作為房地產行業龍頭的萬科，其股票萬科A在今日的A股市場上遭遇了重挫，上午跌幅近-5%，而這背後是其剛披露的2020年報，市場通過年報看到了什麼而恐懼？
在報告期內的2020年，萬科實現了銷售面積4667.50萬平方米，銷售均價約為1.51萬元/平方米，銷售金額7041.50億元，2020年累計錄得營業收入4191.12億元，歸屬於母公司股東的淨利潤為415.16億，同比增長6.8%，扣非後淨利潤402.38億元，同比增長5.02%， 整體實現了營收淨利同比正增長。
現金分紅方面，萬科擬每10股派送人民幣12.5元（含税）現金股息，共計派息約145.22億元（含税），參考昨日收盤價，萬科這份現金分紅方案股息率約為3.98%，這樣來看，整體還不賴。
不過，在“房住不炒"的主基調下，各地堅持調控，開發貸難拿，近期更出現深圳、廣州、上海等地嚴查信貸資金違規流入樓市的大背景下，資金對房地產類股票是越發謹慎，要求也是較為嚴苛。像本次，萬科A股的年報雖然業績增長，現金分紅也不賴，但是隱患也是比較明顯的，比如以下三點：
第一，增速下降明顯，尤其是淨利潤的層次。此前2015-2019年，萬科的淨利潤增速均為兩位數，由此也是帶來了萬科業績增長乏力的擔憂；
第二，毛利率驟降。公司銷售毛利率為29.25%，較上年同期減少了足足7%，創2004年以來的17年新低，在當下背景，房價如果未來出現下滑，萬科將面臨毛利率加速走低的風險；
第三，未來資金鍊的擔憂。從短期來看，在有息負債中，萬科短期借款和一年內到期的有息負債合計 829.1 億元，賬上貨幣資金1952.31億元，足以完成2.35倍的覆蓋，短期資金鍊無憂，但是截止2020年末，萬科的資產負債總額達到了1.52萬億，資產負債率高達81.28%，速動比率0.35，哪怕是剔除預收賬款的資產負債率也依然高達70.4%，超出了監管要求的房地產企業“三道紅線”之一的剔除預收賬款的資產負債率小於70%。
萬科近年來努力轉型，甚至喊出未來“去地產化”，確立了以房地產開發和物業服務業務兩大核心，商業開發和運營、租賃住宅、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、酒店與度假、教育、食品等多領域齊飛的發展戰略，其中的食品業務一大核心正是去年進軍的養豬業。
實際上，2020年報，公司營業收入中，房地產收入佔比依然高居不下，達到了95.55%，物業收入佔比3.68%，其他收入合計佔比僅為0.77%，轉型較為緩慢，或許是，萬科並不捨得放下房地產開發這塊過往的大肉，拿地依然積極，2020年萬科獲取的新項目達到了168個，總規劃建築面積3366.5萬平方米。
