中駿世界城背後商管公司上市，投資方現安踏、恆安系家族
文|李逗
編|董雨晴
2021年7月2日，年僅34歲的中駿集團少東家董黃倫，站在了港交所敲鐘現場。伴隨着鐘聲響起，中駿集團旗下物業公司中駿商管正式在香港聯交所主板上市。首日開盤價報每股3.81港元，較此前公佈的發售價每股3.7港元上漲約2.7%。截至當日收盤，中駿商管股價每股4港元，總市值達80億元。
在此之前，中駿商管曾公佈股價發售結果，共計發售股份數目約為5億股。其中，在港發售5000萬股，國際發售4.5億股，在港公開發售獲1.3倍認購，按3.7港元發行價，募得款項淨額17.68億元。
從股價首日表現和發售結果來看，中駿商管的股票認可度並不低。對此，知名評論員柏文喜對AI財經社表示，“中駿商管的在管面積中商用物業的佔比較高，而來自商用物業的收入比較市場化，成長空間較大，不像住宅物業的管理費屬於政府指導價而成長空間受限。因此在管物業商用面積佔比較高的物業股會估值較高，且這類物業股相對於住宅物業為主的物業股而言更為稀缺，更受市場青睞與追捧。
中駿商管，是中駿集團擴大購物中心組合戰略的一部分。中駿商管從2019年開始提供購物商場的開業前管理服務，服務內容主要包括市場研究及定位、前期諮詢及規劃、建築設計諮詢，為業主的商業物業建設開業提供一攬子服務。其背後母公司中駿集團，則是一家閩系房企，2020年銷售額1015億元，在克而瑞百強房企榜單中排名41位。
在TOP30房企大多分拆物企上市的潮流下，中駿商管的上市可謂趕了個“晚集”。不過，由於其主營業務不僅包含傳統物業，還涉足了商業管理，在港股上市物企中仍具有一定的差異性。AI財經社瞭解到，目前主打“物業+商業”的物企公司中，僅有中駿商管、寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商業、新希望服務、合景悠活、綠城管理控股、奧園健康8只股。
值得一提的是，就在上市前兩天，中駿商管發佈了一份澄清公告，稱上市後基石投資者禁售股份佔公司股權的7.35%，並非29.36%。
事實上，對於衝刺港股的物企來説，基石股東的名單和認購比例，起着關鍵性作用。總體而言，基石知名度越高越好，認購額和認購比例則越多越好。
對比前不久上市的越秀服務來看，其10家基石投資者按發售價認購總額佔比達到總募資額的三分之一。柏文喜表示，對於港股物企而言，基石投資者的禁售股票比例過低則市場信心不足，過高則意味着流動性不夠。
AI財經社查詢瞭解到，上市之前，中駿商管曾宣佈引入4名基石投資者，投資者名單裏有安踏體育、恆安國際、九牧王等企業。而安踏體育、恆安國際、九牧王以及上市成功的中駿商管，都同為閩系企業。
對此，北京睿信諮詢董事總經理、睿觀研究院院長郝炬對AI財經社表示，“目前，物業公司的基石股東主要分為3類:第一種是利益相關方，比如像恆大物業上市時，恆大集團合作的股東。第二種，是以商家為主的一些招商企業，比如中駿和安踏、九牧王等以商業為主的公司合作，雙方進行深度綁定;第3種是科技公司，比如主打人工智能的商湯科技，就參與到上市物企體系，以進行更多智慧社區方面的探索。”
不過，儘管已經成功上市，中駿商管依然面臨着不小的業務挑戰。與大多數物業公司一樣，中駿商管存在着嚴重依賴母公司收入的問題。招股書顯示，截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團開發和共同開發的，佔住宅總收益的97.7%，商業部分的數據則為99.4%，而來自第三方項目的收入幾乎可以忽略不計。
與此同時，儘管主打商管業務，但其商業體量在中駿商管的業務中佔比依舊非常小。截至2020年末，中駿商管商業物業在管總建築面積僅為約99萬平方米，而住宅物業的在管總建築面積約為1525.5萬平方米，是商業物業的15倍有餘。
正因此，中駿集團曾提出“百城計劃”，其表示，到2025年在全國佈局100箇中駿世界城項目。不過，目前已開業的中駿商管在管的僅有5個項目。中駿商管招股書顯示，截至2020年末，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，進駐55個城市，在管總建築面積約為1620萬平方米，總簽約建築面積約為3660萬平方米。
100座世界城的目標，對中駿集團來説並不輕鬆。過去一年，中駿集團新增38幅土地，新進入14個城市，新增貨值1200億元。但想要完成百城擴張計劃，中駿集團仍然需要大規模的拿地擴張，以及大量的資本投入。
與此同時，三四線商業市場的不確定性，也給中駿集團的商業運營帶來更大挑戰。2020年，中駿新拓展20座中駿世界城，已開業和在建項目41個，而這些新拓展的商業項目大多主要集中在三四線城市。而與一二線城市不同，三四線市場的商業環境更復雜，消費能力更低，盈利不確定性更大。也正因此，2021年4月，第三方評級機構標普給予中駿“B+”評級，將展望從“穩定”下調至“負面”。
由於業務嚴重依賴母公司，中駿集團“百城計劃”的不確定性，將直接影響中駿商管的經營業績。對於重點發力商管的中駿商管而言，降低母公司依賴，加大第三方項目拓展能力，才是中駿商管當下最需要留心的問題。
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