胡宇宙：從守業到創業

樂居財經呂秀倫發自北京

西裝革履，標配公文包，炯炯的眼眸透露出一種鋭利進取。很難想象坐在眼前的這是一位花甲之年的地產老兵。

作為一位地道香港人，談吐間，胡宇宙並未出現濃厚的港腔。“回北京，去香港。”一個“回”字，道出他對北京的情愫，“北京是我的第二故鄉。”

在這裏，他奮鬥了20年。於北京地產界而言，他是高端別墅市場拓荒者，締造出麗斯、麗高、麗宮、遠洋LAVIE等頂豪佳作；於胡宇宙而言，北京造就了他在地產界傳奇地位，他被譽為“地產營銷教父”、“豪宅字典”、“地產老江湖”。

1995年起，他先後就職於長江實業、新世界、遠洋集團等房企，工作地點也從香港輾轉北京，親歷了中國房地產市場從空白到黃金時代的整個過程。

2018年，他動了退休的念頭。是年，他的職業經理人生涯畫上圓滿句號。

不料，20餘年地產戎馬生涯，造就了他對地產的執念。此時，他發現自己已然停不下來。憑藉着敏鋭的市場嗅覺，獨到的眼光，使他不能錯失此次良機。

老驥伏櫪，志在千里。同年，他決定復出，以富昌物業亞洲發展有限公司（以下簡稱“富昌”）執行董事的身份，轉戰柬埔寨房地產。

轉戰柬埔寨

“柬埔寨的房地產市場如同1999年的北京，一片空白，市場需求量大。”胡宇宙去柬埔寨的初衷是退休後來做點投資。

沒想到的是，柬埔寨的房地產市場深深吸引了他，硬是從“買房人”轉變為“賣房人”。

此後兩年時間，他的身份也經歷了從甲方轉變為乙方，做起了地產項目代理。

這是需要勇氣的，多年來習慣於甲方房企工作，沙場點兵是常態。而乙方代理則又是一種工作方式。彼時，胡宇宙從未有過乙方代理工作經驗。

“2018年我們開始接觸海外房產，對於柬埔寨整個房產鏈條是陌生狀態的，以及在當地的各項關係並未建立。因此，從代理業務起步，去學習當地項目開發的鏈條，但最終的目標還是做房地產開發。”胡宇宙解釋説。

2020年底，在柬埔寨蟄伏兩年的富昌，瞅準時機已成熟，便即刻介入到房地產項目開發中。

縱橫地產江湖多年，胡宇宙不會無故選擇東南亞國家柬埔寨。在他看來，做歐美房產投資，一般都是移民為主、教育為輔的心態。

投資亞洲的國傢俱有純粹性，很少人會選擇移民亞洲國家，進而投資者會更多考慮到穩定性、安全性、回報率。

憑藉胡宇宙敏鋭捕捉力，在調研多個亞洲國家後，基於多項數據，他認為柬埔寨是海外房產投資置業最佳目的地之一。

“目前，柬埔寨房地產市場處於剛起步階段，市場空間大，可操作性強。東南亞其它國家首都的房價都在5-6萬元/平，未來升值潛力小，金邊房價在2萬元/平。”胡宇宙心中有一杆秤，“我們把項目選擇在升值潛力大的柬埔寨首都金邊，其它城市暫不考慮。”

金邊678平方公里面積僅佔柬埔寨國土面積的0.4%，但人口卻高達300萬，佔據了柬埔寨15%的人口，人口密集程度可想而知，房地產市場還要很長時間去開發。

此外，他選擇投資金邊還有兩大原因：

一方面，政治穩定，經濟發展勢能強。柬埔寨國內多種產業開放對外，吸引大量外資入場；柬埔寨石油資源豐富，儲量是迪拜的二分之一；人口紅利，30歲人口占到總人口70%。

另一方面，回報率高。“目前柬埔寨房地產市場有15萬套的需求，但只有2萬套房子的供應，市場嚴重供小於求。去年，金邊房價有16%-17%漲幅，租金回報率在8%左右，加之柬埔寨是國外市場，屬於美元資產，資產會有6-7%保值。綜上，回報率在30%以上。”

110萬外籍人口是柬埔寨購房的主力。令胡宇宙興奮的是，購房主力正在轉向柬埔寨國內人口。2020年疫情影響下的柬埔寨房地產市場業績斐然，當地購房者由原10％-20%比例上升到50%。

他對未來更加自信，“未來二手房轉讓還是需要當地人口作為支撐，但2020年的市場表現超出預期。”

