在還要加上生物醫藥以及正在重組的免税業務。而主營業務收入主要來自房地產和海洋經濟，房地產是大頭。
今年上半年，格力地產錄得營業收入29.78億元，其中，房地產板塊營收26.79億元而非房收入合計2.99億元，營收貢獻比僅10.04%。
就地產主業而言，國字頭背景的格力地產已連續兩年跌出中國房企前200強位置。截至2019年末，格力地產土地儲備從2017年的172.86萬平方米，降至期末的105.83萬平方米。
業績不佳，格力地產的管理及財務費用卻在激增，負債壓力極大。
格力地產2020年半年報顯示，上半年，格力地產銷售費用達7682.9萬元，同比上漲71.89%；財務費用達1.44億元，同比上漲264.97%。格力地產短期借款1.86億元，同比增加145.23%；一年內到期的非流動負債72.39億元，同比增加164.82%。
公司剔除預收款後的資產負債率為75.5%，淨負債率為214.84%，現金短債比為0.34。地產融資“三道紅線”，格力地產全部踩中，未來若想達標，不僅需要加強銷售增加回款，還需要縮減債務規模。
據計算，要滿足“淨負債率不大於100%”這條紅線，格力地產需要減少有息負債94.96億元。要滿足“現金短債比大於1倍”，需要減少短期債務48.89億元。
格力地產急需一個能穩定貢獻現金流的業務來源，免税業務無疑是一根救命“稻草”。這次藉助海南免税的東風，格力地產能否蹚出一條路子，值得期待。
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