笑傲京城豪宅江湖

30年來的從業經驗造就了胡宇宙對柬埔寨地產市場的準確預判。而胡宇宙在房地產領域的建樹遠不止於此。在北京，他以“拓荒者”身份出現在豪宅江湖。

亞洲金融風暴前夕，香港房地產行業發展並不景氣。也正是如此才給了他一個鍛鍊的機會。“沒人乾的我幹，幹就認真幹好。”胡宇宙曾説。1995年，他進入到香港top級房企長江實業。

1999年，他被調配到北京，30多歲的他意氣風發，帶着一股衝勁闖蕩京城。同年，他從長江實業跳槽到新世界，而剛一到新公司就被髮配到京郊“拓荒”。

那是新世界在北京的第一個別墅項目麗斯花園，位於順義。上班第一天，胡宇宙接到指示，這個對於公司非常重要的項目要開盤，需要調配人手過去。胡宇宙一馬當先，從市區轉戰京郊開疆拓土。

這是一場“無間道”，這一去他就一發不可收拾。從麗斯花園之後，他又一步步將麗高王府、麗宮別墅推向市場高潮。

彼時，單在北京中央別墅區，胡宇宙就運營超10個別墅項目，堪稱高端別墅領域的“教父”級人物。

“在港資背景下工作性質更像是‘守家’、‘看家’。”胡宇宙説，遠洋集團的工作經歷是一個分界點，同時也是他職業生涯的又一高峯。

2006年，胡宇宙加入遠洋，正值遠洋啓動向高端產品領域轉型的戰略之年。

在新世界時，胡宇宙多以後期的市場營銷為主，項目前期產品工作參與較少；加入遠洋後，他操盤第一個別墅項目遠洋LA VIE，能夠從前期規劃、景觀設計、户型研究、設備材料的選擇等開始，按照市場和客户要求做定位，全鏈條的工作讓胡宇宙感到格外的興奮。

處女座的胡宇宙是一個對工作執着、對產品要求完美的偏執狂。在遠洋LA VIE規劃前期，他將辦公室安排在工地上，每天只要有時間，便到工地走一圈，熟悉工地上的一草一木，感受着這片土地的變化。

2011年，他負責的遠洋LA VIE、遠洋天著、遠洋傲北三大高端別墅項目全面入市，接連在北京高端別墅市場掀起頂級別墅的完美風暴。

此後，在不同房企平台，胡宇宙操盤出九章別墅二期、中國大院等多個頂級別墅項目。

從拓荒者到引路人

在北京20餘年的工作中，胡宇宙所在的每一個項目幾乎都是京城別墅界的頂級之作。而讓他感到欣慰的是，在這樣的工作旅程中，很多高端客户和他成了朋友。甚至有人認為“胡宇宙”招牌就是品質的保證。

正是對於北京感情的深厚，在談及對柬埔寨金邊、中國北京的感情時，胡宇宙坦言，“北京是我的第二個家，至今我的人生有超三分之一時間在北京度過，是現階段在柬埔寨工作經歷無可比擬的。”

“用心去做，做到最好。”是他的座右銘。對於工作的熱情，他並未受到地域的影響，同樣傾注到柬埔寨項目上。在談話中得知，自去年7月，加上疫情影響，他一直在廣東、北京等地為柬埔寨項目奔波。

他曾説，產品研究一刻也不能停，因為市場是變的，客户是變的。

在胡宇宙看來，將80%的精力放在做事上將會使自己問心無愧，20%的精力則是用在經營做人，而一個人的力量有限，做大事還是要靠團隊、朋友。

此前，他喜歡的一項運動就是足球，胡宇宙認為，“足球是一項集體性很強的運動，除了鍛鍊身體還能增強團隊的凝聚力，是一舉兩得的事情。”

如今，高強度運動的足球他也不再踢了，在地產圈新生力量輩出的時代，他已不再風華正茂。

此時，他擔起了“引路人”的角色。“身體上與以前相比，有些力不從心。”胡宇宙感觸頗多，年輕人有的是衝勁兒，我有的是經驗。

“搭檔以年輕人居多，大多在30出頭的年齡。”他説，用自己的經驗，將這一批年輕人帶出來，未來他將退居二線，不再佔據主導地位。

是金子到哪裏都會發光。如今，他在柬埔寨房地產市場也已功成名就，堪稱為柬埔寨的“地產營銷教父”。

不忘初心，方得始終。從香港到北京再到柬埔寨，胡宇宙沒有退出地產，他的故事還在繼續，正如名字“宇宙”二字，他的征程則是“星辰大海”。